신고된 토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1992.9.28 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 1,652.5㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 망 권○○으로부터 취득하여 1999.10.17 ○○공사에 양도(수용)하고, 1999.10.19 처분청에 쟁점토지의 실지취득가액을294,849,464원, 실지양도가액을 380,901,250원으로 하여 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지양도가액은 확인되나, 실지취득가액의 불분명한 경우로 보아 공정과세협의회의 심의를 거쳐 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 2001.6.3 청구인에게 양도소득세 45,169,690원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.7.3 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지의 전체면적은 2,707㎡로서 청구외 이○○과 공동으로(청구인 지분 2,707분의 1,652, 이○○지분 2,707분의 1,054.5) 취득하였고, 취득시 전소유자 권○○에게 총매매대금 483백만원을 지급하였으므로 청구인지분에 해당하는 쟁점토지의 취득가액은 당초신고한 294,849,464원(483백만원×1,652.5/2,707)이며, 이러한 사실은 매입당시 입회하였던 쟁점토지의 대리경작자 최○○의 농사일지, 이○○의 확인서 등에 의해 확인되므로 처분청이 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 전소유자 권○○이 조사일 현재 이미 사망하였으므로 청구인이 제출한 부동산매매계약서의 진위여부 및 쟁점토지의 매매가액에 대하여 망인의 비서였던 안○○와 망인의 배우자 조○○에게 확인을 요구한 바, 부동산매매계약서는 실제거래당시에 작성한 것이 아니고, 매매가액도 확인되지 아니하므로 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당하여 기준시가에 의해양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 신고된 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액, 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1992.9.28 권○○으로부터 쟁점토지를 취득하여 1999.10.7 ○○공사에 양도(수용)하였음, 이와 관련하여 1999.10.19 처분청에 쟁점토지의 실지취득가액을 294,849,464원, 실지양도가액을 380,901,250원으로하여 자산양도차익예정신고를 하였음이 쟁점토지의 등기부등본 및 자산양도차익예정신고서 등에 의해 확인된다.

(2) 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴보면, 쟁점토지는 ○○시 ○○지구 택지개발사업에 편입되어 1999.10.7 ○○공사에서 380,901,250천원에 수용하였음이 동 공사의 토지수용확인원 등에 의해 확인되므로 실지거래가액임이 인정되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 모두 다툼이 없다.

(3) 다음, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴보면,

① 청구인이 제출한 취득시의 부동산매매계약서상 쟁점토지(공동취득자 이○○지분 포함)의 매매대금은 총 483백만원으로서 계약일인1992.5.1에 계약금 50백만원, 1992.6.10에 중도금 200백만원, 1992.8.1에 잔금 233백만원을 지급하는것으로 기재되어 있다.

② 또한, 청구외 최○○는 거래상대방 권○○이 쟁점토지를 소유하였을 당시 쟁점토지를 대리경작하였던 자로서 자신의 농사일지에쟁점토지의 매매대금을 기록하였는 바, 당해 기록이 청구인이 제시한 부동산매매계약서상 매매대금과 일치하는 것으로 확인하고 있다.

③ 그러나, 처분청의 조사복명서에 의하면, 거래상대방인 권○○이 처분청의 조사일 현재 사망한 상태이므로 망인의 배우자인 조○○에게 거래사실을 조회하였는 바, 조○○는 당해계약서에 기재된 망 권○○의 주소지가 거래당시의 주소지가 아니고, 날인된 도장도 망인의 것이 아닌 것으로 회신하고 있음이 확인된다.

④ 망 권○○의 생전에 비서로서 망인의 부동산 등 재산관리를 하였던 청구외 안○○는 망인이 쟁점부동산을 양도할 당시부동산매매계약서를 안○○ 자신이 직접 작성하였는 바, 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 본인이 작성한 것이 아니라고 확인하고 있으며, 쟁점부동산의 당시 매매대금에 대하여는 기억할 수 없다고 진술하고 있다.

⑤ 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 조사일로부터 약9년전에 취득하였으므로, 청구인이 제출한 부동산매매계약서(사본)의 진위여부를 확인하고자 청구인에게 원본제시를 요구(조사00000-00, 2001.1.17)하였으나, 청구인은 이에 응하지 않았으며, 청구일 현재도 부동산매매계약서의 원본을 제시하지 못하고 있다.

⑥ 또한, 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 매매대금을 확인할 수 있는 금융증빙 등도 확인되지 않아 쟁점부동산의 취득가액을 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(4) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 취득당시의 매매계약서는 거래상대방의 배우자 및 청구외 안○○의 확인 등을 감안하면 신빙성이 적은 것으로 보여지고, 청구외 최○○의 농사일지상 매매대금에 관한 기록도 거래당사자가 아닌 자의 기록으로 증거력이 부족한 것으로 판단되므로 처분청이 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제166조에 의해 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞으로 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.