부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2001.10.4 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속 양도소득세 34,398,760원의 부과처분은, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 잡종지 1,784㎡ 및 지상건물 660.68㎡에 대한 청구인의 취득당시 및 양도당시 실지거래가액을 각각383,074,235원과 350,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1995.6.14 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 잡종지 1,784㎡와 지상건물 660.68㎡(이하"쟁점부동산"이라 한다)을 2000.3.14 청구외 김○○에게 양도하고 실지거래가액(취득가액 435백만원, 양도가액265백만원)으로 부동산 양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 신고된 양도가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 2001.10.4 청구인에게 2000년 귀속 양도소득세 34,398,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.12.6 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점부동산은 실제로 435백만원에 취득하여 청구인이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 주식회사 ○○상호신용금고(이하 "○○신용금고"라 한다)로부터 대출받은 350백만원을 매수인 김○○이 인수하는 조건으로 350백만원에 쟁점부동산을 양도한 것으로서 오히려 양도차손이 발생하였음에도 이에 대하여 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

당초 조사시 문답서에 청구인과 김○○은 265백만원에 쟁점부동산을 매매하였다고 하였으나 청구인은 당초 매매계약서가 사실이 아닌 것으로 확인하고 있으며, 심사청구시 제출한 매매계약서는 계약금(10백만원, 1999.11.7), 중도금(100백만원,1999.12.7), 잔금(240백만원, 2000.3.10)으로 매매대금을 지급한다고 되어 있음에도 ○○신용금고의 대출금(350백만원, 2000.3.13)으로 전액 지급받았다는 청구인의 주장은 사실과 다른 것으로 판단되어 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의2 제1항의 규정에 의하여 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 결정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령은 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (1999.12.28 법률 제6,051호로 개정된 것) (양도가액)

① 제94조 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익의 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 [ 사실관계를 살펴본다 ]

(1) 청구인은 1995.6.14 취득한 쟁점부동산에서 ○○주유소를 운영하다가 2000.3.14 청구외 김○○에게 쟁점부동산을 양도하였음이 등기부등본 및 부동산 매매계약서 등 관련서류에 의하여 확인된다.

(2) 또한 청구인은 쟁점부동산 중 토지의 취득가액은 235,000,000원, 건물취득가액은 200,000,000원으로 하고, 쟁점부동산의 양도가액은 검인계약서상의 매매금액인 265,000,000원을 실지거래가액으로 하여 부동산양도신고를 한 사실이 부동산양도신고서에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 담보로 제공하고 ○○신용금고에서 대출받은 대출금 350,000,000원을 쟁점부동산의매수인 김○○이 인수한 사실이 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 265,000,000원으로 한 청구인의 신고는 허위의 매매계약서에 의한 것이고 매매사례가액 등도 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 결정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 사실이처분청의 조사서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(4) 이에 대하여 청구인은 실제 쟁점부동산을 435,000,000원에 취득하였으며 당초 쟁점부동산 옆에 왕복2차선 도로가 있었으나 조금 떨어진 곳에 왕복8차선의 신도로가 개통되어 쟁점부동산의 주유소로서의 이용가치가 거의 없어져서 ○○신용금고의 대출금350,000,000원을 매수인이 인수하는 조건으로 350,000,000원에 쟁점부동산을 손해보고 양도한 것이 사실임에도 이에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. [ 쟁점에 대하여 살펴본다 ]

(1) 먼저 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액에 대하여 살펴보면

① 청구인은 1995.4.17 청구외 신○○로부터 ○○시 ○○동 ○○번지 전 593평(1,960㎡)과 같은 곳 ○○번지 임야 100평(330㎡), 합계 693평(2,290㎡)을 235,000,000원에 일괄하여 취득한 사실이 토지소유권이전등기소송에 대한 법원판결문, 취득당시 매매계약서, 영수증 및 처분청 조사서 등에 의하여 확인되므로 위 토지 중 쟁점토지1,784㎡에 대한 취득당시 실지거래가액은 183,074,235원(235,000,000×1,784/2,290)으로 함이 타당하다할 것이다.

② 또한 청구인은 쟁점부동산 중 건물을 당초 200,000,000원에 취득하였음이 ○○주유소의 부가가치세 신고서, 세금계산서 및 대차대조표 등에 의하여 확인되며 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

③ 청구인은 쟁점부동산 중 토지취득가액을 235,000,000원으로 신고하였으나 위와 같이 쟁점토지 면적에 대한 실지취득가액은183,074,235원으로 되므로 청구인의 쟁점부동산 취득당시의 실지거래가액은 토지가액 183,074,235원과 건물가액200,000,000원을 합한 383,074,235원이라고 할 것이다.

(2) 다음으로 쟁점부동산에 대한 양도당시의 실지거래가액에 대하여 살펴보면

① 청구인은 당초 ○○시 ○○동 ○○번지 윤○○ 법무사에게 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 신고 등을 위임하여 검인계약서상금액(265,000,000원)을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 하여 부동산양도신고를 하였음이 부동산 양도신고서 및 검인계약서 등에 의하여 확인된다.

② 그러나 청구인은 이 건 심사청구를 하면서 위 검인계약서상의 매매금액은 실제의 매매금액이 아니라고 하면서 매매금액이 350,000,000원으로 되어 있는 계약서를 실제의 매매계약서라고 제시하고 있다.

③ 위의 매매계약서에 의하면 청구인과 매수인 김○○이 1999.11.7 쟁점토지 1,784㎡와 주유소 건물 311.82㎡를350,000,000원에 매매하기로 계약하고 계약금 10,000,000원은 계약당일 지급하기로 하고 중도금100,000,000원은 1999.12.7 잔금 240,000,000원은 2000.3.10 지급하기로 하였으며, 특약사항에 잔금은 장례식으로 증축하여 은행권에서 융자를 받아 처리하기로 한다고 되어 있으며, 동 매매계약서는 매도인 정○○과 매수인 김○○이 변호사 김○○○ 법률사무소의 사무장인 강○○의 입회하에 작성한 것으로 동 매매계약서는 매수인이 보관하고 있던 실제매매계약서라고 매수인 및 강○○이 확인하고 있다.

④ 한편 쟁점부동산의 매수인 김○○은 쟁점부동산을 350,000,000원에 매입하였으며, 계약금 10,000,000원은 계약일에 지급하였으나 중도금과 잔금은 쟁점부동산을 담보로 제공하고 정○○의 명의로 매수인이 350,000,000원을 차입하여340,000,000원을 정○○에게 지급하여 매매대금을 완불하였으며 동 차입금 전액을 매수인이 인수하였다고 인감증명서를 첨부하여 거래사실확인서를 제시하고 있다.

⑤ 또한 청구인과 실지로 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였다는 매수인의 남편 이○○과 전화(000-000-0000)로 확인한 바 쟁점부동산은 매수인이 청구인으로부터 실제 350,000,000원에 취득하였으며, 주유소 건물을 매수인이 장례식장 건물로 증축한 것이며, 위 매매계약서상 지급하기로 되어 있는 중도금과 잔금은 청구인 명의로 매수인이 ○○신용금고에서 대출받은 350,000,000원 중 선이자 및 기타부대비용 10,000,000원을 제외한 340,000,000원으로 지급하고 동 대출금350,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 조건으로 쟁점부동산을 취득하였다고 진술하고 있다.

⑥ 쟁점부동산은 당초 왕복2차선 도로에 인접하여 있을 당시에는 주유소로서 이용가치가 있어 쟁점토지의 2000년 개별공시지가가90,000원/㎡이었으나 쟁점부동산에서 조금 떨어진 곳에 새로이 왕복8차선 도로가 개통되면서 쟁점토지가 주유소로서의 이용가치가거의 없어져서 쟁점토지의 2001년 개별공시지가가 48,200원/㎡으로 하락하였음이 ○○시장이 발급한 지적도 및 개별공시지가확인서에 의하여 확인되고 주유소를 폐업하면서 ○○정유(주)에 대한 차입금 및 유대원금 등 채무를 상환하여야 하였으므로 청구인은 쟁점부동산을 손해보고 양도할 수 밖에 없는 상황이었다고 보여진다.

⑦ 아울러 쟁점부동산 중 건물이 2000.3.2 주유소에서 장례식장 건물로 용도변경 및 증축되어 2000.3.16 매수인 명의로 등기이전 되었으나 매수인이 장례식장으로 용도변경하여 증축하였음이 매매계약서와 매수인의 진술 등에 의하여 확인되므로 청구인은장례식장 건물을 양도한 것이 아니라 주유소 상태에서 쟁점부동산을 350,000,000원에 양도한 것이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.

⑧ 따라서 청구인이 쟁점부동산을 350,000,000원에 양도하였다는 주장은 위와 같이 매매계약서 및 매수인의 진술 등에 의하여 사실이라고 판단되므로 쟁점부동산에 대한 실지양도가액은 350,000,000원이라고 봄이 타당하다.

(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때 청구인은 쟁점부동산을 383,074,235원에 취득하여 350,000,000원에 양도한 것이 사실이라고 보여져 쟁점부동산의 양도로 인하여 청구인은 양도차손이 발생하였음에도 처분청이 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 할 것이므로 위와 같이 확인된 금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.