신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가로 양도차익 산정 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1989. 5. 26 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 279.9㎡ 및 건물 93.65㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1999. 8. 26 양도하고 양도가액 235,000,000원, 취득가액 198,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1999.10.30 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액을 확인한 결과 그 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이를 기초로 계산한 양도소득세 28,139,690원을 2001. 6. 4. 청구인에 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.31. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점부동산을 198,000,000원에 취득하여 235,000,000원에 양도하였는데도 처분청이 근거 없이 이를 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 실지거래가액을 확인한 결과, 취득가액의 경우 실지거래가액으로 신고한 취득가액 198백만원에 대한 영수증 및 금융자료 등 객관적으로 실지거래가액을 인정할 만한 증빙이 없이 상대방 거래사실확인서로는 실지거래가액 여부를 인정할 수 없으며, 양도가액의 경우, 매매계약서상에 기재된 잔금일자와 등기부등본상 은행대출금일자가 상이한 것으로 보아 매매계약서의 신빙성이 없으므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득 및 양도가액의 증빙자료로 제출된 실지거래가액의 사실여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

1999. 12. 28 법률 제6051호로 개정되기 이전 소득세법 제96조 【양도가액】에는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략)』라고 규정하고, 같은법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 제1항에는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략) 2.~4.(생략)』라고 규정하며, 같은법시행령 제166조【양도차익의 산정】 제4항에는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.~2. (생략)

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있고, 같은조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. (생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있으며, 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 단서규정 생략)』 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 먼저, 사실관계를 살펴보면,

(1) 청구인은 1989. 5. 26 청구외 김○○로부터 취득한 쟁점부동산을 1999. 5. 26 청구외 한○○에게 양도하고 양도가액 235,000,000원, 취득가액 198.,000,000원을 실지거래가액으로 하여 1999. 10.30. 부동산양도신고를 하였음이 부동산양도신고서 등에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액을 확인한 결과 그 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 이를 기초로 계산한 양도소득세 28,139,690원을 2001. 6. 4. 청구인에 결정고지 하였음이 처분청의 조사서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 전시할 법령에 의하면, 소득세법 제94조 제1호 에 규정하고 있는 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득의 경우, 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것이 원칙이고, 예외적으르 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액을 앙도가액 및 취득가액으로 하는 것이나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용을 배제하고 양도 및 취득 당시의 기준시가를 양도가액 및 취득가액으로 하는 것(같은뜻: 국심 99중 1117, 1999. 9. 9)이므로, 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 지를 살펴보면, 첫째, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액은 매매계약서상에 매매대금 235,000,000원(1999. 8. 24 계약금 일천만원, 1999. 8. 26 잔금 225,000,000원)으로 되어 있고, 대금지급방법은 은행대출금 이억원을 매수인이 양수하고 잔액을 현금 등으로 지불하는 것으로 되어있는데, 매매대금 235,000,000원 중 ○○은행 ○○지점의 채무 2억원은 매수인 한○○가 1999.9.7. ○○은행 ○○동지점에서 2억원을 대출 받아 ○○은행 ○○지점에 입금된 사실이 등기부등본 및 ○○은행 ○○지점의 대출관련서류에 의하여 확인되나 나머지 35,000,000원에 대하여는 ㄱㅁ융자료 등에 의하여 확인되지 아니하여 청구인이 제출한 양도계약서는 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 둘째, 청구인은 매매계약서상 계약금이 10,000,000원으로 주장하나 쟁점부동산의 매수인인 청구외 한○○ 및 배우자인 청구외 조○○는 매매계약금이 30,000,000원이고, 잔금으로 은행대출금 2억원외에도 4～5천만원을 지급하였음을 확인하고 있고, 쟁점부동산의 양도계약시 입회인으로 참석한 청구외 하○○은『매매대금이 3억원정도인 것으로 기억하고 있다』고 진술하고 있는 점으로 보아 청구인이 제시한 매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다. 셋째, 청구인은 쟁점부동산을 1989.5.26 청구외 김○○로부터 198,000,000원에 취득하였고, 청구외 ○○기업(000-00-00000)에서 쟁점부동산을 보수공사를 하면서 1989.5.10, 바닥공사 5,272,000원, 1989.5.14, 내벽수리공사 2,160,000원, 1989.6.30, 정화조공사 5,405,000원 계 12,837,000원을 지급하였다고 주장하나 제출된 영수증에 의하면 쟁점부동산의 잔금을 지불하기 전에 공사를 하였다는 점과, 상당 규모의 공사인데도 공사계약서 및 내역서의 제시가 없는 점, 청구외 ○○기업은 심리일 현재 폐업하여 사실확인이 불가능 한 점으로 보아 청구인의 자본적 지출증빙은 신빙성이 없는 것으로 보여진다. 위와 같이 전시한 법령 및 사실관계에 비추어 볼 때, 이 건의 경우 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 취득가액은 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.