객관적인 증빙이 없는 토지의 실지양도가액을 기준시가로 할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구종중(○○이씨○○파종회)은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지외 31필지(붙임【쟁점토지명세】참조, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.7.18. 매매를 원인으로 하여 1997.7.25. 청구외 이○○외 17인(이하 “매수인들”이라 한다)에게 소유권이전등기를 경료하고, 1997.7.24. 기준시가에 의하여 부동산양도신고를 하였으나, 이에 따른 양도소득세를 납부하지 아니하였다. 처분청은 이에 대하여 2001.4.2. 1997년 귀속 양도소득세 100,001,010원을 무납부고지하였다가 2001. 7. 25. 쟁점토지 중 8년이상 자경농지에 대하여 양도소득세를 면제하여 양도소득세를 74,768,070원으로 감액결정하였다. 청구종중은 이에 불복하여 2001.7.9. 이의신청을 거쳐 2001.11.1. 이 건 심사청구를 하였다.

청구종중은 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되고 기준시가에 의해 산정한 양도차익(225,582,253원)이 실지양도가액(197,605,866원)을 초과하는 바, 처분청이 실지양도가액을 한도로 하여 이 건 양도소득세를 결정하여야 함에도 실지양도가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

청구종중이 제시한 부동산매매계약서에는 쟁점토지를 매수인들에게 2억3천만원에 양도한 것으로 기재되어 있고, 매수인이 다수임에도 매수인들과 각각 계약한 내용을 확인할 수 없어 쟁점토지 32필지의 각각의 실지양도가액의 합계액을 확인할 수 없어 청구종중이 주장하는 실지양도가액을 계산할 수 없을 뿐만 아니라, 청구종중은 실지양도가액을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 아니하는 바 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되는지 여부를 가리는데 있다할 것이다.
• 나. 관련법령

○ 구 소득세법 제96조 【양도가액】 (1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 이전의 것) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 구 소득세법 제96조 【양도가액】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 재산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다
• 나. (생략)

2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비

3. 대통령령이 정하는 자본적지출액

4. 대통령령이 정하는 양도비』라고 규정하고 있으며,

○ 구 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 (1999.12.31 대통령령 제16664호에 의거 삭제되기 이전의 것)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1 ~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 이 건 심사청구의 쟁점에 대하여 살펴본다.

(1) 우선 관련 법령 및 판례등에 의하면, 자산을 양도하는 경우에 자산의 양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 함에 있어서 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제출한 때에는 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 그와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 증빙서류의 제출이 없을 때에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 함을 알 수 있으나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없고, 기준시가에 의하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 넘을수도 없다고 할 것이다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 각 증거서류에 의거 확인되므로 이 확인된 실지양도가액을 한도로 하여 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 다음과 같이 1부로 기재되어 있고 이를 살펴보면, 부동산의 표시 소재지

○○군 ○○면 ○○리 ○○, ○○, ○○, ○○, ○○, ○○,○○, ○○, ○○, 산○○번지 면적 대지 약 9,788㎡ 매매대금 금 이억삼천만원정 계약금 삼천만원정 계약시 지불 중도금 칠천만원정 1996.10.15 지불 잔금 일억삼천만원정 1997.2.10. 중개업자 입회하에 지불 특약사항

1. 토지거래의 필요한 일체서류는 종중대표자가 하여준다.

2. 공용부지부분의 도로는 토지매매대금에서 제외한다 매도인

○○이씨 ○○공,○○파 종중 대표 이○○ 매수인

○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 패키지사업추진위원회 대표 이○○ 중개업자

○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 패키지사업추진위원회 총무 이○○

① 쟁점부동산의 등기부등본상 매수인들이 총18명이므로 각 필지별로 부동산매매계약서가 작성되지 아니하였다 하더라도 최소한 매수인별로 부동산매매계약서가 작성되고 각 필지별 매매가액등의 내용이 기재되어 있어야 함에도 불구하고, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 단 1 부만 작성되었음이 확인된다.

② 부동산의표시란을 보면, 소재지란에는 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 외 9필지로 기재되어 있으나, 지번이 분할되었다는 청구종중의 주장을 감안하더라도 쟁점토지가 아닌 필지(산 ○○번지)가 포함되어 있고, 면적은 9,788㎡로 기재되어 있으나 실제 양도면적은 5,297㎡인 점, 쟁점토지의 필지별 양도가액을 산정하지 아니하여 확인이 불가능한 점, 1996.2.26. 개최된 종중회의록에는 쟁점토지상에 건물이 일부 있었음에도 부동산의 표시란에는 토지만 기재되어 있는 점, 매매계약서의 부동산 중개업자가 공인된 자격사가 아닌 청구외 이○○(청구종중 총무)로 기재된 점 등에 비추어 볼 때 진실한 매매계약서로 보기는 어려운 것으로 판단된다.

③ 매매대금란에는 230,000,000원으로 기재되어 있고 각각의 필지별 양도가액이 기재되어 있지 아니하여 청구종중이 주장하는 양도가액인 197,605,866원과는 차이가 있고, 청구종중은 이 건 심리일 현재까지 차이가 나는 부분에 대한 객관적이고 구체적인 사유 및 증빙을 제시하지 못하고 있다. 둘째, 청구종중은 쟁점토지의 실지양도가액이 197,605,866원이라고 주장하나, 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가에 의하여 쟁점토지의 가액을 환산한 바 2억8천만원으로서 통상적으로 개별공시지가는 일반적으로 부동산시가보다 낮은 수준에서 결정되는 것에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 양도당시 현저한 저가에 양도할 특별한 사정도 없음에도 불구하고 개별공시지가보다 저가에 양도하였다는 것은 납득하기 어렵다 할 것이며, 셋째, 청구종중은, 청구외 이○○가 쟁점토지의 양도대금을 청구종중대표 청구외 이○○에게 1996.8.20. 3천만원, 1996.10.15. 7천만원, 1997.2.15. 1억3천만원을 입급하여 입금합계액이 부동산매매계약서상 양도가액과 일치하므로 실지양도가액이 확인된다고 주장하나, 이는 청구종중의 총무와 대표간에 자금을 주고받은 거래로서 쟁점토지의 매매대금을 입금한 것으로 단정지을 수는 없으며, 청구종중이 주장하는 실지양도가액과 일치하지도 아니한다.

(4) 따라서, 청구종중은 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초한 양도차익이 실지양도가액의 범위를 넘을 수는 없다고 주장하고 있으나, 본 건의 경우에는 실지양도가액이 확인되지 않는 경우에 해당한다고 할 것이다.

(5) 위의 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 주장하고 있는 양도가액을 사실에 근거한 실지거래가액으로 신뢰하기 어려우며, 청구종중이 제시하고 있는 부동산매매계약서도 진신한 계약서로 보여지지 아니하므로, 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정고지한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구의 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.