처남과 함께 공사를 한 도급공사자와 건축감리자 등을 추적하여 확인받은 내용에 의하면 증축비용으로 일정액 이상 지출된 사실이 확인되므로, 당초 신고한 건물 취득가액을 수정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야함
처남과 함께 공사를 한 도급공사자와 건축감리자 등을 추적하여 확인받은 내용에 의하면 증축비용으로 일정액 이상 지출된 사실이 확인되므로, 당초 신고한 건물 취득가액을 수정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야함
○○세무서장이 2001.4.2 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속분 양도소득세 39,301,820원의 부과처분은, 양도소득세 과세대상 부동산인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 173.2㎡ 및 건물 413.1㎡의 양도에 대하여 취득 당시 건물의 실지거래가액을 125,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지 대지 173.2㎡ 및 위 지상건물 413.1㎡(대지와 건물을 합하여 이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 1973.11.3 취득하여 1999.6.17 청구외 한○○, 박○○에게 양도하고 실지거래가액(양도가액 430,000,000원, 취득가액 288,145,481원)에 의한 양도차익 132,746,535원을 산정한 후, 납부할 양도소득세를 14,976,468원으로하여 1999.6.17 자산양도차익예정신고를 하고 위 양도소득세를 자진납부하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세신고내용에 대한 실지조사를 하여 양도가액과 토지취득가액은 청구인의 신고내용대로 인정하고,125,000,000원으로 신고한 건물취득가액은 입증서류의 제시가 없고 거래사실이 확인되지 않는 것으로 보아 의제취득일(1985.1.1)의 기준시가 42,136,200원으로 결정하여 2001.4.2 청구인에게 1999년 귀속분 양도소득세 39,301,820원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.26 처분청에 이의신청(2001.7.10 기각결정)을 거쳐 2001.9.26 이 건 심사청구를 하였다.
1982년 ○○구청으로부터 증축허가를 받아 증축 및 대수선을 하고 준공검사를 받은 사실이 공부상 확인되며 실제 증축비용보다 휠씬 저렴한 평당 100만원 정도 계산한 125,000,000원을 건물취득가액으로 신고하였는 바, 친처남 박○○에게 총괄해서 증축토록하였으나 박○○이 1989년 4월 교통사고로 사망하여 자산양도차익예정신고시 및 이의신청시에 증축비용과 관련된 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하였으나, 금번에 처남과 함께 공사를 한 도급공사자와 건축감리자 등을 추적하여 확인받은 내용에 의하면 증축비용으로 125,000,000원 이상 지출된 사실이 확인되므로, 청구인이 당초 신고한 건물 취득가액을125,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다.
실지거래가액이라 함은 부동산 매매거래시 실지의 거래대금 그 자체를 의미하는 것이고 객관적이고 구체적인 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 신고하는 경우를 말하는 것으로서, 청구인은 평당 100만원씩 계산하여 건물증축비용을 125,000,000원이라고 신고하였을 뿐 이 건 양도소득세 결정일 이내에 증축비용과 관련된 객관적이고 구체적인 증빙서류를 제시한 사실이 없으므로, 공정과세심의위원회의 자문을 거쳐 의제취득일 당시 건물의 기준시가로 건물취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분이 정당하다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가애에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.
○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래 증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 쟁점부동산을 1999.6.17 양도하고 양도당시의 실지거래가액을 430,000,000원(기준시가에 의해 안분한 토지가액 380,366,841원, 건물가액 49,633,159원)으로, 취득당시의 실지거래가액 288,145,841원(의제취득일당시 기준시가에 의한 토지가액 163,145,481원, 건물신축가액 125,000,000원)으로 하여 1999.6.17자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세 14,976,460원을 자진납부하였다.
(2) 처분청은 위 신고내용에 대한 실지조사를 하여 청구인이 신고한 양도당시 실지거래가액 및 토지취득가액은 인정하고, 건물취득가액 125,000,000원에 대하여는 증빙서류의 제시가 없고 거래사실이 확인되지 않는다 하여 의제취득일(1985.1.1)당시 기준시가 42,136,200원을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 추가로 결정고지하였다.
(3) 청구인이 1973.11.3 취득한 쟁점부동산의 가옥대장에 의하면, ○○구 ○○동 ○○번지 1필지 대지 173.2㎡지상에 연와조 와즙 3층 점포 1동 153.72㎡ 및 목조 와즙 2층 주택 1동 139.64㎡가 있었으나, 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 근린생활시설 건물 413.1㎡(125평)로 증축 및 대수선하여 1982.12.16 가옥대장에 등재한 사실이 확인되고, 청구인은 평당 건축비용을 100만원으로 계산하고 건물취득가액을 125,000,000원으로하여 자산양도차익예정신고를 하였다.
(4) 청구인이 2001.4.26 처분청에 제출한 이의신청서의 불복내용을 살펴보면,
① 건물노후화로 1982년 증축 및 대수선허가를 받아 건축비용 187,500,000원(평당 125만원)으로하여 무직이었던 처남 박○○에게 신축토록 의뢰하였으며
② 계약금과 중도금으로 125,000,000원을 처남에게 지급하였으나 공사진척이 없어 처남에게 공사독촉을 하였더니 공사업자가 종적을 감추어 찾을수 없다고 하여 130,000,000원을 추가로 처남에게 지급하여 신축을 완료하였으나 선급한 공사비125,000,000원은 회수하지 못하였고
③ 청구인이 운영하던 ○○퍼니처 ○○대리점의 화재 등으로 인한 은행대출금 약 10억 5천만원의 과도한 이자부담 때문에 IMF상황하에서 쟁점부동산을 시세보다 저렴한 430,000,000원에 양도하였으며
④ 신축공사를 한 처남 박○○이 1989년 4월 교통사고로 사망하여서 신축공사 관련 증빙서류를 확보하기 불가능하고 양심상 허위영수증을 제시할 수 없어 부득이하게 최소한의 건축비 125,000,000원만을 신고하였는 바, 양도소득세 실지조사시에 조사담당공무원이 현장을 확인하고 신고한 평당 100만원의 배이상으로 건축비용이 지출되었다는 청구인의 주장을 인정하고서도 단지 구체적인 증빙서류의 제출이 없다 하여 청구인의 신고내용을 부인하고 추가로 양도소득세를 과세한 처분이 부당하다는 요지의 불복이유서를 제출하였다.
(5) 박○○(1941.11.21 생)은 청구인의 처남으로서 1989.4.9 ○○사거리에서 교통사고로 사망한 사실이 제적등본에 의하여 확인된다.
(6) 한편, 청구인은 건축공사를 한 임○○, 김○○, 김○○, 김○○ 등을 수소문하여 주민등록등본과 인감증명서를 첨부한 확인서 및 공사감리자 엄○○ 건축사의 감리확인증을 이 건 심사청구시 제출하였는 바, 그 내용을 살펴보면 다음과 같다.
① 도급공사업자 임○○ 〔000000-0000000, 전화 000)000-0000〕는 건축주인 청구인의 처남 박○○과 동향이며 2년 선후배 사이인 인연으로 도급공사금액 187,500,000원에 도급받아 1982.7월부터 12월까지 공사하여 신축하였으며,
○○역간선도로 100M 미만 지역의 경우 신축허가가 불가능하여 대수선 및 증축허가를 받아 기존건물의 틀을 유지하면서 공사하여야 하는 문제, 주정차금지구역으로 주간에는 내부공사를 하고 폐기물처리 철근콘크리트공사 등 주요공사는 야간에만 할 수 있었던 문제 등으로 위험하고 어려운 공사였으며, 건물위치가 ○○동 굴다리와 접하여 있어 교통이 혼잡한 곳에 위치하였던 점, 관할관청의 중단 명령과 벌과금 부과, 위험한 공사과정으로 인한 하도급업자들과의 마찰과 부상자 발생, 각 언론사 기자들의 빈번한 출입 등으로 인하여 타공사와는 비교할 수 없는 많은 시간낭비와 공사비의 과도한 지출이 있었으며
② 김○○ 〔00000-0000000, 전화 (000)000-0000〕 은 벽돌조적 및 미장공사를 16,250,000원에 임○○로부터 하도급받아 공사를 하였고
③ 김○○ 〔000000-0000000, 전화 (00)000-0000〕 는 철근H빔 콘크리트 비계목설치 폐기물처리공사를 25,000,000원에 임○○로부터 하도급받아 공사하였고
④ 김○○ 〔000000-0000000, 전화 (000)000-0000〕 은 골조공사 및 창호 내부 공사 목공사를 18,750,000원에 임○○로부터 하도급받아 공사하였으며
⑤ 건축사 엄○○ 〔000000-0000000, 현재 1997.4.1 개업한 (주) ○○종합건축사사무소(000-00-00000)의 대표이사이며, 법인설립전에는 1981.1.5부터 ○○종합건축(000-00-00000)이란 상호로 사업을 함, 사업장소재지: ○○구 ○○동 ○○번지, 전화 000-0000〕 은, 임○○가 시공한 위 건물의 증축 및 대수선시에 감리한 사실이 있다는 감리확인증을 제출한다.
(7) 당심에서 이 건 심사청구 심리기간 중에 위 임○○, 김○○, 김○○, 김○○에게 전화로 확인한 바, 본인들이 제출한확인서가 사실과 틀림이 없다고 진술하였으며, 건축사 엄○○ 또한 임○○가 시공한 위 건물의 감리를 직접한 사실을 재차 확인하였다. 다음으로, 처분청에서 청구인이 실지거래가액으로 신고한 건물취득가액 125,000,000원이 증빙서류에 의해 확인되지 않는다고 보아, 의제취득일 당시 기준시가로 건물취득가액 42,136,200원을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지를 살펴본다. 청구인은 최초 자산양도차익예정신고시에 건물의 증축 및 대수선비용을 평당 100만원으로 계산한 125,000,000원으로 신고하고 양도소득세 14,976,460원을 자진납부하였는 바, 1982년 증축 및 대수선공사후 양도시까지 17년이란 세월이 경과되고 건축공사를 책임지고한 처남 박○○이 1989년에 교통사고로 즉사하여서 건축과 관련된 구체적인 증빙서류를 제출하지 못하였던 사정이 인정되고, 청구인의 처 박○○을 통하여 당시의 도급공사업자 임○○를 수소문하여 찾아내고, 일부 하도급업자 및 공사감리자를 확인하여 공사금액을 확인할 수 있었다는 청구주장이 일응 신빙성이 있다고 보여지며, 청구인이 당초 양도소득세 신고 및 이의신청, 심사청구시에 건물 취득가액을 125,000,000원으로 일관되게 주장하고 있는 점, 도급공사업자 임○○와 하도급업자 김○○, 김○○, 김○○의 확인서 내용 및 공사감리를 한 건축사 엄○○의 감리확인증 등이 신빙성이 있다고 보여지는 점, 위 건물건축공사가 증축 및 대수선의 위험하고 어려운 공사로서 타공사보다 훨씬 많은 건축비가 지출된 사정이 인정되는 점 등에 비추어 볼 때에, 건물의 증축 및 대수선 공사비가 최소한 125,000,000원 이상 지출되었다는 청구주장이 타당성이 있다고 판단된다. 처분청에서는 청구인이 신고한 건물취득가액 125,000,000원이 거래증빙서류에 의하여 확인되지 않는 것으로 보아 이를 부인하고 의제취득일 당시 기준시가에 의해 건물취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나, 위와 같이 청구인이 신고한 실지양도가액 및 토지취득가액에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없고, 청구인이 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 건물취득가액과 관련된 구체적인 증빙서류를 갖추어 제출하지 못한 부득이한 사정이 인정되며, 이 건 심사청구시에 거래상대방의 확인서등에 의하여 취득당시 건물의 실지거래가액 125,000,000원을 입증하고 있고, 그 금액이 신빙성이 있다고 판단되므로, 쟁점부동산 중 건물취득가액을 청구인이 당초 신고한 125,000,000원으로하여 이 건 양도소득세를 경정함이 타당하다 하겠다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.