토지를 미등기양도한 것으로 보아 실지거래가액으로 양도소득세과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.2.15 청구인에게 결정고지한 1996년 귀속 양도소득세 71,820,000원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 60,312㎡의 실제 취득자 및 정○○에게 양도한 토지의 양도시기 및 양도금액을 재조사하여 그결과에 따라 이를 결정한다.

청구인과 청구인의 처 조○○ 등은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 임야 60,312㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 전소유자 김○○로부터 취득하면서 1990.2.28 청구인, 청구인의 처 조○○, 박○○, 정○○, 유○○, 정○○, 이○○, 이○○,윤○○(이하 "공유등기자"라 한다) 10인 명의로 각자의 지분을 1/10(6,031.2㎡)로 하여 공유등기한 후, 청구인은 쟁점부동산 중 1996.1.11 13,715.3㎡(유○○지분 중 1,652.9㎡, 이○○지분 전부 6,031.2㎡, 이○○지분전부 6,031.2㎡), 1996.1.22 2,725.4㎡(유○○지분 일부), 1996.3.20 5,039.46㎡(박○○지분일부), 합계 21,480.16㎡에 대하여 명의신탁해지를 원인으로 소유권이전 등기하였고, 청구인의 처 조○○는 쟁점부동산 중1996.1.11 6,031.2㎡(조○○지분 전부), 1996.3.20 5,039.46㎡(정○○지분 일부), 1996.5.179,745.34㎡(윤○○지분 전부 6,031.2㎡, 정○○지분 중 3,714.14㎡), 합계 20,816㎡(이하 "쟁점임야"라 한다)를 명의신탁해지를 원인으로 하여 소유권이전 등기하였다.

○○지방국세청장은 이에 대한 조사에서 당초 청구인이 쟁점임야를 취득하여 명의 신탁하였던 것으로 보고, 위의 명의신탁해지를 원인으로 등기 이전한 토지를 제외한 토지에 대하여 청구인이 1990.4월 평당 300,000원에 유○○에게 1,652.9㎡(500평),박○○에게 991.74㎡(300평), 정○○에게 991.74㎡(300평), 정○○에게 1,652.9㎡(500평)를 양도하고, 명의신탁해지 당시 1996.5.10 공유등기자 정○○에게 추가로 664.16㎡(200평, 이하 정○○에게 양도한 토지 700평을 "쟁점토지"라 한다)을 평당 150,000원에 미등기 양도하였다 하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하고 2001.2.15청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 71,820,000원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.21 이의신청(2001.5.14 기각)을 거쳐 2001.6.13 이 건 심사청구를 하였다.

조○○ 명의로 실명전환등기한 쟁점임야는 당초 청구인의 처 조○○가 취득한 토지이며, 청구인의 처 조○○와 정○○의 처 안○○는 평소 친하게 지내던 사이로 당초 공유등기자 정○○이 쟁점토지 700평을 취득하겠다고 하여 평당 300,000원에 매매하기로 하였던 것이며, 토지대금 210,000,000원 중 115,000,000원은 수회에 걸쳐 입금되고 잔액은 계속 입금되지 아니하여 1996.5월 실명전환시 기왕에 입금된 금액만큼 제외하고 실명전환하려고 하자, 공유등기자 정○○이 잔금에 대한 이자로 20,000,000원을 지급할 것이니 당초대로 700평을 달라고 사정하여 700평을 제외한 명의신탁분만 실명전환하게 된 것이며, 이때 작성된 합의서에 의해 당초 양도대금 210,000,000원에 이자 20,000,000원과 등록세 등 2,400,000원을 합한 232,400,000원에서 이미 지급받은 115,000,000언을 차감한 잔액 117,400,000원에 대하여 보관증을 받고 이를 1996.6.30 20,000,000원, 1996.8.30 97,400,000원을 지급하기로 하였으나 이행되지 아니하였고, 1998.8월에 일부현금으로 받고 다시 약속어음과 당좌수표로 61,482,000원을 받았으나 이도 결제하지 못하여 1998.12.30 정○○의 소유인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 연립주택(150.69㎡)에 소유권이전청구권 가등기를 하였으나 이도 공매되면서 선순위 근저당권자에게 밀려 전혀 배당을 받지 못하게 되었으며, 정○○이 당초 쟁점토지 700평을 평당 300,000원에 매입한 사실이 명백하고 동 금액은 공유등기자 박○○, 정○○, 유○○에 대한 매매가격과도 일치되며, 정○○도 당초의 진술이 착오로 잘못 되었다고 정정확인서를 처분청에 제출했음에도 처분청이 다른 근거도없이 정○○의 당초 확인서에만 의거하여 청구인이 쟁점토지 200평을 1996.5.20 정○○에게 평당 500,000원에 미등기양도 하였다고 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 부당하며, 설령 양도소득세를 과세한다고 하더라도 명의신탁재산의 양도는 등기된 재산에 해당하므로 기준시가에 의하여 과세하여야 한다.

처분청은 공유등기자 정○○이 2000년 8월과 2001.4.20 두 차례에 걸쳐 청구인으로부터 명의신탁 등기후 1990년에 500평을 평당 300,000원에 취득하고 명의신탁해지 시점인 1996.5월 추가로 200평을 평당 500,000원에 취득하였다고 일관되게 진술하고 있으며, 이 건 과세 후 2001.5.10과 2001.5.20 정○○이 청구인에게 작성하여 준 확인서는 통정에 의하여 작성된 것으로 사실과는 다른 것이므로 미등기양도자산으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지 200평을 실명전환하면서 정○○에게 추가로 양도한 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 소득세법(1995.12.29 개정) 제88조 (양도의 정의)

① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(단서 생략)

○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1의 해당하는 경우를 말한다.

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

○ 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득에 대한 소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

양도소득과세표준의 100분의 75

③ 제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 당초 조사시 쟁점부동산의 취득에 대한 매매계약서가 확인되지 아니한 상태에서 매도인 김○○과 공유등기자 정○○ 외 3명의 진술에만 의거하여 쟁점부동산을 청구인이 단독으로 취득한 것으로 보고, 쟁점부동산 중 1990.4월 평당 300,000원에 유○○에게 1,652.9㎡(500평), 박○○에게 991.74㎡(300평), 정○○에게 991.74㎡(300평), 정○○에게1,652.9㎡(500평)를 양도(부과제척기간의 경과로 양도소득세 과세 제외함)하고, 명의신탁해지 당시인 1996.5.10 정○○에게 추가로 664.16㎡(200평)을 평당 500,000원에 미등기양도하였다 하여 이에 대한 취득가액을 평당100,000원으로 하고 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 조사보고서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 공유등기자 정○○ 등의 진술에 의거하여 이 건 양도소득세를 과세하였으나 처분청의 과세후 정○○은 쟁점토지 200평을 명의신탁해지 당시 추가로 취득한 것이 아니라 당초부터 700평을 평당 300,000원에 취득하였다고 여러 차례에 걸쳐 확인서를 제출하고 있고, 또한 이 건 심리과정에서 정○○과 전화로 확인한 바 당초 처분청에서 한 진술은 착오로 잘못 된 것이라고 진술하고 있어 당초 진술과 번복한 진술 중 어느 것이 진실인지는 정확히 판단되지 아니한다.

(3) 한편 쟁점부동산을 청구인이 청구인의 자금으로 단독 취득하여 쟁점임야를 청구의 처 조○○에게 증여하였는지가 아니면 청구인이 쟁점부동산을 청구의 처 조○○와 공동으로 취득하였는지에 대하여 처분청이 구체적으로 입증하지 못한 상태에서 청구의 처 조○○에게 증여세를 과세하였다고 하여 이를 재조사하도록 심사결정(심사증여 2001-94, 2001.11.30)한 바 있으므로 쟁점토지의 실제 양도자가 확인되지 아니하였을 뿐만 아니라 쟁점토지의 양도시기 및 양도가액이 명확히 확인되지 아니하여 이를 판단하기는 어렵다.

(4) 따라서, 이 건 부과처분은 쟁점토지의 실제취득자 및 양도시기와 실제거래금액에 대한 입증이 없이 과세하였으므로 이를 재조사 확인하여 그 결과에 따라 경정 등의 처분을 함이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.