토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 양도한 것은 미등기양도에 해당하므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함이 타당함
토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 양도한 것은 미등기양도에 해당하므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함이 타당함
○○세무서장이 2001.06.05과 2001.07.02 청구인에게 결정고지한 1998년귀속 양도소득세 34,368,640원 및 126,968,430원의 부과처분은,
1. ○○도 ○○시 ○○동 1078-2 임야 4,297.48㎡에 대한 취득가액을 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
청구인은 1990.12.20 ○○도 ○○시 ○○동 1078-2 임야 4,297.48㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 청구외 윤○○로부터 취득하여 미등기 상태로 보유하고 있다가 ○○공사에서 1998.03.27 쟁점토지르 수용하자 ○○지방법원의 소유권이전등시소송에 대한 판결문(92가합51506, 1992.12.10)을 제시하여 토지수용보상금 251,402,578원을 수령하였으나 양도소득세 신고는 하지 아니하였다. 처분청은 자체탈세제보조사에서 쟁점토지의 수용보상금을 양도가액으로 하고 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하여 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목에 규정에 의하여 환산한 가액(212,154,075원)을 취득가액으로 하여 2001.06.05청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 34,368,640원을 결정고지 하였다가 쟁점토지의 실지거래 취득가액이 71,500,000원이라는 ○○세무서의 자료통보(조이 46224-10579, 2001.06.25)에 의하여 동 금액을 취득가액으로 하여 2001.07.02 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 126,968,430원을 추가로 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.09.26 이 건 심사청구를 하였다.
(1) 청구인은 쟁점토지 1,300평을 평당 185,000원으로 계산하여 240,000,000원에 1990.12.20 매매계약을 하여 취득하게 되었으나, 토지거래허가지역 내의 토지로 취득등기가 즉시 되지 않는다는 사시을 알고 계약을 해지하려고 하지 전소유자윤○○가 곧바로 토지거래허가지역에서 풀릴 것이라고, 하여, 1992.02.13 계약금 60,000,000원, 1992.03.11과 1992.03.16 1차중도금 65,000,000원, 1992.03.28 2차중도금 55,000,000원, 1992.04.17 잔금60,000,000원을 지급하고 취득하였으며 중개수수료 10,000,000원을 지급하였기에 청구인은 쟁점토지를 실제로250,000,000원에 취득하였으므로 그 동안의 물가상승율 및 은행이자 등을 감안한다면 오히려 양도손실이 발생하였음에도 이에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 청구인은 소유권이전등기 소송을 제기하면서 소송비용을 줄이기 위하여 매매금액을 평당 55,000원으로 기재한 매매계약서를 소장에 첨부하였으나 이는 당시 공시지가 135,540원의 절반에도 미치지 못한 금액으로 실지거래금액이 아님에도 처분청이 이를 실지취득가액으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 설령 청구인이 취득당시 매매계약서를 보관하지 못하여 실지거래가액을 인정하지 않는다고 하더라도 쟁점토지는 토지거래허가지역이어서 부득이 소유권이전등기를 하지 못하였을 뿐이지 고의로 조세부담을 회피할 목적으로 미등기한 것이 아니어서 쟁점토지의 양도 미등기전매에 해당하지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
(3) 만약 위의 주장을 모두 받아들을 수 없다고 하더라도 최소한 양도가액은 토지수용보상금으로 확인되나 쟁점토지의 취득가액은 불분명하므로 환산가액(212,154,075원)을 취득가액으로 하여 쟁점토지의 양도차익을 산정하여야 한다.
청구인이 쟁점토지를 실제로 250,000,000원에 취득하였다는 주장에 대한 객관적 입증서류가 불충분하여 이를 실지취득가액으로 인정할 수 없으므로 ○○세무서에서 조사한 매매계약서에 의한 취득가액을 실지취득가액으로 보아야 하며, 청구인이 현지에 거주하지 아니하여 국토이용관리법에 따라 토지거래허가가 불허되었는바 이를 미등기의 불가피한 상황이라 볼 수 없으므로 미등기양도자산에 해당하는 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
○ 소득세법(1998.12.28, 법률 제5580호 개정 전) 제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액의 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나로 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액의 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
② 법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.
2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액
- 가. 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액 양도당시의 실지거래가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우
○ 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)
① 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계사한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.
양도소득과세표준의 100분의 75
③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.
○ 소득세법 제91조 (양도소득세 비과세ㆍ감면의 배제) 제104조 제3항에 규정하는 미등기양도자산에 대하여는 이 법 또는 이 법외의 법률 중 양도소득에 대한 소득세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다.
- 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]
(1) 청구인은 1990.12.20 윤○○로부터 쟁점부동산을 취득하여 미등기 상태로 보유하고 있다가 ○○공사에서 1998.03.27 쟁점토지를 수용하자 ○○지방법원의 소유권이전등기소송에 대한 판결문(92가합51506, 1992.12.10)을 제시하여 토지수용보상금 251,402,578원을 수령하였음이 법원판결문 및 등기부등본과 토지보상 관련서류에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 당초 쟁점토지의 수용보상금을 양도가액으로 하고 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 아니하여 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의하여 산출한 가액(212,154,075원)으로 하여 2001.06.05 양도소득세34,368,640원을 결정고지 하였다가 쟁점토지에 대한 취득당시 실지거래가액이 71,500,000원이라는 ○○세무서의 자료통보(조이 46224-10579, 2001.06.25)에 의하여 동 금액을 취득가액으로 하여 2001.07.02 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 126,968,430원을 추가로 고지하였음이 결정결의서 및 조사종결보고서 등에 의하여 확인된다. [쟁점에 대하여 살펴본다]
(1) 청구인은 쟁점토지 1,300평을 평당 185,000원으로 계산하여 240,000,000원에 취득하고 중개수수료 10,000,000원을 지급하였으므로 250,000,000원을 쟁점토지의 실제취득가액으로 하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면,
① 청구인은 쟁점토지의 취득에 관한 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며 단지 청구인의 예금거래내역 명세서와 영수증 1매 만을 제시하고 있을 뿐 그 외에는 쟁점토지의 취득대금에 관한 객관적인 입증서류를 제시하지 못하고 있다.
② 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급하였다고 제시한 청구인 명의의 ○○은행 ○○지점 자유저축예금(○○○-○○-○○○○○-○) 거래내역 명세서에는 1992.03.11 13,000,000원(1차중도금), 1992.03.16 7,000,000원(1차중도금), 1992.04.17 20,000,000원(잔금)이 출금되고, 동 은행의 보통예금(○○○-○○-○○○○○-○) 거래내역 명세서에는 1992.02.12 26,000,000원(계약금) 1992.02.13 21,000,000원(계약금), 1992.03.11 31,000,000원(1차중도금), 1992.03.28 43,000,000원(2차중도금), 1992.04.16 3,000,000원(잔금), 1992.04.17 37,000,000원(잔금)이 출금된 것이 확인되나, 동 예금계좌에서 출금된 금액이 쟁점토지의 취득대금으로 지급되었는지 여부는 확인되지 아니한다.
③ 또한 청구인은 1992.02.13 계약금으로 60,000,000원, 1992.03.11과 03.16에 1차 중도금으로 65,000,000원, 1992.03.28 2차중도금으로 55,000,000원, 1992.04.17 잔금으로 60,000,000원을 지급하였다고 주장한, 위의 예금거래내역 명세서에 의하면 계약금으로 출금한 금액이 47,000,000원(1992.02.12과 02.13), 1차중도금으로 출금한 금액이 51,000,000원(1992.03.11과 03.16), 2차중도금으로 출금한 금액이43,000,000원(1992.03.28), 잔금으로 출금한 금액이 60,000,000원(1992.04.16과 04.17)으로 그 금액이 차이가 나며, 법원판결문에는 1990.12.20 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 되어 있음에도 1992.02.13 계약금을 지급하였다는 주장은 신빙성이 없어 보인다.
④ 한편 청구인이 제시한 영수증을 보면 쟁점토지의 매매대금 중 2차중도금으로 55,000,000원을 김○○이 1992.03.28 영수한 것으로 기재되어 있으나, 김○○은 윤○○로부터 쟁점토지가 포함된 필지의 임야 3,305.8㎡를 공동으로 취득한 자임이 확인된다.
⑤ 아울러 청구인은 쟁점토지의 취득과 관련하여 중개수수료를 10,000,000원을 지급하였다고 주장하나, 그 지급대상 및 지급근거 등의 입증서류는 전혀 제시하지 못하고 있다.
⑥ 따라서 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 실제매매계약서 및 대금지급 등에 대한 객관적인 증빙의 제시가 없어 그 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 250,000,000원을 실제취득가액이라고 인정하기는 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점토지는 토지거래허가지역 내의 토지로서 부득이 취득등기를 못하였을 뿐이지 조세회피 목적이 아니어서 미등기양도자산에 해당하지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 산장하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면,
① 청구인은 쟁점토지를 1990.12.20 취득하여 약 7년 3개월 동안 보유하다가 1998.03.27 ○○공사에 수용되어 양도하였음이 확인된다.
② 또한 청구인은 ○○지방법원에 전소유자를 상대로 소송을 제기하여 1992.12.10 쟁점토지에 대한 소유권이전등기절차를 이행하라는 판결(92가합51506)을 받았음이 법원판결문에 의하여 확인된다.
③ 청구인은 위 판결문을 근거로 쟁점토지에 대한 취득등기를 할 수 있었음에도 불구하고 이에 대한 소유권이전등기를 이행하지 않고 있다고 쟁점토지를 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.
④ 한편 쟁점토지는 토지거래허가구역내의 토지로서 청구인이 토지소재지인 ○○시로 주소를 이전하지 아니하여 쟁점토지에 대한취득등기를 하지 못하였다고 하나 이는 등기할 수 없는 정당한 사유에 해당되지 아니한다 할 것(같은 뜻 국심 97서2617, 1998.02.26 및 감심 97-22, 1997.02.19)이고, 그 외 취득등기를 할 수 없었던 불가피한 사유가 있었음에 대한 입증도 하지 못하고 있다.
⑤ 또한 이 건과 관련한 질의에 대하여 우리청에서는 토지거래허가구역 내에 있는 토지를 그 허가를 받지 않고 취득하여 당해 토지의 취득등기를 하지 않고 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제3항 에서 규정하는 미등기양도자산에 해당하는 것(재산46014-678, 2000.06.27)이라고 회신한 바 있다.
⑥ 따라서 청구인이 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 양도한 것은 미등기양도에 해당하므로 처분청이 쟁점토지의 양도에 대하여 미등기양도자산으로 보고 과세한 처분은 타당하다고 판단된다.
(3) 위의 청구를 모두 인정할 수 없다면 쟁점토지의 실제취득가액은 불분명한 경우에 해당하므로 환산가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장에 대하여 살펴보면,
① 처분청은 쟁점토지에 대한 토지수용보상금을 양도당시 실제거래가액으로 하고 취득당시의 실제거래가액은 ○○세무서에서 통보한 공문에 의하여 71,500,000원으로 하였음이 결정결의서에 의하여 확인되며, 실지거래양도가액에 대하여는 다툼이 없다.
② ○○세무서는 청구인을 포함한 공동취득자들이 전소유자를 상대로 하여 소유권이전등기 소송을 제기할 당시 소장에 첨부한 매매계약서에 기재된 금액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 하여 자료통보를 하였고, 처분청은 매매계약서에 기재된 금액에 대한실저래가액 여부에 대하여는 별도의 확인이 없었음이 동 매매계약서와 조사공무원의 진술에 의하여 확인된다.
③ 위의 매매계약서를 살펴보면 통상의 매매계약서가 아니라 변호사가 업무용으로 사용하는 용지에 작성된 것이며 그 계약서에 날인된 도장도 모두 인감도장 등이 아니라 비슷한 형식의 목도장으로 날인되어 있으며, 대금지급에 대하여도 일시불로 지급한다고만 기재되어있고 구체적인 내역은 나타나지 아니하여 진실한 매매계약서가 아니라 소송제기를 위하여 작성된 매매계약서로 보여진다.
④ 또한 위 매매계약서에는 쟁점토지의 매매가액이 평당 55,000원(총 71,500,000원)으로 기재되어 있으나, 쟁점토지의 개별공시지가는 평당 132,000원(총 171,899,200원)이었음이 확인되며, 쟁점토지를 개별공시지가의 절반도 되지 않는 금액으로 거래해야 할 특별한 이유가 있었다고 볼 수도 없으므로 위 매매계약서에 기재된 그액은 소송비용을 절감하기 위하여 임의로 기재한 것이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.
⑤ 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 한 71,500,000원은 쟁점토지에 대한 실지취득가액이라고 볼 수 없어 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당하므로 양도당시 실지거래가액을 양도당시 및 취득당시의 기준식에 의하여 환산한 가액을 그 취득가액으로 하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다.
(4) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 양도한 것은 미등기양도에 해당하므로 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함이 타당하고, 청구인이 주장하는 실지거래가액과 처분청이 인정한 취득가액은 모두실지취득가액액으로 볼 수 없어 그 실지취득가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 양도가액은 토지수용보상금을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 소득세법시행령 제166조 제2항 제2호 가목의 규정에 의하여 산출한 가액으로 하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 산정함이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.