분양권에 대한 실지거래 양도가액을 얼마로 볼 것인지 여부

○○세무서장이 2001. 5. 6 청구인에게 결정 고지한 1999년 귀속 양도소득세 11,760,000원의 부과처분은, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트(34평형) 1세대에 대한 분양권의 양도가액을 38,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 34평형 1세대의 분양권(이하 “쟁점분양권”이라 한다)을 1999. 6.29 청구외 서○○에게 양도하고 이에 대한 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사에서 청구인이 분양대금 25,000,000원을 불입한 상태에서 쟁점분양권을 52,000,000원에 양도한 것으로 확인하고 이에 대한 양도 차익을 27,000,000원으로 결정하여 2001. 5. 6 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 11,760,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 8. 3 이의신청을 거쳐(2001. 9.19 기각) 2001.10.17 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 1993. 3. 3 쟁점아파트를 분양받기 위하여 ○○주택조합과 계약하고 계약금으로 1999.3. 5 5,000,000원, 1999. 3. 6 5,000,000원, 1999. 5. 6 15,000,000원 합계 25,000,000원을 불입한 상태에서 1999. 7.20 쟁점분양권을 38,000,000원에 양도하였음에도 처분청이 양도가액을 52,000,000원으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

처분청은 쟁점분양권을 38,000,000원에 양도한 것이 사실이라고 하면서 청구인이 제출한 매매계약서, 명의변경 당시 주택조합에 제출한 검인계약서 및 중개업소가 제시한 매매계약서상의 양도가액이 각각 상이하므로 청구주장은 신빙성이 없다고 할 것이어서 양도가액을 52,000,000원으로 한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점분양권에 대한 실지거래 양도가액이 38,000,000원인지 52,000,000원인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구과 관련한 법령을 살펴본다. ο 소득세법 제94조 (98.12.28 개정) (양도소득의 범위) 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 ο 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제1항 제1호․제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. ο 소득세법시행령 제157조 (토지 등의 범위)

③ 법 제94조 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) ο 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단석에서 “당해 자산의 종류․보유기간․거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 다. 사실관계 및 판단 〔 사실관계를 살펴본다 〕

(1) 청구인은 쟁점아파트를 분양받기 위하여 1999. 3. 3 ○○동 ○○주택조합과 분양계약을 체결하고 계약금으로 1999. 3. 5 5,000,000원, 1999. 3. 6. 5,000,000원, 1999. 4. 6 15,000,000원 합계 25,000,000원을 납부하였음이 조합원 분양금 납입내역서에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점분양권을 계약금만 불입한 상태에서 1999. 6.29 서○○에게 양도하였음이 조사종결보고서 및 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

(3) 처분청은 쟁점 분양권 양도에 대한 실지조사에서 쟁점분양권의 양도가액을 52,000,000원으로 하여 양도소득세를 과세하였음이 동 매매계약서 및 처분청의 조사보고서, 결정결의서에 의하여 확인된다. 〔 쟁점에 대하여 살펴본다 〕

(1) 쟁점분양권의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 별도의 다툼이 없으나, 양도가액에 대하여는 처분청은 52,000,000원으로 과세하고 청구인은 38,000,000원이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

① 처분청은 쟁점분양권의 매매를 중개한 토지방공인중개사 김○○이 제출한 매매계약서에 의거 쟁점분약권의 양도가액을 52,000,000원으로 하여 과세하였음이 조사종결보고서 등에 의하여 확인된다.

② 위 매매계약서에 의하면 1999. 6.29 매매계약을 하고 그 매매대금은 같은 날 일시불로 지급한다고 되어 있으며, 특약사항에는 매매대금은 1차중도금 25,000,000원이 포함되어 있는 금액이며 이를 매수인이 지불하기로 하고 이후 중도금 납부 등 모든 의무는 매수인이 지기로 한다고 되어 있으며, 1차중도금 25,000,000원은 1999. 7.28 매수인 서○○가 직접 납부하였음이 은행 입금전표에 의하여 확인되므로 쟁점분양권의 양도가액 52,000,000원은 매수인이 지불하기로 약정한 1차중도금 25,000,000원이 포함되어 있는 금액이라 할 것이다.

③ 그 후 매수인은 1999. 8.23 주택조합에 청구인과의 권리의무 승계 계약서를 작성하여 제출하고 쟁점아파트에 대한 명의변경을 하였으며, 이때 제출된 검인계약서에 의하면 1998. 8.16 매매대금을 50,000,000원으로 계약하고 그 대금은 계약일에 일시불로 지급하는 것으로 되어 있다.

④ 한편 청구인이 이 건 심사청구를 제기하면서 실제계약서라고 하여 제출한 매매계약서에 의하면 1999. 6.29 매매대금을 38,000,000원으로 하여 계약을 체결하고 계약금 10,000,000원은 계약시에 지급하고 잔금 28,000,000원은 1999. 7.20 지불하기로 되어 있으며, 특약사항에는 명의이전시 검인계약서는 새로 작성하기로 하고 매도자 조○○이 직장관계로 부재중이므로 중개업자인 김○○이 대리로 계약하며 매수인의 사정상 1999. 8.17에 명의이전을 한다고 되어 있고, 매도인 성명란에는 조○○ 대라고 기재되어 있고 중개업자 김○○의 도장이 날인되어 있음이 확인된다.

⑤ 또한 이의신청 결정서를 보면 처분청 공무원이 이의신청 심리를 위하여 매수인 서○○의 집을 방문하여 확인한 바, 쟁점분양권의 취득가액은 38,000,000원이며 동 금액에는 1차중도금 25,000,000원이 포함도지 아니한 것이라고 진술하였으며, 출장공무원이 그 진술내용을 문서로 확인하여 줄 것을 요구하자 하늘에 맹세코 틀림없는 사실이니 별도로 무슨 확인서가 필요하냐며 확인서 교부는 거부하였음이 확인된다.

⑥ 이 건 심리과정에서 매수인 서○○(☏0000-0000)는 쟁점분양권을 38,000,000원에 취득하였고 1차중도금도 매수인이 납부하였으며, 당시 청구인의 위임을 받은 중개업자 김○○과 매매계약을 하였다고 진술하고 있으며, 당시에 계약금 및 중도금을 지급하고 받은 영수증을 제시하고 있다.

⑦ 매수인 서○○가 제시한 위의 영수증을 보면, 계약금 10,000,000원은 1999. 6. 29, 잔금 28,000,000원은 1999. 7.20 청구인을 대신하여 중개업자 김○○이 수령하고 김○○의 도장을 날인한 사실이 확인되므로 쟁점분양권을 38,000,000원에 양도하였다는 청구인의 주장은 사실이라고 판단된다.

⑧ 한편 중개업자 김○○(☏000-0000)에게 확인한 바 청구인이 쟁점분양권을 38,000,000원에 서○○에게 매매하는 것을 중개한 사실이 있고 청구인의 직장이 지방에 있어 청구인을 대리하여 매매계약 및 대금수령을 한 것이 사실이며, 당초 처분청에 제출한 매매계약서는 조합원 명의변경 당시 1차 중도금 25,000,000원이 이미 불입된 상태이고 프레미엄을 2,000,000으로 하여 달라는 청구인의 요구에 따라 매매금액을 52,000,000원으로 작성한 것이나 동 계약서는 실제 계약서가 아니라고 진술하고 있다.

⑨ 따라서 청구인이 쟁점분양권을 38,000,000원에 양도한 사실이 쟁점분양권에 대한 매매계약서, 매수인이 제시한 영수증, 매수인과 중개업자의 진술등에 의하여 확인되므로 쟁점분양권의 실제 양도가액은 38,000,000원으로 봄이 타당하다고 판단된다.

(2) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점분양권을 38,000,000원에 양도하였으므로 그 양도차익을 13,000,000원으로 결정함이 타당하다고 할 것이고, 처분청이 과세한 근거인 중개업자가 제출한 매매계약서에 의하면 쟁점분양권의 양도로 인한 양도차익은 2,000,000원이 되어야 할 것임에도 쟁점분양권의 양도가액만 52,000,000원을 인정하고 1차중도금에 대하여는 이를 무시하고 그 양도차익을 27,000,000원으로 결정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이라고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.