부동산의 취득시 실지거래가액은 거래상대방이 세금계산서를 발행하지 아니하고 부가가치세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라 이에 대한 구체적인 증빙인 금융자료 등을 제시하지 못하여 취득가액이 확인되지 아니하므로 당초 처분은 정당함
부동산의 취득시 실지거래가액은 거래상대방이 세금계산서를 발행하지 아니하고 부가가치세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라 이에 대한 구체적인 증빙인 금융자료 등을 제시하지 못하여 취득가액이 확인되지 아니하므로 당초 처분은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○남도 ○○군 ○○리 1430-1 대지 1,876㎡, 같은리 1430-7 대지 1,807㎡를 1990.06.22 취득하여 위 지상에 건물 1,111.66㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 1998.08.23 법원 판결에 의하여 청구외 김○○에게 대물반환을 원인으로 2000.02.21 소유권 이전되었으나 양도소득세를 무신고 하였다. 처분청은 이에 대하여 기준시가에 의해 양도차익 113,281,253원은 산정하여 2001.07.05 청구인에게 2000 귀속분 양도소득세 31,881,910원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.07.30 이의신청을 거쳐 2001.10.22 이 건 심사청구를 제기 하였다.
쟁점부동산의 양도가액은 대법원의 판결문에 명시된 834,512,060원임이 확인되고, 토지구입에서 건축신축까지 지출된 비용이1,420,838,507원임이 증빙을 통해 확인됨으로 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 결정고지 함은 부당하다.
청구인은 양도소득세 확정신고를 하지 아니하였으며, 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액은 거래상대방이 세금계산서를 발행하지 아니하고 부가가치세를 신고하지 아니하였을 뿐만 아니라 청구인은 이에 대한 구체적인 증빙인 금융자료 등을 제시하지 못하여 취득가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 제94조 제1항 규정에 의하여 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준식에 의하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적지출액
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
⑥ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 총리령이 정하는바에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정에 공정성을 기하게 할 수 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 청구외 김○○으로부터 1996.07.23 금전 537,000천원은 이자 3%, 100,000천원은 월이자 5%로,1996.08.16 금전 72,000천원은 월5%로 차용하였음이 금전대차 및 매매가등기ㆍ지상권설정 계약서에 의거 확인되며, 청구외 김○○은 쟁점부동산에 매매계약에 의한 소유권이전청구권가등기를 1996.11.21 설정하였음이 등기부등본에 확인된다.
(2) 청구인은 차용한 금전을 변제하지 못하자 청구외 김○○은 1997.07 ○○지방법원 ○○지원에 청구인을 상대로 쟁점부동산의소유권 이전등기 청구의 소를 제기하여 대법원 확정판결(사건번호 99다37764호)에 의하여 대물반환을 원인으로 쟁점부동산이청구외 김○○으로 소유권을 이전되었음이 대법원판결문 및 등기부등본에 의거 확인된다.
(3) 청구인은 양도소득세를 자진신고를 하지 아니하여 처분청에서는 2000.02.21 양도일자로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였다.
(4) 쟁점부동산의 공사시공자는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○호 소재하는 (주)○○종합건설임이 건축물 사용승인신청서 및 사용승인서에 확인된다.
(5) 나라감정법인에서 1996.09.19 쟁점부동산에 대하여 평가한 감정가액은 임야(실지 대지임) 110,490천원, 건물 613,650천원 계 724,140천원임이 감정평가서에 의거 확인된다.
(6) 청구인은 쟁점부동산에 지출된 공사비용은 토목설계비 33,420천원, 건축설계비 29,700천원, 산림개발비 6,000천원, 묘지이전비 45,000천원, 토목공사비 211,660천원, 건축공사비 615,000천원, 조경ㆍ포장공사 298,000천원, 실내인테리어 48,000천원, 냉장고 및 에어콘 18,827천원, 금성키폰 3,000천원, 네온ㆍ간판25,530천원, 이불ㆍ잡자재 17,730천원 계 1,404,207천원이라 주장하면서 관련서류를 제시한다.
(7) 한편, 대법원 판결문에 이 사건 가등기 담보권실행의 통지를 할 당시인 1998.01.22 경 위 가등기의 목적인 이 사건 부동산의 시가는 834,512,060원임이 확인된다.
(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세 확정신고기한 내에 거래증빙을 갖추어 양도소득세를 자진신고하지 아니한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. (2) 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 에서는, 실지거래가액에 의할 수 있는 예외적 경우의 하나로서 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우를 규정하고 있는바, 위 규정은 일정한 자산을 양도한 경우에 그 양도차익을 산정함에 있어서 종래의 실지거래가액 과세원칙으로부터 기준시가과세원칙으로 전환하였음을 선언한 것으로서 실질과세의 원칙에 대한 예외를 인정한 취지로 해석되므로, 일정한 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 위와 같은 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하며, 비록 달리 실지거래가액이 확인되더라도 실지거래가액에 의할 것은 아니라고 할것이다.(대법원 2000두8059, 2001.07.27 같은 뜻임)
(3) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 토지취득가액 60,000천원과 건물신축비용 1,420,838,507원이 사실로 확인되는지 살펴본다. 첫째, 청구인은 ○○남도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○, 5, 6, 7 총 2,044평을 1990.6.9 청구외 김○○ 과매매대금 60,000천원에 취득한 부동산매매계약서와 영수증 3매를 제출하나 영수증 발행인은 청구외 김○○이 아닌 청구외 차○○이며, 영수증도 38,000천원으로 계약서와 상이함이 확인된다. 둘째, 쟁점부동산의 신축 시 공사를 시공한 업체는 건축물 사용승인신청서 및 사용승인서에 (주)○○종합건설이나 청구인은 청구외 한○○와 공사한 신축공사도급계약서(총공사비 615,000천원)를 제시하고, 공사 중 청구외 한○○의 부도로 청구인은 432,800천원을 지급하였다고 하나 이는 사인간의 작성한 계약서이며, 또한 청구외 한○○가 확인한 사실도 없어 구체적인 증빙으로 볼 수 없다 할 것이다. 셋째, 또한 토목공사 211,660천원에 대하여는, 청구인 주장만 할 뿐 심리기간까지 구체적인 계약서나 금융자료 및 대금지급처가 없어 공사비용으로 확인되지 아니하고, 조경공사비 298,000천원에 대하여 확인한바 공사업체인 (주)○○석재는 1997.09.30자 폐업하였으며, 당시 대표자인 청구외 정○○에 심리기간 중 전화(○○○-○○○-○○○○)한바 청구외 정○○는 공사금액을 정확히 모르고 있으며 또한 이에 대한부가가치세 및 법인세 신고한 사실이 없는 것으로 보아 공사비용으로 볼 수 없다고 판단된다. 넷째, 제출된 증빙자료와 추가 이유서 등에 의하면 청구주장의 비용이 위 법조 소정의 필요경비에 해당되는지 여부를 검토하되, 그에 앞서 우선 현행 소득세법상 필요경비에 관한 기본적 성격 및 그 안정기준 등을 살펴보면 양도소득의 필요경비는 당해 양도자산의 취득에 소요된 실지거래가액 또는 당해 양도자산의 취득원가에 상당하는 가액과 소유권 등 확보를 위하여 직접 소요된 비용으로서 당해거주자의 양도차익금액 계산상 양도가액에서 이를 공제하는 것이므로 양도차익금액 계산의 필수적 요소로서 법령사항에 속하는 것인 만큼 납세자의 주장여부에 관계없이 적법한 절차에 따라 이를 합리적인 방법으로 확정할 필요가 있다 할 것이고 따라서 일반적으로 용인되는 통상적인 성격의 비용으로 인정되는 경우 그것이 통상적인 범위를 초과하는 것이 아닌 한 원칙적으로 이를 경비로서 당해 총수입금액 또는 양도가액에서 공제함이 타당하다 하겠고 이와 같은 법리에 비추어 보면 구체적 사안에 있어 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서, 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면 과세관청으로서는 위 각 매매계약서 등의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하므로(대법 95누3183, 1996.06.25 같은 뜻임), 청구인은 토지구입과 신축과정에서 발생한 경비가 취득가액이라고 주장만 할 뿐 이에 대한 거래사실이 구체적으로 입증되는 증빙 등을 제시하지 못하고 있어 공사비용이 취득가액과 사실로 확인되지 아니한다고 할 것이다.
(4) 상기사실관계 등을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 사실로 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 소유권 이전에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.