명의신탁 토지의 양도시 양도소득세 부담의 당사자

○○세무서장이 2001.2.2. 청구인에게 결정고지한 1998년 과세연도 양도소득세 31,182,390은 이건 과세대상부동산(○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 1,398㎡ 및 같은동 ○○번지 답 1,448㎡, 같은동 ○○번지 답 945㎡)의 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는지 유무를 재조사하여 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 1,398㎡ 및 같은동 ○○번지 답 1,448㎡, 같은동 ○○번지답 945㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1998.12.23.청구외 이○○에게 양도하고 실지거래가액에 의거 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 제출한 거래 증빙자료를 확인한바 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하므로 기준시가에 의거 2001.2.2. 청구인에게 1998 과세연도 양도소득세 31,182,390을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.30. 이의신청을 거쳐 2001.9.14. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지는 청구인의 소유가 아니라 실질소유자인 청구외 황○○에게 명의만 빌려주었을 뿐이므로 실질과세원칙에 의거 양도소득세를 부과하여야 하는데도 형식상 소유자인 청구인에게 쟁점토지에 대한 양도소득세를 결정한 당초 처분은 부당하다.

쟁점토지는 청구인이 실지거래가액에 의해 양도소득세 과세미달로 신고한 토지로서 청구인은 객관적인 증빙자료 없이 명의신탁을 주장하므로 청구인에게 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지가 청구인 소유인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법 규정 국세기본법 제14조 【실질과세】 제1항에서 "과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다" 고 규정하고, 제2항에서 "세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다" 고 규정하고 있다. 국세기본법 기본통칙 2-1-5…14 【거래의 실질내용 판단기준】에서 "거래의 실질내용은 형식상의 등기내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관습, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다" 라고 해석하고 있다. 같은법 기본통칙 2-1-6…14 【명의신탁자에 대한 과세】에서 "명의신탁 부동산을 매각처분한 경우에는 양도의 주체 및 납세의무자는 명의수탁자가 아니고 명의신탁자이다"라고 해석하고 있다. 소득세법 제88조 【양도의 정의】제1항에서 『제4조 제3호 및 이 장에서 "양도" 라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다』고 규정하고 있으며, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의무 등】제1항에서 "누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다" 고 규정하고, 제2항에서 "채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자ㆍ채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 기재된 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다" 고 규정하고 있다. 같은법 제4조【명의신탁약정의 효력】제1항에서 "명의신탁약정은 무효로 한다" 고 규정하고, 제2항에서 "명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다" 고 규정하고 있다. 1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 이전 소득세법 제96조 【양도가액】에는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에의한다.

2. (생략)』라고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)

2. ~4. (생략)』라고 규정하며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97 제1항 제1호 가목 단서에서"당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. ~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고. 같은조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나는 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서규정 생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1992.5.25 취득한 쟁점토지를 1998.12.23 양도하고 실지거래가액이라며 양도가액을137,000,000원, 취득가액을 170,000,000원으로 하여 1998.12.23. 양도소득세 과세표준확정신고를 한 사실이 양도소득세신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 제출한 양도소득세 신고서를 실지조사한 바 청구인이 주장하는 취득가액은 170,000,000원이 아니라50,000,000원으로 확인되어, 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하므로 기준시가로 양도차익을 산정하고 1998과세연도 양도소득세 31,182,390원을 2001.2.2 청구인에게 결정 고지한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점토지의 소유권 변동내역을 보면, 청구외 황○○이 청구외 박○○으로부터 1990.7.9. 소유권을 이전받아 청구인에게1992.5.25 매매를 원인으로 양도하였고, 청구인은 1998.12.23 청구외 이○○에게 양도한 사실이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 1992.5.25 쟁점토지의 취득시 청구인의 형인 청구외 황○○에게 명의를 빌려주었을 뿐 실질 소유자가 아니므로 쟁점토지를 실질적으로 소유하였던 청구외 황○○에게 양도소득세를 부과하고 청구인에게 부과된 양도소득세를 취소하여 줄 것을 주장하므로 이에 대하여 살펴보면, 첫째, 청구인은 쟁점토지를 1992.5.25 취득하게 된 경위가 청구외 황○○이 배우자와의 분쟁으로 인하여 이혼단계에 이르자 재산분할을 피할 목적으로 청구인에게 명의신탁 하였다고 주장하고 있고, 청구외 황○○의 처인 청구외 추○○은 1992.11.4 ○○지방법원의 가처분결정(92카단5685호)에 의거 쟁점토지를 가처분한 사실이 있고, 청구외 황○○은 청구외 추○○과 이혼에 합의하면서 쟁점토지의 가처분을 해제키로 합의한 사실이 ○○고등법원의 서류(93드1800호)에 의하여 확인되나, 청구인이 제시한 증빙서류에는 명의신탁을 입증할 만한 법원의 확정판결문 등이 없으며 1995.7.1. 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률이 시행되었음에도 불구하고 쟁점토지의 양도일인 1998.12.23까지 명의신탁사실을 해지한 사실이 없는 점, 청구인은 쟁점토지의 양도시 매매계약서를 제시하면서 실지거래가액에 의거 양도소득세를 신고ㆍ납부한 사실로 보아 청구인이 실소유자가 아니라는 주장은 불분명하다 할 것이다. 둘째, 처분청은, 청구인이 실소유자라고 주장하는 청구인의 형 청구외 황○○이 『쟁점토지는 1991.12월 및 1992.3월경에 현금 5천만원을 2회에 걸쳐 차용한 사실이 있고 이를 변제하지 못하여 차용대금 5천만원 총매매대금으로 하여 1992.5.25. 청구인에게 소유권 이전하여 주었다』는 확인서를 처분청에 제출한 사실이 있으므로 청구인이 실소유자가 아니라는 청구인의주장은 사실과 다르다는 의견이나, 청구인과 청구외 황○○은 재산권과 관련된 분쟁으로 서루 다투고 있는 상황이고 쟁점토지가 청구외 황○○의 부동산으로 확인 될 경우본인에게 고액의 양도소득세가 과세된다는 사실을 알고 있는 점과, 1992.5.25 쟁점토지가 청구인에게 명의이전될 당시에 청구외 황○○은 주택건설업을 하고 있는 반면 청구인은 1986년 군복무를 마치고 1988.5월부터 청구외 황○○이 운영하는 건설회사에 근무하기 시작하여 월급여 150,000원을 수령한 사실로 보아 부동산을 취득할 만큼 자금의 여력이 없는 점, 취득당시 쟁점토지의 공시지가가 64백만원이고 시가가 150백만원 정도이며 양도소득세 신고시에는 170백만원에 양도하였다고 쌍방계약서를 작성한 사실이 있는데도 동생에게 5천만원에 양도하였고 진술하고 있는 점, 황○○이 청구인에게 차용하였다는 금액에 대한금융자료를 제시하지 못하고 있는 점으로 보아 청구외 황○○의 진술은 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 셋째, 청구외 황○○의 신빙성없는 진술만을 근거로 작성한 확인서를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 양도차익을 산출한 후, 실지거래가액에 의한 양도차익이 기준시가에 의한 양도차익을 초과하므로 기준시가로 과세한 처분청의 결정은 취득시 실지거래가액에 대한사실조사가 미흡한 것으로 보여진다. 넷째, 청구인은 쟁점토지의 실권리자인 청구외 황○○이 쟁점토지가 담보물로 필요하다고 하여 1998.4.17 (주)○○상호신용금고에 채권최고액 금 180,000,000원의 근저당을 설정한 사실, 청구외 황○○이 채무독촉에 시달린 나머지 쟁점토지를 양도하여야 하겠다고 하여 쟁점토지를 183백만원에 급매한다는 광고를 한 사실, 쟁점토지의 양도시 청구외 황○○은 청구인과 같이 매매계약에 동행하여 청구외 이○○과 매매계약이 이루어진 사실, 쟁점토지의 매매대금 전액을 청구외 황○○의 (주)○○상호신용금고 채무변제에 사용되었고 미상환 금액 54,821,951원은 청구외 황○○ 소유의 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○리 ○○번지 ○○빌라 ○호를 처분한 자금으로 상환하였음이 쟁점토지를 취득한 청구외 이○○의 진술(2001.10.5, 1730) 및 매매계약서, 분양광고지, 등기부등본 및 (주)○○상호신용금고의 대출서류에 의하여 확인된다. 다섯째, 국세기본법 제14조 【실질과세】제1항에서 "과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이 고사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다" 고 규정하고, 국세기본법 기본통칙2-1-5…14【거래의 실질내용 판단기준】에서 "거래의 실질내용은 형식상의 등기내용이나 거래명의에 불구하고 상거래관습, 구체적인 증빙, 거래당시의 정황 및 사회통념 등을 고려하여 판단한다" 라고 해석하고 있으므로 처분청은 청구외 황○○이 확인한 양도대금 5천만원의 진실성 여부와 청구인 명의의 양도대금 137,000,000원의 사용처 및 (주)○○상호신용금고의 근저당 채무 상환시일부상환액의 자금출처가 청구인 자금인지 청구외 황○○ 자금인지를 확인하면 과세대상 부동산의 실질소득자 및 쟁점토지의 명의신탁여부를 확인할 수 있는데도 이에 대한 사실조사가 미흡한 것으로 보여진다. 위 관련법령과 사실관계를 종합하여 보면 청구인 명의로 등기된 쟁점토지가 청구인에게 명의신탁된 것이라는 청구인 주장은 일응타당성이 있는 반면, 처분청은 쟁점토지의 취득 및 양도에 대한 사실조사가 미흡한데도 청구인을 쟁점 토지의 실질소유자로 보아양도차익을 기준시가로 산정하고 이 건 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못되었다고 판단된다. 따라서 이 건 심사청구는 청구주장 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.