양도소득세를 확정신고기한 내에 무신고하여 기준시가에 의해 결정하는 경우 과세장해 사유의 입증책임의 당사자

○○세무서장이 2001.9.1 청구인에게 부과처분한 2000년 귀속 양도소득세 27,463,610원은, 양도가액을 380,000,000원으로, 취득가액을 452,000,000원으로 하여 산정한 양도차익의 범위 내에서 그 세액을 산정한다.

청구인은, 1997.11.21 분양받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라트 47.3평 아파트 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2001.11.25 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 이에 처분청은, 쟁점아파트에 대한 양도차익을 기준시가(취득 219,107,188원, 양도 320,000,000원)에 의해 산정하여 2001.9.1 이 건 2000년 귀속 양도소득세 27,463,610원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.23 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은, 시공회사인 (주)○○종합개발의 부도로 인한 부실공사로 누수 등 많은 하자가 있는 당해 ○○빌라트는 분양가보다 낮게 거래가 이루어지고 있고, 청구인 역시 쟁점아파트를 분양가 452,000,000원보다 낮은 380,000,000원에 양도 하였는 바, 양도차익이 없는 쟁점아파트의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 부당하다는 요지의 주장을 한다.

위 청구주장에 대하여 처분청은, 부동산을 양도하고 양도소득세의 신고가 없으면 긍 양도차익은 양도ㆍ취득당시의 기준시가에 의하는 것이므로, 양도소득세의 신고가 없는 쟁점아파트의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은, 기준시가에 의해 양도차익을 산정하는 경우 그에 기초하여 산출한 세액이 실거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 토지 및 건물의 경우 양도차익 산정은 기준시가가 원칙이나, 양도자가 양도소득세 과세표준확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있도록 관련법령에 규정되어 있다.

(2) 이 건의 경우, 청구인은 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세 과세표준 확정신고기한까지 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하고 이 건 심사청구시 그 증빙서류를 제시하고 있어, 처분청은 쟁점아파트에 대한 양도차익을 관련법령에 따라 기준시가로 결정한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(3) 그러나, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그에 기초하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없는 것이며, 그 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘는다는 “과세장해사유”는 납세의무자가 입증하여야 할 것(국심 ‘98서10, 1999.5.24, 대법 ’98두7183, 1998.6.26 외 다수)인 바, 청구인은 그에 대한 입증으로 쟁점아파트에 대한 취득 및 양도계약서와 영수증, 금융자료, 거래상대방의 확인서 등을 제시하고 있다. 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점아파트 최초분양계약자이므로 쟁점아파트 실취득가액은 분양금액 4억5천2백만원이 된다 할 것이어서, 취득가액에 대한 심리는 생략하고 양도가액에 대하여 살펴본다. (나) 당해 ○○빌라트는 15층 14세대의 단일동 나홀로 아파트로서, 00ㆍ00번시내버스종점 바로 옆에 소재하고 있어 주거환경이 좋지 않은 것으로 보여지고, 시공회사인 (주)○○종합개발의 부도로 인한 부실공사로 누수 등 많은 하자가 있어 분양가보다 낮게 거래가 이루어지고 있다고 인근 부동산소개업자 이○○(○○공인중개사 ☎000-0000)는 확인하고 있으며, 양도당시의 기준시가를 보면 당초의 분양금액 4억5천2백만원에 훨씬 못 미치는 3억2천만원이고, ○○생명이 쟁점아파트에 설정한 근저당최고액은 3억6천4백만원(대출실행금액 2천8백만원)으로 확인된다. (다) 위와 같이, 기준시가가 3억2천만원인 쟁점아파트를 삼성생명대출금 2억8천만원포함 3억8천만원에 취득한 한○○(○○대 교수, ☎000-0000)은 인감증명 및 영수증 등을 첨부하여 그 거래사실을 확인하고 있고, 현금거래액 1억원중 3천만원은 청구인의 통장으로 입금된 사실이 금융자료(통장사본)에 의하여 확인된다. (라) 한편, 위 한○○은 당초 당해 아파트 ○호에 거주하던 자 이엇는 바, 조망이 없어 시세가 상대적으로 약한 동 아파트를 3억에 양도하였다고 진술하면서 동 아파트에 대한 매매계약서를 심사관에게 제시한 사실이 있으며, 쟁점아파트를 취득한 후 6~7천만원을 들여 누수 등의 수리를 하였으나 현재에도 누수가 진행되고 있는 등 그 하자는 치유되지 아니하고 있다고 진술한바가 있다. (마) 이상과 같이 살펴본 바, 쟁점아파트는 주위환경이 좋지 아니한 나홀로 아파트로서 하자가 있는 아파트이나 그 양도가액은 3억8천만원(평당 8백만원)으로서 기준시가(3억2천만원)보다 높고, 통상적으로 감정평가액에 의해 설정되는 근저당설정최고액(3억6천4백만원)보다도 높을 뿐만 아니라, 당해 아파트 ○호 양도가액(3억원)보다는 8천만원이 높게 거래되었으며, 인근의 부동산소개업자가 당해 양도가액을 신빙성이 있는 것으로 진술하고 있고, 거래상대방은 인감증명을 첨부하여 그 거래사실을 확인하고 있으며, 총거래금액 3억8천만원 중 대부분의 금액인 3억1천만원(○○생명대출금포함)은 그 거래사실이 금융자료에 의하여 확인되고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하고 있는 양도가액은 신빙성이 있는 것으로 판단된다.

(4) 따라서, 이 건의 경우는 위에서 살펴 본 “과세장해사유”를 납세의무자가 입증한 경우에 해당된다 할 것인 바, 처분청이 쟁점아파트에 대한 양도차익을 기준시가에 의해 산정함에 있어서 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과하여 그 세액을 산정한 것은 잘못이라 하겠다. 앞에서 살펴본 바와 같이, 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.