토지의 양도시기 및 8년 이상 자경농지에 해당되는지 여부

○○세무서장이 2001.6.4 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속 양도소득세 142,012,240원 및 농어촌특별세 683,590원, 합계 142,695,830원의 부과처분은, 이를 취소한다.

○○종중(○○종중)은 1975.12.19 취득한 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 답 7,150㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를1995.7.6 이○○ 외 9명(이하 "매수인들"이라 한다)과 매매계약을 체결하고, 매수인들은 1996.7월~10월 쟁점토지에 대한 농지전용 및 형질변경허가 신청을 하여 1998.9.24 ○○리 ○○번지외 11필지로 분할하여 형질변경(대지ㆍ도로ㆍ구거)한 후1999.1.9 소유권이전등기를 하였으며, ○○종중은 쟁점토지의 양도에 대하여 1999.3.2 8년 이상 자경농지로세액면제신청을 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청 쟁점토지에 대한 양도소득세 감면을 배제하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2001.6.4 ○○종중에게 1998년 귀속양도소득세 142,012,240원 및 농어촌특별세 683,590원, 합계 142,695,830원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.16 이 건 심사청구를 하였다.

○○종중은 1995.7.6 매수인들과 쟁점토지의 매매계약을 하여 계약금을 지급받고 잔금은 1995.9.30 지급받았으나, 매수인들의 사정상 등기이전을 할 수 없어 매수인들이 형질변경을 한 후 등기이전을 한 것이므로 쟁점토지의 양도시기가 잔금청산일인1995.9.30임에도 1998.12.26로 하여 과세한 처분은 부당하며, 또한 쟁점토지는 ○○종중 소유의 토지로써 ○○종중의 종중원인 이○○이 쟁점토지소재지의 연접지역인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 거주하면서 ○○종중이 쟁점토지를 취득한 1975.12.19부터 1995년 추수할 때까지 직접 자경한 것이 사실임에도 처분청이 자경사실을 확인하지도 아니하고 이를 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

처분청은 자경사실은 이를 주장하는 양도자가 입증하여야 함에도 ○○종중은 자경확인서(인우보증) 외에는 쟁점토지를 8년 이상 자경하였음을 입증하는 농지원부 등 구체적이고 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 쟁점토지를 8년이상 자경하였다는 청구주장은 받아들일 수 없으므로 세액 면제신청을 배제하고 ○○종중에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기 및 8년 이상 자경농지에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다.

○ 구 소득세법 제27조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 구 소득세법시행령 제53조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

○ 구 조세감면규제법 제55조 (자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제)

① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년 이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다.

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자

○ 구 조세감면규제법시행령 제54조 (자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제)

① 법 제55조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지"라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다. (이하 각호 생략)

② 법 제55조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자"라 함은 8년 이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

⑤ 제1항의 규정을 적용받는 농지를 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다.

○ 구 조세감면규제법기본통칙 55-0…3 (자경의 정의)

① 법 제55조 제1항의 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지로서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지를 제외한다.

② 종중소유농지를 종중원중 일부가 농지소재지에 거주하면서 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우에도 법 제55조 제1항의 규정에 의한 자경농지로 본다.

○ 구 조세감면규제법기본통칙 55-0…2 (양도일 현재 농지 여부) 양도일 현재 실제로 경작에 사용되는 토지를 대지가액에 상당하는 가액으로 양도하거나 또는 양도후 건축용 대지로 사용하기 위하여 매각되는 경우에도 양도일 현재 농지(영 제54조 제1항 제1호 및 제2호의 토지는 제외한다)로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 [사실관계를 살펴본다]

(1) ○○종중은 1995.12.19 취득한 쟁점토지를 1998.5.11 매매를 원인으로 1999.1.9 매수인들에게 소유권이전 등기하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) ○○종중은 1995.7.6 이○○외 9명과 쟁점토지의 매매계약을 체결하면서 잔금은 1995.9.30 지급하기로 약정하였으며, 특약사항으로 매도인은 잔금지불후 토지분할 및 건축허가에 필요한 제반서류 일체를 매수인의 요구에 의하여 이를 해준다고 하였으며 이는 잔금과 동시에 소유권 이전이 불가한 형편으로서 부득이한 사정으로 이와 같이 계약을 체결한 것이라고 되어있음이 쟁점토지에 대한 실제 매매계약서에 의하여 확인된다.

(3) 또한 쟁점토지는 매수인들에 의하여 1998.9.24 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 303외 11필지로 분할됨과 아울러 형질변경으로 인하여 그 지목도 대지 및 도로와 구거로 변경되었음이 토지대장과 등기부등본 및 형질변경 관련서류 등에 의하여 확인된다.

(4) 한편 ○○종중은 1999.3.2 양도소득세 예정신고시 쟁점토지의 양도일자를 1999.1.9로 하고, 종중원인 이○○이취득시부터 양도당시까지 쟁점토지를 직접 경작하였다고 하여 8년 이상 자경농지에 대한 세액면제신청을 하였음이 동 신고서에 의하여 확인된다.

(5) 이에 대하여 처분청은 자경확인서만으로는 자경농지에 대한 면제신청을 인정할 수 없다고 하여 면제신청을 부인하고 이 건 양도소득세를 부과한 사실이 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다. [쟁점에 대하여 살펴본다.]

(1) 먼저 쟁점토지의 양도시기에 대하여 살펴보면,

① ○○종중과 매수인들은 1995.7.6 쟁점토지를 562,380,000원에 매매하기로 계약하였으며, ○○종중은 계약금70,000,000원 중 계약당시 60,000,000원을 지급받아 종중대표자 이○○ 명의의 ○○은행계좌(000-00-000000)로 입금하였고, 10,000,000원은 매수인 중 1인인 류○○이 1995.7.20 동 계좌로 입금하였으며, 잔금 492,380,000원도 1995.9.30 입금되었음이 동 계좌에 의하여 확인된다.

② ○○종중으로부터 쟁점토지 660㎡를 매수한 청구외 이○○은 자신의 지분에 대하여 1996.7월 농지전용 및 토지형질변경허가 신청을 하여 1996.8.22 ○○시장으로부터 근린생활시설부지조성 허가를 받고, 1998.8.21까지 공사를 하여1998.8.25 준공검사를 받았으며, 1997.9.9 근린생활시설의 신축을 위한 건축허가를 받은 사실이 ○○시의 형질변경 및 건축허가 관련서류에 의하여 확인된다.

③ 또한 매수인 류○○ 외8인은 쟁점토지중 6,490㎡에 대하여 1996.10월 농지 전용 및 토지형질변경허가 신청을 하여1996.12.4 ○○시장으로부터 주택 및 근린생활시설부지조성 허가를 득하고, 1998.8.21까지 공사를 하여1998.8.25 준공검사를 받았으며, 1998.2.24 근린생활시설 및 주택의 신축을 위한 건축허가를 받은 사실이 형질변경 및 건축허가 관련서류에 의하여 확인된다.

④ 한편 ○○종중이 쟁점토지를 양도한 이후 쟁점토지에 부과된 1996년~1998년분 종합토지세는 매수인들이 납부하였음이 매수인들의 확인서와 ○○종중에 의하여 확인되므로 1996년부터 부과된 종합토지세는 ○○종중이 부담하지 아니하였음을 알 수 있다.

⑤ 구 소득세법시행령 제53조 제1항 의 규정에 의하면 부동산의 양도시기는 잔금청산일로 하는 것이 원칙이며, 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지에 대한 매매대금중 잔금 492,380,000원이 1995.9.30 지급된 사실이 금융자료 등에 의하여 분명하게 확인되므로 1995.9.30이 쟁점토지의 양도시기이나, 처분청이 단순히 검인계약서상의 잔금지급약정일인 1998.12.26을 양도시기로 하여 그 귀속연도를 잘 못 적용하여 과세한 이 건 양도소득세는 취소함이 타당하다 할 것이다.

(2) 쟁점토지가 8년 이상 자경한 농지에 해당하는지 여부에 대하여는 심리할 실익이 없으므로 이에 대한 심리는 생략한다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.