지하건물의 실지사용용도가 주택인지 기타건물인지 여부

성북세무서장이 2001. 9. 3 청구인에게 경정결정한 2001년 귀속 양도소득세 21,783,140원의 부과처분은

1. 서울특별시 종암동 123-24번지의 대지 248㎡와 건물 557.31㎡ 중 지하건물 51.976㎡와 이에 부수되는 토지를 주택으로 보아 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 서울특별시 성북구 종암동 123-24 대지 248㎡, 건물지하 129.94㎡, 1층 110.14㎡, 2층 110.04㎡, 3층 97.44㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1984. 9. 25 취득하여 2001. 3. 30 청구외 종암제1구역 주택재개발조합에 수용되어 2001. 5. 15 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산을 예정신고 후 무납부되어 기준시가에 의거 양도차익을 계산하여 2001.7. 3 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 33,672,450원을 결정고지 하였으며, 청구인은 쟁점부동산의 지하 129.94㎡와 3층 97.44㎡는 주택으로 사용하였다고 고충민원을 제기하였으나 처분청에서는 3층 97.44㎡만 주택으로 인정하여 2001. 8. 27 8,999,360원을 감액결정하고, 쟁점부동산외 무허가건물 109.85㎡ 중 주택으로 확인된 부분(69.59㎡)과 무허가건물의 주택에 대한 부수토지를 비과세하여 2001. 9. 3 2,889,940원을 감액결정 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 9. 14 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 지하 129.94㎡는 공부상에는 근린생활시설이나 실지사용용도는 주택이므로 실질과세원칙에 의거 주택부분이 기타건물보다 크므로 전체가 1세대1주택에 해당된다.

현지확인 복명서와 같이 쟁점부동산은 여관으로 사용하는 건물로서 지하실은 방이 5개가 있으며 취사시설도 없어 정상적인 주거생활을 영위할 수 있는 주택으로 보기 어려우므로 당초 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 지하건물의 실지사용용도가 주택인지 기타건물인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (1998. 12. 28 개정)

○ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함계 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (1995. 12. 30 개정)

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택법의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 (1995. 12. 30 개정)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 경우, 이 경우 가목 및 나목에 있어서는 그 양도일 또는 수요일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (1999. 12. 31 후단개정) 가.주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 당해 공공사업의 시행자에게 양도하는 경우

• 나. 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우
• 다. 국외이주 기타 재정경제부령이 정하는 경우 (1998. 4. 1 직제개정)

3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 용양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1 직제개정)

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

○ 소득세법 기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대1주택에 부수되는 토지의 면적계산】 영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다. 건물전체 주택부분연면적

1. 주택의 정착면적 = × ———————— 정착면적 건물전체연면적

주택부분연면적 = 건물에 부수된 전체토지면적 × ———————— 건물전체연면적

○ 재일 46014-2970 (1997.12.17) 주택과 주택 이외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로 하는 것이고 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것이다.

○ 재일 46014-1365(1998. 7. 22) 양도소득세가 비과세되는 “1세대1주택”을 판정하는 때에 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 당해 건물과 당해 건물의 부속토지 전부를 주택과 주택의 부수토지로 봄. 이 경우 주거전용으로 임대하는 건물부분은 “주택”으로 본다.

○ 대법 98두 16095(2000. 7. 7) 겸용주택의 전부가 비과세 대상이라는 점은 이를 주장하는 납세의무자에게 입증책임이 있으나, 다른목적으 건물로서 비과세에서 제외된다는 점은 과세관청에서 입증책임이 있음.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 공부상에는 지하 129.94㎡ 근린생활시설, 1층 110.14㎡ 근린생활시설, 2층 110.04㎡ 근린생활시설, 3층 97.44㎡ 주택으로 되어 있음이 건축물관리대장 등에 의거 확인되나, 처분청의 조사 복명서에 의하면 쟁점부동산에는 무허가건물 109.85㎡(주택 69.59㎡, 사무실 40.26㎡) 있음이 확인된다.

(2) 쟁점부동산은 1999. 12. 28 ○○구청장으로부터 ○○재개발조합 사업시행 인가되었다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 고지처분에 대하여 2001. 8. 17 처분청에서 고충민원을 청구하여 2001. 8. 27 쟁점부동산의 3층 건물은 주택으로 비과세하고, 2001. 9. 3 1층 무허가건물 중 주택에 해당하는 부분과 그 부수토지에 대하여 비과세 처리하였다.

(1) 쟁점부동산의 1층 110.04㎡와 2층 110.04㎡는 여관용도인 근린생활시설인 점과 3층 97.44㎡는 주택이라는 점에 대하여는 청구인과 처분청의 다툼이 없으나 지하 129.94㎡가 주택으로 사용하였는지 여부를 살펴보면, 첫째 처분청의 조사공무원은 2001. 8. 22 (재개발사업으로 인한 철거 중 임)현재 확인한 지하 1층의 구조는 방 5개와 보일러실이 있으며 취사시설이 없어 쟁점부동산의 지하실은 공부상의 용도인 근린생활시설이므로 주택으로 사용하기는 부적당하다고 복명하였다. 둘째 청구인은 심사청구기간 중 쟁점부동산의 지하에 청구외 이○○과 청구외 유○○이 거주하였다고 주장하면서 ○○주택재개발조합장인 청구외 이○○가 확인한 청구외 이○○이 거주하였다는 사실확인통보서와 청구인과의 계약한 전세계약서, 재개발임대주택공급신청서 및 주민등록초본을 제시하고, 청구외 유○○은 ○○주택재개발조합장이 발급한 주거대책비영수증과 주민등록등본을 제시하였다. 셋째 ○○주택재개발조합장이 발급한 증빙서류 등을 확인하기 위해 2001. 10. 12 13시 ○○주택재개발조합의 사무장인 청구외 김○○에게 전화(000-0000) 통화한바, 청구외 김○○는 청구외 이○○과 청구외 유○○이가 주택재개발 보상 시 쟁점부동산의 지하에 거주하였다고 보상신청을 하여 ○○주택재개발조합에서는 현지 확인하여 쟁점부동산의 지하에 청구외 이○○과 청구외 유○○이 거주하고 있음이 확인되어 청구외 이○○과 청구외 유○○에게 재개발임대공급신청권과 주거대책비를 지급하였다는 사실로 보아 쟁점부동산의 양도시 지하에는 청구외 이○○과 청구외 유○○이 임차하여 거주하였다고 판단된다. 넷째 청구외 유○○에게 2001. 10. 18 11시 전화통화 한바 청구외 유○○(000-0000)의 처인 청구외 박○○는 쟁점부동산의 지하에서 방2칸을 사용하였으며 청구외 이○○은 방1칸을 사용하였다고 진술하나 청구외 ○○주택재개발조합에서 발급한 주거대책비 영수증 등에 의하면 거주가족수가 1명으로 기록되어 있어 청구외 유○○과 청구외 이○○은 쟁점부동산의 지하에서 각각 방1칸을 사용하였다고 보는 것이 합리적이라고 할 것이다.

(2) 상기조사내용을 종합하여 보면 쟁점부동산의 지하 129.94㎡의 방 5칸 중 2칸이 주택으로 사용하였다고 판단되므로 지하실면적의 5분의2(51.976㎡)와 그에 부수되는 토지는 주택으로 보아 비과세하여야 할 것이다.

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.