투기성이 없는 거래를 기준시가에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2001.6.1. 청구인에게 결정고지한 1998년 과세연도 양도소득세 54,137,720원은 양도차익을 기준시가로 결정하여 과세표준 세액을 경정합니다.

청구인은 1997. 4. 13 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 444.1㎡ 중 119㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 청구외 임○○로부터 취득하여, 대지 공동소유자인 청구외 유○○과 공동으로 건물 1,855.52㎡(이하 “신축건물”,청구인 지분을 “쟁점건물” 이라 한다)를 1997.11.27 신축하여 보유하다가 청구인의 지분 대지 119㎡ 및 건물 445.16㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1998. 4. 9 청구외 김○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액: 450,000,000원, 취득가액: 449,601,025원)으로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고금액에 대하여 쟁점부동산의 앙도가액(450,000,000원) 및 쟁점토지의 취득가액(213,500,000원)은 실지거래가액으로 인정하고 쟁점건물의 취득가액 236,101,025원이 불분명하다 하여 쟁점건물의 양도가액을 기준으로 취득가액을 환산하여 양도차익을 산정, 2001. 6. 1 청구인에게 1998년 과세연도 양도소득세 54,137,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.24 이의신청을 거쳐 2001. 12. 26 심사청구를 제기하였다.

자산양도차익예정신고시 쟁점건물의 신축공사 관련증빙을 찾지 못하여 공동건축한 청구외 유○○과 청구외 장○○(○○종합건설주식회사 대표이사)이 계약한 공사계약서를 제시하고 이를 쟁점건물의 취득비용으로 신고한 사실이 있으나, 건축사가 보관하던 청구외 ○○종합건설주식회사(○○종합건설주식회사의 부도로 공사를 승계함, 이하에서는 ‘○○건설’ ‘○○건설’ 이라 한다)와 계약한 공사도급계약서는 국세청 심삼99-771호(1999.12.17)에 의하여 진실된 것임이 확인되었으므로, 전체도급계약서에 따라 청구인이 지출한 건축비 영수증 10건 255,000,000원과 전체도급계약서 외에 추가공사비에 대한 영수증 2건 25,000,000원 합계 280,000,000원에 의하여 신축건물의 취득가액이 280백만원임을 확인할 수 있는데도 처분청은 쟁점건물의 취득가액이 불분명하다하여 취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인과 전소유자인 청구외 임○○가 약정한 부동산매매계약서에 신축중인 건물공사대금을 승계한다는 약정이 없으며, 청구인이 제시하는 건축비 영수증의 전체금액은 청구인이 당초 부동산 양도신고시 신고한 금액과 일치하지 아니하여 취득가액이 불분명하므로, 쟁점건물의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액을 기준으로 환산하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 쟁점건물의 양도차익을 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법(1998. 12. 28 법률 제5580호로 개정되기 전의 것)제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 앙도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 같은법 제96조【양도가액】양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 같은법 제99조【기준시가의 산정】 ① 제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조 규정의 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. 토지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 같은법 제100조【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의할 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지긴래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가익에 의하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액으로 하여야 한다. 같은법 제110조【양도소득세 과세표준 확정신고】 ① 당해 연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다.

④ 자산양도차익예정신고를 한 자는 제1항의 규정에 불구하고, 당해 소득에 대한 양도소득세 과세표준확정신고를 하지 아니할 수 있다. 같은법 제113조【양도소득세의 과세표준과 세액의 결정시기】 ① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제110조의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 대하여는 당해 연도의 과세표준과 세액을 다음 연도 7월 31일까지 결정한다. 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 계산】

⑪ 다음 각호의 1에 해당하는 가액이 법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에 의한 가액보다 낮은 경우에는 그 초과하는 금액을 동호 가목 및 나목의 가액에서 차감하여 양도당시 기준시가를 계산한다.

2. 국세징수법에 의한 공매와 민사소송법에 의한 강제경매 또는 저당권 실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구외 조○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 444.1㎡ 중 119㎡를 대지 공유지분 소유자인 청구외 유○○과 공동으로 건축허가를 받아 공사를 진행하던 중 쟁점토지와 공시진행중인 건물을 청구외 임○○에게 양도하였고, 청구인은 1997.10.13 임○○로부터 쟁점토지와 공시진행중인 건물을 취득하여 1997.11.27 완공한 사실이 등기부등본 및 매매계약서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점건물을 완공한 후 부동산임대업을 영위하다가 쟁점부동산을 양도계약(잔금청산일 1998.4. 15)하고, 쟁점부동산의 취득가액을 449,601,025원(쟁점토지 213,500,000원, 쟁점건물 236,101,025원), 양도가액을 450,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의해 1998. 4. 9 부동산양도신고하였음이 부동산등기부등본, 양도소득세 신고서류 등에 의하여 확인되고, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점토지의 취득가액은 위 신고가액이 인정되나, 쟁점건물의 취득가액이 확인되지 않는다 하여 쟁점건물은 기준시가에 의하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 부동산양도신고시 쟁점건물공사 관련증빙을 찾지 못하여 취득가액을 잘못신고하였으나, 실제로는 청구외 ○○건설과 공사계약을 체결하여 쟁점건물을 235,101,025원에 신축하였다고 주장하며, 그 입증자료로 공사도급계약서 및 ○○건설의 현장감독의 사실확인서, 청구외 유○○의 영수증 등을 제시하고 있으므로, (가) 먼저 취득가액에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구외 유○○은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 325.1㎡ 지상에 건물을 신축하기 위하여 1996.5.7 건축허가를 받아 터파기공사를 진행하던중 이웃한 청구외 조○○(000000-0000000)의 주택이 균열이 생기자 청구외 조○○ 소유의 대지 119㎡를 포함하여 공동으로 공사를 하기로 합의하여 1995.9.10 건축허가서를 변경한 사실(대지면적이 당초 321.17㎡에서 451.68㎡로 130.51㎡가 증가되었다가 공유물분할시 444.1㎡로 확정되었고, 신축건물의 총 연면적이 1,357.84㎡로 491㎡가 증가되어 허가된 후 다시 1층 주차통로 면적의 증가로 1,855,52㎡로 확정됨)이 건축허가서 및 청구외 유○○의 확인서에 의하여 확인된다. 둘째, 청구외 유○○은 건물 1,257,84㎡를 신축하기로 하고 1996.6.12 단독명의로 청구외 ○○건설 대표 장○○과 도급금액 987,870,400원(부가가치세 98,787,040원 포함)의 공사도급계약을 하였고, 청구인 지분의 전전소유자인 청구외 조○○과는 평당 2백만원에 공사하기로 약정하였음이 청구외 유○○의 확인서에 의하여 확인된다. 셋째, 청구외 조○○은 쟁점토지와 공사진행중인 건물을 청구외 임○○에게 양도하고, 청구외 임○○는 1997.10.13 청구인에게 양도하였으며, 청구외 ○○건설은 1997.6.12 공사를 착공하여 시행하던 중 부도발생(부도시점은 확인되지 아니하나 1997 4.22 의정부로 본점소재지를 이전하였다가 1998.2.5 직권폐업됨)으로 1996.12.10 청구외 ○○건설이 공사를 승계한 후 청구외 유○○을 도급자로 하고 청구외 조○○을 도급보증인으로 하여 총 공사도급금액1,357백만원(부가가가치세 별도)의 공사도급계약서를 체결한 사실은 확인되나, 청구외 조○○과의 공사도급계약서를 제시하지 못하고 있고, 청구외 ○○건설은 부도폐업으로 인하여 거래사실이 확인되지 아니하고 부가가치세 신고한 사실도 확인되지 아니한다. 넷째, 청구인이 제시한 공사대금 영수증의 대금수수관계를 검토한 바, 청구인은 제시된 영수증 이외의 대금지급사실을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 아니하였고, 청구외 임○○가 지급한 건축비 140백만원은 ○○은행으로부터 차입한 자금으로서, 이를 청구인이 승계하였다는 주장이나, 쟁점부동산의 토지에 대한 ○○은행의 근저당설정일이 1997.3.14이고 청구인은 청구외 임○○로부터 쟁점토지를 1997.8.5 213,500천원에 취득하였으므로 승계받은 금융부채가 토지취득 관련대금인지, 건축비 관련대금인지가 불분명하다 할 것이다. 다섯째, 도급계약서 관린 건축비라 주장하는 영수증 255백만원은 청구외 유○○이 교부한 개인영수증이고 이 금액에 대하여 청구외 ○○건설이 영수한 사실을 확인할 수 있는 세금계산서 등 증빙이 제시되지 아니하였고, 국세통합시스템에 의하여 청구외 ○○건설의 부가가치센신고사항 확인한 바, 청구인의 쟁점건물에 대한 부가가치세 신고 및 세금계산서 교부상황이 확인되지 아니한 점으로 보아 청구인이 청구외 임○○에게 지급한 건물 취득가액 및 청구외 유○○에게 지급한 쟁점건물에 대한 취득가액은 불분명하고, 쟁점토지의 취득가액은 청구외 임○○의 확인서외에 이를 달리 입증할 수 있는 증빙자료의 제시가 없으므로 이 또한 불분명한 것으로 판단된다. (나) 양도가액에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 450백만원으로 신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구외 김○○의 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 15㎡, 위지상 건물 87㎡와 교환에 의해 양도한 사실을 확인하고도 이를 시가로 보아 실지거래가액으로 인정하였으나, 청구인 및 청구외 김○○은 1998.4.3 쟁점부동산과 청구외 김○○소유의 부동산을 동시에 매매이전한 것으로 보아 사실상 교환등기한 사실이 등기부등본 및 청구외 김○○의 확인서에 의하여 확인되며 청구인이 신고한 양도가액은 감정평가 등의 절차를 거치지 아니한 임의평가임이 확인된다. 둘째, 교환에 의한 양도라 하더라도 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1997. 2. 11 선고, 96누 960 판결 등 참조) 따라서 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우라 할 것이다. 상기법령과 사실을 종합하면, 자산을 양도한 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 실지거래가액의 제출이 없거나 신고 당시 제출한 증빙서류가 신빙성이 없어 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 만한 자료가 되지 못한다고 인정될 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것이며, 소득세법시행령 166조 제4항 1호 나목취득후 1년이내의 부동산에 해당하는 청구인의 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정하는 것이 원칙이나, 청구인의 경우에는 토지 및 건물의 양도 및 취득시 실지거래가액이 확인되지 아니하고, 쟁점부동산은 채권확보 목적으로 취득하였다가 IMF로 인한 금리부담으로 부득이 양도한 경우로서 투기성이 없는 거래이므로 기준시가에 의하여 쟁점부동산의 양도차익을 산정하는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.