부동산을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 395.3㎡를 1990. 5. 16 청구외 이○○외1명으로부터 취득하여 1991.10.25 건물 1,173㎡(이하 대지 건물을 “쟁점부동산” 이라 한다)를 신축하여 1999.12.23 청구외 박○○에게 양도한 후 1999. 12. 21 양도가액을 420,000,000원 취득가액을 519,367,370원으로 하는 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 제출한 실지거래가액은 신빙성이 없어 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 2001. 6. 1 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 18,727,980원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 8. 31 심사청구를 제기하였다.

자신양도차익예정 신고시 제출한 매매계약서 및 거래상대방의 확인서 등에 의하여 쟁점부동산에 대한 실지거래가액에 의한 양도차익이 확인됨에도, 매매계약서상 중개인의 표시가 없고, 영수증, 금융자료 등의 추가 입증자료의 제출이 없다하여 신고한 내용을 인정하지 아니하고, 기준시가에 의한 양도차익으로 양도소득세 과세함은 부당하다.

청구인이 제출한 양도 및 양수 계약서 확인한 바,

1. 토지의 취득가액 179,367,370원은 실거래가액을 확인할 만한 계약서가 없으며 이에 대한 객관적인 증빙이 없으므로 취득가액으로 볼 수가 없으며,

2. 건물 신축대금 340,000,000원은 공사도급계약에 대한 세금계산서 및 신축 대금 지급관계를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없으며, 실 건축주라 하는 청구외 김○○ 또한 인적사항 불분명하며 청구외 김○○으로부터 수취한 영수증으로는 정확한 공사비를 알 수 없으며,

3. 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 양도가액과 심사청구시에 제출한 양도가액이 달라 진실한 계약서라 볼 수 없어 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 에 의거 기준시가에 의거 결정한 당초결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 당서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 대항하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 대지는 1990. 5. 16 청구외 이○○외1 으로부터 매입하였으며, 1991. 10.25 건물을 신축하여 1999. 12. 23 청구외 박○○에게 양도하고 자산양도차익 예정신고(취득가액 519,367,370원 양도가액 420,000,000원 양도차손 99,367,370원)하였음이 자산양도차익예정신고서 등기부등본 및 계약서 등에 의거 확인된다.

(2) 쟁점부동산의 토지 취득가액이 과세전적부심사시에는 관인계약서에는 가격이 179,367,370원이나 심사청구시 제출한 원청계약서에는 195,000,000원임이 확인되며,

(3) 또한 과세전 적부심에서 제출한 건축물도급계약서는 (주) ○○공업공사와 쟁점부동산을 신축하였다고 주장하였으나 심사청구시의 제출된 원청계약서에는 청구외 김○○과 계약하였다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 양도계약서 상 매수인을 변경한 내역을 보면, 첫째 1999. 9. 1 청구외 윤○○(000000-0000000)와 420,000,000원에 계약하였으며 둘째 1999. 11. 20 청구외 남○○(000000-0000000)과 420,000,000원에 계약하였으며 셋째 1999. 10.12 실지계약서라고 주장하면서 제출한 계약서에는 청구외 김○○(000000-0000000)과 442,000,000원으로 계약하였으며 매수인의 연대보증인으로 청구외 박○○으로 기재되었음이 확인된다. 넷째 등기부등본산에는 매수인으로 청구외 박○○(000000-0000000)으로 등기하였다.

(5) 청구인의 요청에 의거 ○○협동조합 ○○지소에서 감정의뢰하여 쟁점부동산을 1999. 5. 18 평가한 감정가액은 682,900,000원임이 확인된다.

1. 청구인은 쟁점부동산의 토지 취득가액을 179,367,370원이라 주장하면서 관인계약서를 제출하였으나 이에 대하여 살펴보면,

① 계약금과 중도금을 청구인이 수령한 것이 아니라 건축업자인 청구외 김○○이 수령한 영수증을 제시하고 있어 청구인이 취득자인지 청구외 김○○이 취득자인지 알 수 없으며,

② 제시한 영수증은 계약금 1999. 3. 29 20,000,000원, 1차 중도금 1990.4.25 40,000,000원, 2차 중도금 1990. 5. 5 60,000,000원 계 120,000,000원만 제시할 뿐 차액 59,367,370원에 대하여는 증빙을 제시하지 않아 토지가액이 확인되지 아니한다.

2. 쟁점부동산의 신축관련 서류를 검토해 보면, 청구인이 과세전적부심사청구시 제출한 건물신축관련 도급계약서에는 청구외 (주)○○공업공사가 340,000,000원에 도급하였으나, 심사청구시에 제출한 원청계약서에는 청구외 김○○이가 쟁점부동산을 295,000,000원에 신축계약 한 것으로 약정되어 있으며, 그리고 추가공사기 45,000,000원에 대한 증빙 및 관련서류는 제시하지 아니하여 건물 신축비로 얼마나 소요되었는지 확인되지 아니한다.

3. 청구인의 양도계약서를 검토해 보면, 양도대금을 쟁점부동산을 매수한 청구외 박○○은 420,000,000원으로 확인한 확인서와 인감증명서를 제시하였으니 청구인이 진실된 계약서라고 주장하면서 제시한 계약서는 매수인이 청구외 김○○로서 계약내용은 ○○은행 실채무 244,000,000원 임차보증금 180,000,000원, 매매대금 18,000,000원 계 442,000,000원으로 매수인과 매수대금이 상이함을 알 수 있어 청구인이 제시한 계약서는 신빙성이 있다고 보여지지 아니한다.

4. 상기사실 관계를 종합하여 보면 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 청구인이 신고한 실지거라개액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의거 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.