실지거래가액이라고 신고한 양도가액과 취득가액이 실지거래가액인지의 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인과 청구외 최○○(○○○○○○-○○○○○○○)은 ○○도 ○○천군 ○○면 ○○리 ○○번지외 8필지 잡종지 등 9,899㎡와 그 지상건물 1,370.95㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 1999.01.25 공동(각각 1/2)으로 취득하여 2000.05.22 청구외 안○○(○○○○○○-○○○○○○○)에게 양도하고 각각 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 청구인이 양도당시 및 취득당시 실지거래가액이라고 신고한 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 하여 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000년 귀속 양도소득세 72,784,770원을 2001.09.01 청구인에게 경정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.09 심사청구하였다.

쟁점부동산에 대한 양도소득세신고를 함에 있어서 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액으로 정당하게 신고하였으나 처분청은 사실관계조사 등을 소홀히 하여 신고한 양도가액과 취득가액을 실지거래가액이 아니라고 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

부동산양도에 따른 양도소득세 과세기준은 원칙적으로 기준시가에 의하나 예외적으로 양도자가 실지거래가액을 적용하여 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등에 한해서 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있도록 소득세법상 규정하고 있는 바, 이건의 경우 청구인이 실지거래가액이라하여 신고한 양도가액과 취득가액이 조사한 바에 의하면 실지거래가액으로 인정되지 아니하므로 기준시가에 의하여 계산한 양도차익으로 경정ㆍ고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이라고 신고한 양도가액과 취득가액이 실지거래가액인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】제1항에서 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. ~5.(생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액』이라고 규정하고 있다. 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서는 『양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 가액 중 기준시가 외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고,양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】제2항에서 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제101조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다』고 규정하고 있고, 제4항에서는 『납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고 있으며, 제5항에서 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】제1항에서는 『법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 1999.01.25 청구외 최○○과 공동(각 50%지분)으로 쟁점부동산을 취득하여 2000.05.22 청구외 안○○에게 양도하고 2000.06.07 실지거래가액으로 신고한 사실이 부동산등기부동본 및 양도소득과세표준예정신고서에 의하여 확인되고, 처분청은 청구인에 대한 세무조사에서 청구인이 양도당시 및 취득당시 실지거래가액이라고 신고한 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 하여 이를 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000년 귀속 양도소득세72,784,770원을 2001.09.01 청구인에게 경정·고지한 사실이 양도소득세 결정결의서 및 납세고지서송달부 등에 의해 확인된다. 【쟁점에 대하여 본다】 쟁점부동산 양도와 관련하여 신고한 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액임에도 처분청이 이를 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 것은 부당하다는 청구인주장을 살펴보면, 첫째, 청구인이 양도소득세신고시 제출한 양도 및 취득 관련 매매계약서를 보면,

(1) 취득당시 매매계약서: 소유권이전등기신청을 대리한 법무사 송○○가 작성한 검인계약서로 중개인은 나타나 있지 아니하고 매매대금은 300,973,130원으로 기재되어 있음을 알 수 있고,

(2) 양도당시 매매계약서: 위 취득당시 매매계약서와 같이 법무사 송○○가 작성한 것으로 보이는 검인계약서로 역시 중개인이 나타나 있지 아니하고 매매대금은 300,000,000원으로 기재되어 있음을 알 수 있다. 둘째, 쟁점부동산 등기부상 근저당권설정에 대하여 살펴보면, 1999.12.16 설정계약에 의해 1999.12.17 채권최고액 1,690백만원에 설정(근저당권자 ○○은행)되었고, 이후 근저당권설정 채무자가 청구인에서 양수자 청구외 안○○로 변경되었음을확인할 수 있다. 셋째, 처분청의 조사서에 의하면 쟁점부동산의 위치는 ○○번 국도 ○○기점 ○○방향으로 약 80㎞ 지점에 있고, 현재 휴게소 및 주유소로 사용되고 있으며, 탐문된 시세는 20억원 정도라고 기술하고 있음을 알 수 있다. 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 볼 때, 부동산 등에 대한 양도소득세 계산은 기준시가를 원칙으로 하되 예외적으로 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 신고하는 경우에 실지거래가액을 양도소득세 예정신고를 하였으나 제출된 매매계약서 양도 및 취득당시 부동산중개인이 작성한 것이 아니고 소유권이전등기를 대리한 법무사가 작성한 검인계약서이고, 매매대금 또한 근저당권설정시의 채권채고액(1,690백만원)과 탐문된 시세(약 20억원)에 비하여 훨씬 미달하는금액(양도가액 300,000,000원, 취득가액 300,973,130원)으로 양도당시 및 취득당시 실지거래가액으로는 보여지지 아니하며, 청구인은 실지거래가액을 입증하는 증빙서류를 달리 제시하지 못하고 있는 바, 양도 및 취득당시의 실지거래가액은 확인되지 아니한다고 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산 양도와 관련 청구인의 신고내용을 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.