부동산의 취득시기를 매매계약서상의 잔금지급일로 봐야 한다는 주장의 당부

○○세무서장이 2001.7.5. 청구인에게 결정ㆍ고지한 1998년 귀속 양도소득세 11,422,020원은 양도물건인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 237,5㎡, 건물 207.9㎡의 취득시기를 제조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인과 청구외 강○○는 청구외 홍○○(000000-0000000)으로부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 475㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하였으나 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 청구외 구○○, 이○○가 소유한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 6,765㎡, 같은 리 ○○번지 임야 1,861㎡ 및 같은 리 ○○번지 임야 1,861㎡ 및 같은 리 ○○번지 임야 44㎡(이하 “쟁점외토지”라 한다)와 교환에 의하여 1998.7.22. 양도하였다.

○○지방국세청이 세무조사과정에서 위 사실을 확인하고 관련 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 1998.1.1. 청구외 홍○○으로 2억원(총 매매가액 4억원 중 청구인의 지분1/2)에 취득하여 1998.7.22. 미등기 양도하였다하여 취득가액은 확인되는 실지거래가액으로 하고, 양도가액은 불분명한 것으로 보아 (구) 소득세법시행령 제166조 제2항 규정에 의거 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2001.7.5. 1998년 귀속 양도소득세 11,422,020원을 청구인에게 결정ㆍ고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.9.7. 심사청구를 제기하였다.

쟁점부동산의 취득시기는 매매계약서상의 잔금지급일인 1998.7.10로 보아야 함에도 처분청이 양도자인 청구외 홍○○의 대리인 청구외 홍○○의 불확실한 확인서만을 근거로 취득시기를 1998.1.1로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

○○지방국세청이 통보한 과세자료에 첨부된 청구외 홍○○의 확인서에서 쟁점부동산을 1998년 1월결 청구인 등에게 양도하기 위해 매매계약을 채결하였다고 진술하였고, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 신빙성이 없어 이를 인정할 수 없으므로 재엄부동산의 취득시기를 1998.1.1.로 보아 양도소득세를 과세 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (구) 소득세법(1999.12.28. 개정전) 제96조【양도가액】제1항에서『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간 ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』고 규정하고 있고, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서는『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호, 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 이외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실거래가액 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 2.(생략)』고 규정하고 있으며, 같은 법 제98조【양도 또는 취득의 시기】에서『자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 또는 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다』고 규정하고 있다. 같은 법 제100조【양도차익의 산정】제1항에서는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가로 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다』고 규정하고, 같은 법 시행령 162조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서『법 제98조 의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금약정일 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

2. (생략)』고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항에서는『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우” 라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다』고 규정하고 있고, 제2항에서『법 제100조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각목에 의하여 계산한 가액

• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득당시의 × 양도당시의 기준시가 실지거래가액 취득당시의 기준시가 3.(생략)』이라고 규정하고 있으며, 제4항에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산(미등기양도자산)을 양도하는 경우』라고 규정하고 있다. 한편, 같은법 기본통칙 2-11-1…27【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】제1항에서『매매계약서등에 기재된 잔급지급약정일 보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다』고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계를 살펴본다. 첫째, ○○지방국세청은 청구외 이○○에 대한 세무조사시 청구인이 청구외 강○○과 청구외 홍○○으로부터 쟁점부동산을 1998.1월경 매매계약에 의하여 취득한 후 미등기상태로 소유하다가 쟁점외 토지와 교환한 사실을 부동산교환계약서, 청구외 이○○와 청구외 홍○○의 확인서 등에 의하여 확인하고. 관련과세자료를 처분청에 통보(조삼사46600-21002호, 2000.7월)하였고, 이를 받은 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 1998.1.1. 청구외 홍○○으로부터 취득하여 1998.7.22. 미등기상태에서 양도한 것으로 보아 취득가액은 확인되는 실지거래가액 2억원(총매매가액 4억원중 청구인의 지분 1/2)으로 하고, 양도가액은 불분명한 것으로 보아 (구) 소득세법시행령 제166조 제2항 의 규정에 의하여 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정하고 2001.7.5. 1998년 귀속 양도소득세 11,422,020원을 청구인에게 결정ㆍ고지하였음이 과세자료, 양도소득세결정결의서에 의하여 확인된다. 둘째, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 청구외 홍○○은 미국에서 거주하고 있는 자로서 그의 형인 청구외 홍○○에게 쟁점부동산의 양도행위를 위임하였으며, 청구외 홍○○이 작성한 확인서에 의하면 “홍○○을 대리하여 1998년 1월경 쟁점부동산을 청구인과 청구외 강○○의 대리인인 청구외 양○○(청구인의 모)와 매매대금 4억원에 계약한 바 있다”고 진술한 사실이 확인되고, 셋째, 청구외 홍○○은 청구인(지분1/5) 및 그의 형제들인 청구외 강○○(지분 1/5), 강○○(지분 1/5)와 청구외 정○○(지분2/5)가 공동으로 소유하던 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 산○○번지외 14필지의 임야 164,132㎡ 및 건물 548.74㎡를 1997.12.26. 취득하였음이 등기부등본 및 국세청전산자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 미등기상태에서 쟁점외토지와 교환으로 양도한사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없으나 쟁점부동산의 취득시기 에 대해서는 서로 달리 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 첫째, 양도자 청구외 홍○○의 대리인인 청구외 홍○○은 ○○지방국세청의 세무조사당시 작성한 확인서에서 쟁점부동산을 1998년 1월경에 계약하였다고 진술하면서 매매대금의 지급방법이나 잔금청산일 등에 대해서는 전혀 진술하지 아니하였으나 처분청은 위 확인서 만을 근거로 쟁점부동산의 취득시기를 1998.1.1로 추정하여 이건 양도소득세를 과세한 사실을 알 수 있고, 당심에서 2001.6.7 청구외 홍○○에게 쟁점부동산의 거래내역을 조회한바, 1998.6.20경 매매계약을 체결하고 계약금 40백만원, 1998.7.3경 중도금 45백만원, 1998.7.10경 전세보증금을 포함하여 잔금 315백만원을 수령하였다고 2001.7.4 회신하였다. 청구외 홍○○은 당초 작성한 확인서와 달리 계약일자를 1998.6.20경이라고 회신하면서 매매대금의 수령사실을 입증할만한 증빙서류(금융자료 등)를 제시 하지 아니하고 있는 바, 회신내용을 사실 그대로 받아들이기는 어렵다고 보여진다. 둘째, 청구인은 쟁점부동산의 취득시기가 1998.7.10 이라고 주장하면서 매매계약서를 제시하고 있어 그 계약내용을 확인한 바, 양도자의 대리인 청구외 홍순일이 당심에 회신한 내용과 같이 계약일자 등이 기재되어 있음을 알 수 있다. 그러나 청구인 또한 쟁점부동산의 매매대금 지급사실을 입증할 수 있는 금융자료 등을 전혀 제시하지 못하고 있는 설정으로 잔금청산일이 확인할 수 없고 소유권이전동기를 이행하지 아니한 미등기상태에서 양도하였으므로 그 취득시기가 불분명하다 할 것이다. 셋째, 과련법령에 따르면 매매대금을 청산한 날이 불분명한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금약정일 다만, 잔금지급약정일 확인되어 아니하거나 매매RPdir서에 기재된 잔급지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하도록 규정하고 있는 바, 이 건의 경우 청구인이 쟁점부동산을 취득하고 그 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고, 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일도 양도자 청구외 홍○○의 대리인 청구외 홍○○의 진술이 번복되는 등 신빙성이 없어 보여 이를 인정할 수 없으며, 미등기양도로 말미암아 등기접수일을 취득시기로 할 수도 없다할 것이다. 위 관련 법령과 사실관계를 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득시기를 객관적인 증빙서류 등에 의하여 사실조사를 하지 아니하고 단지 청구외 홍○○의 대리인 청구외 홍○○의 확인서 만을 근거로 취득시기를 추정한 것은 잘못이라 할 것이며, 청구인 또한 취득에 따른 소유권이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도(미등기전매)하였고, 매매대금 지급사실을 확인할 수 있는 금융 자료 등 증빙을 전혀 제시하지 아니하고 있어 잔금청산일을 알 수 없으므로 취득시기가 불분명하다 할 것이다. 그러므로 처분청은 쟁점부동산 관련 매매계약서와 매매대금지급사실을 입증할 수 있는 금융자료 등 객관적인 증빙에 의거 취득시기를 제조사하여 그 결과에 따라 경정하여야 할 것으로 판단된다.(심사 양도 2001-4045, 2001. 9. 14) 따라서, 이건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다