진술의 불일치만으로 양도가액이 확인되지 않는 것으로 볼 수 있는지 여부

○○세무서장이 2001.6.4 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속 양도소득세 28,159,330원의 부과처분은

○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 1,476㎡의 취득가액을 54,162,000원, 양도가액을 100,000,000원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

청구인은 1994.6.1 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 답 1,476㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 이○○으로부터 취득하여 2000.1.27 전○○ㆍ김○○에게 양도하고, 2000.1.28 실지거래가액에 의해 부동산양도신고 및 양도소득세를 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 2001.6.4 청구인에게 양도소득세 28,159,330원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.21 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 양도당시 경제위기상황하에서 금융기관으로부터 쟁점토지를 담보로하여 대출받은 대출금의 상환독촉이 심하여 동 대출금 1억원만을 매수인이 인수하는 조건으로 하여 쟁점토지를 양도하였으므로, 당해 양도가액 1억원을 인정하여 실지거래가액에 의해 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 양도소득세신고시 쟁점토지의 양도가액을 8천만원으로 하여 신고하였는 바, 양도소득세 실지조사에서 청구인은 금융기관 대출금 1억원 중 토지수용보상금을 받아 본인이 2천만원을 상환하고 나머지 8천만원의 대출금은 매수인이 인수하는 조건으로 양도하였음을 확인하고 있고, 매수인인 전○○은 청구인의 은행대출금 1억원을 인수하였으나 청구인이 2천만원을 되돌려 주어 결국 8천만원에 쟁점토지를 매수하였다고 확인하고 있어 거래당사자간의 진술내용이 일치하지 않으므로 쟁점토지의 양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액중 기준시가외의 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12.28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (1999. 12. 28 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점토지의 취득가액에 대하여 살펴보면,

① 청구인은 쟁점토지를 1994.6.1(원인일 1994.5.30) 이○○으로부터 매매대금 73,149천원에 취득하였음이 취득시매매계약서, 거래상대방의 확인서 등에 의해 확인되고, 처분청도 실지조사에서 이○○이 당시 병중에 있어 실제 매매를 아들 이○○이 대리하였으며, 위 매매금액으로 양도하였던 사실을 확인하여 이를 인정하고 있으므로 쟁점토지의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인 모두 다툼이 없다.

② 청구인의 양도당시 쟁점토지의 면적은 1,476㎡으로서 당초 취득당시 1,977㎡였다가 1998.2.24 같은곳 ○○번지 답 476㎡ 및 같은곳 ○○번지 답 25㎡로 분할되어 분할된 토지는 1998.5.2(등기원인일 1998.4.27) 건설교통부에 수도권상수도구역의 공공용지로 수용되었음이 확인되므로, 쟁점토지의 실지취득가액은 54,612천원(73,149천원×1,476㎡/1,977㎡)임을 알 수 있다.

(2) 다음, 쟁점토지의 양도가액에 대하여 살펴보면,

① 처분청은 쟁점토지의 양도자인 청구인은 금융기관 대출금 1억원 중 토지수용보상금을 받아 본인이 2천만원을 상환하고 나머지 8천만원의 대출금을 매수인이 인수하는 조건으로 양도하였다고 진술하고 있고, 매수인인 전○○은 청구인의 은행대출금 1억원을 인수하였으나 청구인이 2천만원을 되돌려 주어 결국 8천만원에 쟁점토지를 매수하였다고 확인하고 있어 거래당사자간의 진술내용이 일치하지 않아 실지양도가액이 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세하였음이 처분청의 양도소득세실지조사복명서 및 양도소득세결정결의서 등에 의해 확인된다.

② 청구인은 양도소득세 신고당시 세부담을 적게하기 위하여 8천만원에 양도한 것으로 신고하였음을 시인하고, 실지양도가액은 1억원이며, 동 금액은 청구인의 대출금으로서 매수인이 인수하는 조건으로 양도하였음을 주장한다.

③ 쟁점토지의 매수인 전○○도 취득당시 ○○은행 ○○지소장인 전○○이 청구인의 대출금에 대한 연체이자 등을 감당하기 어려운 상황을 설명하며, 담보대출금 1억원만 인수하면 쟁점토지를 헐값에 살 수 있다고 주선하여 대출관계서류 및 현지답사 후 동 채무를 인수하는 조건으로 취득하였다고 확인하고 있으며, 당시 ○○은행 ○○지소장 전○○도 이러한 사실을 인정하고 있다. 또한, 2000.2.21 쟁점토지의 근저당권(채권최고액 1억4천만원, 근저당권자 ○○은행 ○○지소)에 대한 채무자가 청구인에서 매수인인 전○○으로 변경된 사실이 등기부등본에 의해 확인되며, 2000.2.24 전○○이 쟁점토지를 담보로 1억원을 대출한 사실과 동일자에 청구인의 위 ○○대출금 1억원을 전○○이 대체 입금한 사실이 위 ○○은행의 대출금원장, 예탁금거래내역명세표 및 예금통장사본 등에 의해 확인된다.

④ 당심에서 인근주민 등에 확인한 바, 쟁점토지는 청구인이 취득하기전부터 도시계획상 유원지부지로 되어 있는 특수성 때문에 양도당시인 2000.2월뿐만 아니라 심리일 현재도 거의 거래가 이루어지지 않아 사실상 시세가 형성되어 있지 않음이 확인되며, 인근 ○○공인중개사의 장○○도 청구인이 1999년11월경 쟁점토지를 공시지가이하의 헐값에라도 급히 매도하여 줄 것을 부탁하여 매매를 중개하려고 노력하였으나, 매수하고자 하는 자가 없어 거래를 성사시키지 못했음을 확인하고 있다.

(3) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 청구외 전○○과 전○○ 등의 확인서, 담보채무의 인수사실 등에 의해 청구인이 경제적으로 어려운 상황하에서 쟁점토지를 금융기관의 대출금에 대한 연체이자 등의 부담으로 급하게 시세보다 낮은 가액인 1억원으로 양도한 사실이 인정되는 반면, 처분청이 양도당시 거래당사자간의 진술이 서로 다르다는 사정만으로 양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세한 처분은 사실조사를 소홀히 한 잘못이 있는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.