경제위기 상황하에서 장기간 양도가 이루어지지 아니하다가 부득이하게 기준시가이하의 금액에 부동산을 양도하게 되었는바, 양도당시 주변의 부동산이 기준시가 이하의 금액에도 거래가 잘 이루어지지 않은 실정이었음에도 불구하고 양도가액을 인정하지 않음을 부당함
경제위기 상황하에서 장기간 양도가 이루어지지 아니하다가 부득이하게 기준시가이하의 금액에 부동산을 양도하게 되었는바, 양도당시 주변의 부동산이 기준시가 이하의 금액에도 거래가 잘 이루어지지 않은 실정이었음에도 불구하고 양도가액을 인정하지 않음을 부당함
○○세무서장은 청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 551.5㎡ 및 건물 771.1㎡의 양도와 관련하여2000.6.13 기준시가에 의해 양도소득세 472,905,990원을 자진신고ㆍ납부하고, 20013.26 실지거래가액에 의해 환급을 신청한 2000년 귀속 양도소득세 90,954,439원에 대하여, 양도가액을 28억5천만원으로 하고, 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 및 동조 제4항 제1호에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 결정한다.
청구인은 1974.6.19 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 551.5㎡를 취득한 후 1980.11.22 동 지상에 상가 및 주택 771.1㎡(위 토지 및 건물을 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 소유하다가 2000.6.14 서○○에게 양도하면서 2000.6.13 기준시가에 의해 부동산 양도신고를 하고 양도소득세 472,905,990원을 자진납부하였다. 그 후 청구인은 쟁점부동산이 의제취득일인 85.1.1 이전 취득분으로서 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고할 수 있음을 인지하고, 2001.3.26 처분청에 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 정정신고하면서 기납부한 양도소득세 중90,954,439원을 환급하여 줄 것을 요구(2001.4.19 재정정신고)하였다. 처분청은 2001.4.17∼2001.4.19 양도소득세실지조사에서 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정함이 타당한 것으로 결정하였다. 청구인에 이에 불복하여 2001.7.14 이의신청(2001.8.28 기각)을 거쳐 2001.9.17 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 거래상대방의 거래사실확인서, 실제매매계약서, 지급받은 수표 및 영수증 등에 의해 쟁점부동산의 양도가액이 28억5천만원임이 확인되고, 양도 당시 자신의 노환 등으로 노후된 건물유지 및 관리가 곤란하여 1999년초 쟁점부동산을 중개업소에 매도를 의뢰하였으나, 경제위기 상황하에서 장기간 양도가 이루어지지 아니하다가 부득이하게 기준시가이하의 금액에 쟁점부동산을 양도하게 되었는바, 양도당시 주변의 부동산이 기준시가 이하의 금액에도 거래가 잘 이루어지지 않은 실정이었음에도 불구하고 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 인정하지 않음을 부당하다는 주장이다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 인근 부동산중개업소등에 확인한 결과, 쟁점부동산은 ○○역과 ○○역 사이의 대로변에 위치하여 평당 3천만원을 호가하는 것으로 탐문되고, 쟁점부동산의 매수자인 서○○이 단기차익을 목적으로 평당 35백만원에 쟁점부동산을 중개업소에 매물로 내 놓은 사실이 확인되므로 청구인이 주장하는 양도가액 28억5천만원은 평당 17백여만원에 불과하여 사실과 부합하지 않는 것으로 판단되므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정함이 타당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 (양도가액)
① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례 가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도하는 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28개정)
○ 소득세법시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정)
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 토지 및 건물과 제162조의2 제1항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액(1999.12.31 신설)
④ 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (1999.12.31 신설)
1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액
2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호, 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액
- 다. 사실관계 및 판단 (1) 소득세법 제100조 제2항 에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 안분계산하는 것이고, 쟁점부동산은 의제취득일인 1985.1.1 이는 취득분으로서 양도시의 실지거래가액이 확인되는 경우, 소득세법시행령 제176조의2제2항 제2호 및 동조 제4항 제1호에 의하여 양도당시의 실지거래가액을 양도 및 취득시의 기준시가로 안분계산하여 환산한 가액을 취득가액으로 할 수 있음(재경부 재산 46014-276, 2000.9.28 같은뜻)에 대하여는 청구인과 처분청 모두 다툼이 없다.
(2) 다음 이 건의 쟁점사안인 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면,
① 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 의하면, 쟁점부동산은 2000.4.27 계약시에 계약금 2억8천만원, 2000.5.9에 중도금 12억원, 2000.6.21에 잔금 13억7천만원 총 매매가액 28억5천만원에 양도하는 것으로 하고, 쟁점부동산의 임대보증금 2억5천만원을 매수인이 승계하는 것으로 계약하였음을 알 수 있다.
② 청구인은 위의 계약금, 중도금, 잔금을 받기로 한 일자에 동 금액을 매수인으로부터 지급받았음을 주장하며, 수령당시의 수표사본, 영수증 등을 제시하고 있으며, 당심에서 금융기관에 조회한 바, 청구인이 수취한 수표(2000.4.27 ○○은행 ○○지점발행수표 2억8천만원,2000.5.9 동 은행발행수표 12억원, 2000.6.14 ○○은행 ○○지점발행수표 11억2천만원<임대보증금 제외금액>)는 매수인 서○○의 예금계좌에서 동 일자에 동 금액이 출금되었음이 확인된다.
③ 처분은 양도소득세 실지조사시 평당 3천만원을 호가하는 것으로 탐문되고, 쟁점부동산의 매수인인 서○○이 단기차익을 목적으로 평당 3천5백만원에 쟁점부동산을 중개업소에 매몰로 내 놓은 사실이 확인되는 반면, 청구인이 주장하는 양도가액 28억5천만원은 평당 17백여만원(기준시가 35억원의 81.5%)에 불과하므로 양도가액이 사실과 다른 것으로 판단하였음이 처분청의 조사복명서등에 의해 확인된다.
④ 당심에서 쟁점부동산의 매매를 중개한 ○○공인중개사 및 (주)○○컨설팅에 확인한 바, 쟁점부동산을 실질적으로 중개한 (주)○○컨설팅의 대표이사 김○○ 등은 매도인(청구인)은 고령으로 쟁점부동산이 노후되고 유지보수비용이 많이 들어 관리에 상당한 어려움이 있어 위 컨설팅 회사에 1999년초부터 쟁점부동산의 매도를 의뢰하였으나, 부동산경기침체로 거래가 이루어지지 않다가 2000년 4월에 비로소 매수인 서○○의 매입의사에 따라 매매거래가 성사되었으며, 매수인 서○○은 "(주)○○"라는 법인의 대표이사로서 매매계약서를 실지거래가액대로 작성할 것을 요구하였고, 계약일인 2000.4.27전체 매매가액 28억5천만원의 약 10%에 해당하는 2억8천만원을 당사자간 수수하였으며, 수표를 환전하기 위하여 중개인인 자신의 직원계좌로 동일자에 입금하였다가 인출한 사실이 있음이 예금거래내역서를 제시하며 진술하고 있다.
⑤ 또한, 쟁점부동산의 양도가액 28억5천만원은 거래당시의 실지거래가액이 확실하며, 매매당시 팔려는 상가건물이 많은 상태였고, 기준시가의 70%∼80%에서도 거래가 이루어지는 실정이었으므로 위 양도가액은 헐값이 아닌 양도 당시의 평균시세를 반영한 것이었음을 확인하고 있고, 쟁점부동산은 임대료에 의한 수익률이 약 연5% 정도이었으므로 당시 금융기관이자율이 약 8%∼9%임을 감안할 때 낮은 수익률이 예상되어 매수인도 신중하게 고려한 후에 매수를 결정한 것으로 진술하고 있다.
⑥ 인근부동산인 ○○부동산중개사의 김○○도 쟁점부동산은 일부상업지역으로서 지구단위계획구역에 위치하여 용적율에 제한이 있고 단독개발이 어려워 이용가치는 높지 않은 편이어서 양도당시 공시지가 이하로 거래되었을 개연성이 충분히 있는 것으로 확인하고 있고, 처분청의 조사당시 조사공무원이 고객을 가장하여 ○○역과 ○○역주변에 호가되는 시세를 물었기에 막연히 평당 3천만원임이 구술한 것이어서 이는 양도당시의 시세와는 큰 차이가 있으며, 쟁점부동산보다 입지가 좋은 ○○구 ○○동 ○○번지 일대도 2001년초 소유자인 ○○생명(주)가 공시지가 이하수준으로 매몰로 내놓았으나, 거래가 되지 않았음이 탐문된다고 확인하고 있다.
⑦ 또한, 처분청의 조사에서 당초 부동산양도신고를 대행하였던 강○○회계사는 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액에 의할 수 있음을 인지하지 못하고 기준시가로 신고하였으며, 실지양도가액은 28억5천만원임을 진술하고 있다.
(3) 위의 내용과 같이 쟁점부동산의 양도와 관련하여 청구인과 매수인이 수수한 수표, 영수증 및 인출계좌거래내역 등 금융증빙에 의해 매매대금 28억5천만원이 확인되는 점, 거래대금의 약 10%에 해당하는 계약금 2억8천만원을 환전하기 위해 중개인 직원의 통장에 입금하였다 출금한 사실이 확인되는 점, 처분청의 조사시 쟁점부동산을 매입한지 1년도 안된 단기에 고가의 매몰로 내 놓은 것으로 확인되는 매수인이 자신의 쟁점부동산 양도시 실지거래가액에 의해 과세됨을 알면서도 쟁점부동산의 매매대금이 위와 같음을 진술하고 있는 점, 부동산매매당시 매수인이 법인의 대표이사로서 실지거래가액으로 부동산매매계약서를 작성할 것을 요구하였다고 탐문되는 점, 쟁점부동산의 매매거래시 중개인도 매매대금이 사실임을 확인하며 헐값이 아닌 당시의 평균시세였음을 확인하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 28억5천만원에 양도한 사실이 인정되는 반면, 처분청이 탐문에 의해 호가되는 시세만을 ale고, 기준시가보다 낮다는 사정만으로 쟁점부동산의 양도가액이 28억5천만원이 사실과 다른 것으로 본 것은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있는 것으로 판단된다.
(4) 따라서, 쟁점부동산의 양도가액 28억5천만원을 실지양도가액으로 하고, 소득세법시행령 제176조의2 제2항 제2호 및 동조 제4항 제1호에 의하여 취득당시와 양도당시의 기준시가로 환산한 가액을 실지취득가액으로 하여 양도차익을 산정함이 타당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.