아파트의 소유권보존등기를 청구인 명의로 한 후 매수인에게 등기이전을 하였으나 직장주택조합원의 명의를 변경할 수 없어 형식상 그렇게 한 것일 뿐이며 실제 분양권을 양도한 것이므로 양도차익은 실지거래가액으로 결정하여야 할 것임.
아파트의 소유권보존등기를 청구인 명의로 한 후 매수인에게 등기이전을 하였으나 직장주택조합원의 명의를 변경할 수 없어 형식상 그렇게 한 것일 뿐이며 실제 분양권을 양도한 것이므로 양도차익은 실지거래가액으로 결정하여야 할 것임.
○○세무서장이 2001.7.1 청구인에게 결정 고지한 1998년 귀속 양도소득세 21,886,250원의 부과처분은,
1. 이를 취소하고,
2. 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호에 대한 주택조합아파트 분양권을 양도한 것이므로 잔금청산일인 1994.5.10을 양도시기로 하고, 그 실지거래가액을 양도가액은 95,660,000원으로, 취득가액은 89,777,430원으로 하여 과세표준과 세액을 결정한다.
청구인은 ○○동직장주택조합의 조합원으로서 분양받은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(대지 40.6㎡, 건물 84.77㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1998.2.6 소유권보존 등기하여 1998.2.9 홍○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 등기이전하고, 1998.2.13 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 이에 대한 양도소득세 실지조사에서 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는다고 하여 기준시가로 양도차익을 결정하고 2001.7.1 청구인에게 1998년 귀속 양도소득세 21,886,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.27 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점아파트를 분양받기 위하여 1989.1.21 ○○통신 직장주택조합에 가입하여 중도금을 불입하여 왔으나 5년 동안의 월세생활도 지치고 ○○생명의 중도금 대출이자도 감당하기 어려워 분양가액 118,470,000원 중 65,465,000원을 불입한 상태에서 1994.5.10 매수인에게 95,660,000원에 양도하였고, 등기는 조합원의 명의를 변경할 수 없어 1998.2.6 청구인 명의로 소유권보존 등기하였다가 1998.2.9 곧바로 매수인 명의로 이전하여 주었으므로 부동산의 양도가 아닌 쟁점아파트에 대한 분양권(이하“쟁점분양권”이라 한다)을 양도한 것이며, 그 후 1994.11.21 아파트분양잔금(85,782,430원) 납부시 매수인이 부담할 금액(41,470,000원)을 제외한 44,312,430원(대출금 20,000,000원 포함)을 청구인이 납부하였으므로 청구인의 쟁점분양권 실지취득가액은 당초 불입액(65,465,000원)에 중도금 연체이자(19,855,430원)와 거출금(4,457,000원)을 합한 89,777,430원이 되고 실지양도가액은 95,660,000원이 되어 그 금액이 사실임에도 처분청이 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것으로 하여 기준시가로 양도차익을 결정하고 양도시기도 1994.5.10이 아닌 1998.2.8로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
처분청은 청구인이 당초 쟁점아파트를 1998.2.8 양도한 것으로 신고하였으며, 조사 당시 1994.4월 양도하였다고 주장만 할 뿐 실지매매계약서 및 증빙서류 등은 분실, 폐기하였다고 진술하였기에 그 양도시기와 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액이 불분명하므로 기준시가로 양도차익을 결정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 구 소득세법 제23조 (94.12.22 전면 개정되기 전의 것) (양도소득)
① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
④ 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 구 소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 구 소득세법시행령 제44조 (토지 등의 범위)
④ 법 제23조 제1항 제2호에서 “대통령령이 정하는 부동산에 관한 권리”라 함은 다음 각호에 게기하는 것을 말한다.
2. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
○ 구 소득세법시행령 제53조 (양도 또는 취득의 시기)
① 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
○ 구 소득세법 제45조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
○ 구 소득세법시행령 제170조 (양도소득금액의 조사결정)
① 법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다. (단서 이하 생략)
④ 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
2. 다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득ㆍ양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
- 가. 제44조 제4항 제2호에 규정된 자산을 양도한 경우
- 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]
(1) 청구인은 쟁점아파트를 분양받기 위하여 1989.1.21 ○○동직장(○○통신)주택조합에 가입하고, 1998.2.6 쟁점아파트에 대한 소유권보존 등기를 한 후 1998.2.9 매수인에게 등기이전하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점아파트의 소유권 이전에 대하여 양도가액 95,660,000원, 취득가액 118,470,000원을 실지거래가액으로 하고 양도시기를 1998.2.8로 하여 양도소득세 예정신고를 하였음이 동 신고서에 의하여 확인된다.
(3) 처분청은 이에 대한 실지조사에서 청구인이 주장하는 양도시기가 신고시의 양도시기와 상이하고 청구인이 매매계약서와 관련 영수증, 취득대금의 지급증빙 등을 제시하지 못하므로 그 실지거래가액을 확인할 수 없다고 하여 기준시가로 양도차익을 결정하고 양도시기는 등기접수일로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 조사종결복명서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.
(4) 이에 대하여 청구인은 쟁점아파트를 양도한 것이 아니라 계약금 납입 후 중도금을 불입하던 중 1994.5.10 쟁점분양권을 양도한 것이며, 양도가액은 95,660,000원이고 취득가액은 89,77,430원이므로 동 금액을 실지거래가액으로 하여야 하고 양도시기도 1994.5.10로 하여야 한다고 주장하고 있다. [쟁점에 대하여 살펴본다]
(1) 먼저 청구인이 쟁점아파트를 양도한 것인지 쟁점분양권을 양도한 것인지 여부와 그 양도시기에 대하여 살펴보면,
① 쟁점아파트의 분양가액은 118,470,000원이고, 동ㆍ호수는 1994.6.26 추첨에 의하여 ○동 ○호로 결정되었음이 ○○동직장주택조합장이 발행한 분양대금 납입확인서 및 동ㆍ호수 추첨확인서에 의하여 확인된다.
② 또한 청구인과 매수인은 쟁점아프트에 대한 동ㆍ호수가 확정되기 전인 1994.4.10 ○○주택조합아파트 36평을 95,660,000원에 매매하기로 계약하였으며 잔금은 1994.5.10 지급하기로 하였음이 매수인이 보관하고 있는 실제 매매계약서에 의하여 확인된다.
③ 매수인은 1994.4.10 계약당시에 계약금 10,000,000원을 수표로 청구인에게 직접 지급하고 중도금 40,000,000원은 1994.4.25 청구인의 처인 유○○의 ○○은행계좌(000-000000-00-000)로 무통장 입금하였으며, 1994.5.10 잔금 중 38,500,000원은 동 계좌로 입금하고 7,160,000원은 직접 지급하여 대금을 완불하고 동일자로 95,660,000원으로 된 영수증을 받았음이 동 계좌의 거래내역, 매수인의 입금증과 진술, 매매대금 영수증에 의하여 확인된다.
④ 또한 청구인은 쟁점아파트에 대한 계약금 및 중도금 합계 65,465,000원을 불입한 상태에서 이를 매수인에게 양도하였고, 매수인은 그 이후 중도금 12,000,000원과 잔금 41,470,000원을 청구인 명의로 납부하였음이 매수인의 진술 및 관련서류에 의하여 확인된다.
⑤ 한편 청구인은 1998.2.6 쟁점아파트에 대한 소유권보존 등기 후 곧바로 1998.2.9 매수인에게 소유권이전 등기하였으며, 쟁점아파트에는 매수인이 1994.11.25 최초로 입주하고 주민등록을 이전하여 거주한 사실이 등기부등본 및 매수인의 주민등록등본에 의하여 확인된다.
⑥ 반면에 청구인은 쟁점아파트의 매매계약 당시부터 소유권이전 등기시까지 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(1993.5.28 전입), ○○구 ○○동 ○○번지(1995.1.19 전입), ○○구 ○○동 ○○번지(1996.6.13 전입), ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(1997.2.10 전입)에서 거주하여 쟁점아파트에 입주한 사실이 없음이 확인된다.
⑦ 따라서 당초 신고시에 쟁점아파트를 1998.2.8 양도한 것으로 신고하였다하더라도 위와 같이 청구인은 쟁점아파트를 양도한 것이 아니라 직장주택조합아파트에 대한 쟁점분양권을 양도한 사실이 확인되며, 그 양도시기도 매매계약서상의 잔금지급일인 1994.5.10 실제로 잔금청산이 이루어졌음이 확인되므로 청구인은 아파트가 아닌 쟁점분양권을 1994.5.10 양도한 것이라고 봄이 타당하다고 판단된다.
(2) 다음으로 쟁점분양권의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면,
① 청구인은 쟁점분양권을 95,660,000원에 양도하였음이 매수인이 보관하고 있던 실제 매매계약서, 영수증, 무통장 입금증과 매수인 및 부동산중개인 류○○의 확인서, 유○○의 위 계좌거래내역 등에 의하여 확인된다.
② 또한 청구인은 1994.4.10 쟁점분양권에 대한 매매계약을 체결할 당시까지 쟁점주택조합아파트 분양에 대한 계약금 및 중도금으로 65,465,000원을 납부하였음이 중도금납부 영수증, ○○동직장주택조합장이 확인한 분양대금납입확인서, 미수인의 진술 등에 의하여 확인된다.
③ 청구인은 쟁점분양권 양도에 대한 잔금을 받고 난 이후인 1994.11.21 매수인이 쟁점아파트에 대한 잔금 납부당시 당초 중도금의 지연납부에 따른 연체이자 19,855,430원과 대지이전 등을 위한 거출금 4,457,000원을 추가로 납부한 사실이 매수인의 진술 및 잔금납부 영수증, 분양대금 납입확인서, 부동산중개인 류○○의 확인서 등에 의하여 확인된다.
④ 이 건 양도당시 시행되는 구 소득세법 제45조 제1항 제1호 가목 단서 및 동법시행령 제170조 제4항 제2호 가목의 규정에 의하면 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 그 양도차익을 결정하여야 하는 것이므로 청구인의 쟁점분양권 양도에 대한 양도차익은 실지거래가액에 의하여 결정함이 타당하다고 판단된다.
⑤ 또한 쟁점분양권의 양도시기는 1994.5.10이고, 1996.12.31 이전 양도분에 대하여는 약정된 기일 내에 분양대금을 납부하지 못하여 추가로 납부한 연체이자는 실지취득가액에 산입함(대법 92누15802, 1993.3.26 ; 국심 98구226, 1999.1.28 ; 심사양도 99-66, 1999.4.23 외 다수)이 타당하므로 청구인이 1994.11.21 납부한 위 연체이자와 거출금은 쟁점분양권의 취득가액에 산입하여야 할 것이다.
⑥ 따라서 위와 같이 쟁점분양권의 양도가액은 95,660,000원이고 취득가액은 당초 납부액 65,465,000원에 연체이자 19,855,430원과 거출금 4,457,000원을 합하여 89,777,430원임이 확인되므로 이를 실지거래가액으로 하여 청구인의 쟁점분양권 양도에 대한 양도차익을 결정함이 타당하다고 판단된다.
(3) 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점아파트의 소유권보존등기를 청구인 명의로 한 후 매수인에게 등기이전을 하였으나 직장주택조합원의 명의를 변경할 수 없어 형식상 그렇게 한 것일 뿐이며 실제로는 1994.5.10 쟁점주택조합아파트에 대한 분양권을 양도한 것이므로 쟁점분양권에 대한 양도차익은 위에서 확인된 바와 같이 실지거래가액으로 결정하여야 할 것이며, 그 양도시기도 1994.5.10로 함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 청구인이 쟁점아파트에 대한 분양권을 양도하였음에도 불구하고 처분청이 쟁점아파트를 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 결정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못된 처분이라고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.