부동산 등기관계법 상 등기가 불가하여 근저당권을 설정한 부동산의 양도시기

○○세무서장이 2001. 10.27. 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속양도소득세 4,582,030원의 부과처분은 청구인이 양도한 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 992㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 9,021㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 1,041㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 288㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 2,645㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 5,044㎡의 양도일자는 1990. 4. 26.이므로 이에 대한 부과제척기간이 경과된 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정결정 합니다.

청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 992㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 9,021㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 답 1,041㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 288㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 2,645㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 전 5,044㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)와 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 698㎡, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 1,686㎡, 경량철골조 조립식(치장 벽돌조)단층주택 100.51㎡(이하 “쟁점외 부동산”이라 한다)에 대하여 2000.10.27. 부동산양도신고서를 제출하고, 양도소득세자진신고는 하지 아니 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 2000.12.24. 양도한 것으로 보아 기준시가를 적용하여 2000년 귀속 양도소득세 4,582,030원을 2001. 3. 6. 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 3. 27. 이의신청을 거쳐 2001.7. 5.자 이 건 심시청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산에 대하여 1990.4.24. 청구외 정○○의 대리인인 청구외 이○○과 매매계약을 체결하고 1990.4.26. 매매대금 전부를 수령하였으나 부동산 등기관계법 상 농지의 거래제한 등으로 소유권 이전등기가 불가하여 1990.6.19. 청구외 정○○의 대리인인 이○○의 명의로 근저당권을 설정한 것이므로, 쟁점부동산의 양도시기는 잕금을 청산한 날인 1990.4.26.이므로 국세부과 제척기간이 경과되었으며, 쟁점외부동산에 대하여만 양도소득세를 산정하여야 한다.

쟁점부동산 매도에 따른 소유권 이전등기가 불가하여 근저당권을 설정하였다고 하나 저당권 설정은 다른 채권ㆍ채무관계로도 설정이 가능한 것이고 1995.7.1.부터 부동산실명제가 실시됨에 따라 1998.6.30.까지 실제 소유자의 명의로 이전등기를 하여야 하고 이를 이행하지 아니할 때에는 등기부상 소유자가 실질적인 소유권자가 되도록 법에 규정되어 있고 이를 위반하면 부동산실명법에 의한 벌과금 등이 부과되도록 규정되어 있는 바, 청구인은 부동산실명법 위반으로 벌과금을 납부한 사실이 없는 것을 볼 때 당초결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 따른 양도소득세의 부과제척기간이 경과되었는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일로 한다. 2.~제⑧항: 기재생략

○ 국세기본법 제26조 【납세의무의 소멸】 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비를 납부할 의무는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 소멸한다.

2. 제26조의 2의 규정에 의하여 국세를 부과할 수 있는 기간내에 국세를 부과되지 아니하고 그 기간이 만료된 때

○ 국세기본법 제26조의2 【국세부과의 제척기간】

① 국세는 다음 각호에 규정하는 기간이 만료된 날 후에는 부과할 수 없다. (단서생략)

1. 납세자가 사기 기타 부정한 행위로써 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간

2. 납세자가 법정신고기한내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간

○ 국세기본법 시행령 제12조의3 【국세부과 제척기간의 기산일】

① 법 제26조의2 제3항의 규정에 의한 국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각호의 날로 한다.

1. 과세표준과 세액을 신고하는 국세에 있어서는 당해 국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서 제출기한(이하 “과세표준신고기한”이라 한다)의 다음날. 이 경우 중간예납ㆍ예정신고 및 수정신고기한은 과세표준신고기한에 포함되지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000. 10.27. 쟁점부동산과 쟁점외부동산을 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 거주하는 청구외 김○○에게 매매대금은 60,000천원에 잔금일자는 2000.10.24.로 하여 부동산양도 신고하였음이 관련서류에 의거 확인된다.

(2) 그러나 청구인이 이의신청시 제출한 부동산매매계약서에 의하면 청구인은 1990.4.24 쟁점부동산의 매매대금은 70,063천원이며 잔금은 1990.4.26.로, “매도인은 가등기에 필요한 서류를 제공하며 가옥일동 포함하고 금년은 매도인이 자경한다”고 청구외 이○○과 부동산매매계약서를 체결하였다.

(1) 청구인은 이의신청시 제출한 매매계약서는 청구외 ○○산업(주)의 대표이사인 정○○이 청구외 이○○에게 쟁점부동산의 매매 등에 관한 일체의 권한을 위임하여 약정한 진실된 것이라고 주장하는바 이를 살펴보면,

① 청구외 이○○은 (주)○○의 계열회사인 (주)○○시멘트의 직원이며, 당시 ○○산업(주)(이하 “청구외법인” 이라 한다)의 대표이사인 청구외 정○○은 1990.3.2.자 청구외 이○○에게 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리ㆍ○○리ㆍ○○리 일원의 토지매매 및 토지관리ㆍ경작 등의 일체의 권한을 청구외 이○○에게 위임하였음이 심사청구기간 중에 제출한 위임장에 의거 확인된다.

② 제출한 위임장의 진위여부를 확인한바 청구외 정○○이 1996.6.21.자 ○○시 ○○구 ○○동장이 발행된 인감증명서상의 도장과 위임장의 도장이 같으므로 청구외 정○○이 청구외 이○○에게 ○○도 ○○군 일대 토지매매와 관련하여 위임한 내용은 사실임이 확인된다.

③ 그러므로 청구외 이○○은 ○○산업(주)의 대표이사인 청구외 정○○을 대리하여 토지매매에 관한 권한을 위임받았음을 알 수 있다.

(2) 또한 청구외 정○○이 대표이사로 있는 청구외 법인은 쟁점부동산 등기부등본에 “양도, 질권, 저당권, 임차권설정, 기타일체의 처분행위 금지”를 목적으로 1992. 12. 2.자 가처분등기 하였다가, 1998. 12. 3.자 해제된 사실을 보더라도 청구인은 쟁점부동산에 대한 청구인이 양도한 시기인 1990. 4. 26. 이후에는 부동산에 대한 권리행사 등 일체의 처분행위를 할 수 없었음을 알 수 있다.

(3) 한편 청구외 김○○는 소유하던 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 4,899평외 5필지 계 6,823평과 청구외법인과 쟁점부동산을 필요에 의거 1997. 3. 8.자 법무법인 ‘○○’에서 공증을 하여 교환약정 하였으며, 임야에 대하여는 등기이전 완료하였으나, 농지부분은 농지취득과 관련된 제 절차가 마무리된 2001. 2. 26.자 청구외 김○○에게 이전되었음이 확인되며, 교환약정한 사유는 쟁점부동산에 조상의 묘지가 있어 교환하였다고 진술한다.

(4) 청구외 정○○은 미등기 상태인 쟁점부동산을 청구외 법인에게 양도하였으며, 양도에 따른 자진신고를 하면서 쟁점부동산은 미등기상태 인지라 양도세율을 75%를 적용하여 1998. 7. 6. 남산세무서에 취득일자를 청구인이 양도한 1990. 4. 26. 자로 하여 양도소득세 자진신고 납부하였음이 확인되고, 또한 이 건과 관련 중부지방국세청의 조사반에서 조사과정에서 청구인에게 거래내용 조회 시에도 잔금청산일을 1990. 4. 26.자로 하여 회신하여 양도소득세를 결정하였으며, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도일자는 1990. 4. 26.자로 봄이 타당하다고 판단된다. (5) 국세기본법 제26조의2 제1항 제2호 에서 납세자가 법정신고기한 내에 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 당해 국세를 부과할 수 있는날로 부터 7년이 만료된 날 후에는 당해 국세를 부과할 수 없다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 쟁점부동산의 양도일이 1990.4.26.로 확인되나, 처분청은 이에 대하여 2001. 3. 6. 결정고지 하였으므로 이는 부과제척기간을 경과하여 과세한 것으로서 잘못 결정되었으며, 쟁점외부동산만 과세하여야 할 것이다. 위 관련법령 및 사실관계로 종합하여 판단 할 때, 청구외 정○○은 쟁점부동산을 양도함에 있어 미등기전매에 따른 양도소득세율을 적용하여 세액을 산출하여 양도소득세 신고납부 하였고, 그 취득일자를 1990.4.26.자로 기재하여 자진신고납부 하였으며, 청구외 정○○이 대표이사로 있는 청구외 법인이 쟁점부동산에 가처분등기를 한 점, 그리고 청구외 정○○이 청구외 법인에 쟁점부동산을 양도한 후에 가처분등기가 말소된 사실을 볼 때, 청구인이 청구외 정○○에게 1990. 4. 26.자로 양도하였다는 청구인의 주장은 타당성이 있으며, 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 부과제척기간을 경과하여 과세한 처분은 잘못되었다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.