기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1979.11.7 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 350㎡ 및 건물 826.65㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 1983.11.13 양도하고 무신고하여 처분청이 1999.7.21 결정전통지를 하자, 총양도가액 430,000,000 원 중 주택부문은 1세대1주택으로 보아 안분계산하여 양도가액을 263,971,572 원으로 하고, 1979.11.7 취득시 가액이 불분명하므로 취득가액을 의제취득일인 1985.1.1 현재 기준시가 197,087,381원을 실지거래가액으로 하여 1999.8월 실지거래가액 증빙서류를 제출하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액을 신고한 양도가액 및 취득가액을 확인한 결과 그 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이를 기초로 계산한 양도소득세 73,149,670 원을 2001.9.1 청구인에 결정고지 하였다.

청구인은 실제로 쟁점부동산을 430,000,000 원에 양도하였는데도 처분청이 아무런 근거 없이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 실지거래가액을 확인한 결과, 청구인의 주장을 입증할 수 있는 서류 및 당초 작성된 실지 양도계약서를 제출하지 못하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지양도가액이 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1999.12.28 법률 제6051호로 개정되기 이전 소득세법 제96조 【양도가액】에는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고, 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.~4. (생략)』 라고 규정하며, 같은법시행령 제166조 【양도차익의 선정】 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 단서규정 생략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 1979.11.7 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 350㎡ 및 건물 826.65㎡(이하 "쟁점부동산" 이라 한다)를 1998.11.13 양도하고 무신고하여 처분청이 1999.7.21 결정전통지를 하였다.

(2) 청구인은 결정권통지를 받고, 쟁점부동산은 430,000,000 원에 양도하였으나 주택부문은 1세대1주택으로 보아 안분계산하여 양도가액을 263,971,572 원으로 하고, 취득가액은 1979.11.7 취득당시 실지거래가액이 불분명하므로 취득가액을 의제취득일인 1985.1.1 현재 기준시가 197.087.381 원을 실지거래가액으로 하여 1999.8월 증빙서류를 제출하였다.

(3) 처분청은 청구인이 제출한 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이를 기초로 계산한 양도소득세 73,149,670 원을 2001.9.1 청구인에 결정고지 하였음이 양도소득세결정결의서에 의하여 확인된다.

(4) 전시한 법령에 의하면, 소득세법 제94조 제1호 에 규정하고 있는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득의 경우, 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가를 양도갸액 및 취득가액으로 하는 것이 원칙이고, 예외적으로 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액을 양도가액 및 취득가액으로 하는 것이나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용을 배제하고 양도 및 취득 당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것(같은뜻 국심 99중 1117, 1999.9.9)이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 지를 살펴보면, 첫째, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 매매계약서상에 매매대금 430,000,000원(1998.8.20 계약금 32,000,000 원, 1998.9.30 중도금 198,000,000 원, 잔금 2억원)으로 되어 있고, 매매계약서는 청구인과 매수인인 청구외 고○○이 쌍방합의로 거래한 것으로 되어 있으며, 청구인 계약서 원본을 분실하였다는 주장을 하고 있다. 둘째, 청구외 고○○에게 쟁점부동산의 중개업소를 확인한 바 쟁점부동산은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 ○○부동산중개인사무소(대표: 김○○, 000-0000)의 소개로 계약을 하게 되었음을 주장하여, 쟁점부동산의 거래가액을 확인코자 2001.9.14 ○○부동산에 임하여 김○○에게 확인한 바 쟁점부동산의 매매가액은 720,000,000 원으로 기억하며 임대보증금 3억원으로 기억된다고 진술하고 있다. 셋째, 쟁점부동산의 취득자인 청구외 고○○에게 임하여 취득가액을 확인한 바, 청구외 고○○은 매도인이 당초 부동산에 의뢰한 가격은 7억원이나 1998.6월경 6억원에 계약하였고 중도금까지 지불한 상태에서 쟁점부동산이 1998.8월 수해로 인하여 침수되자 본인이 해약을 요구하였고 이에 매도인 김○○과 534,000,000 원에 매매를 종결하기로 합의하였다고 진술하며 확인서를 작성한 사실이 있으므로 청구인이 거래증빙자료로 제시한 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 위와 같이 전시한 법령 및 사실관계에 비추어 볼 때, 이 건의 경우 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.