견인계약서상 매매대금 보자 낮은 가액으로 양도했음을 인정할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1988.4.22 ○○도 ○○군 ○○읍 ○○동 ○○번지 임야 107,008㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1999.1.27 쟁점토지를 최○○에게 양도하면서 1999.1.21 쟁점토지의 실지거래 양도가액을 30,000천원, 취득가액을 58,260천원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 양도차익을 기준시가에 의해 산정하여 2000.12.1 청구인에게 양도소득세 15,937,810원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청(2001.4.4 기각결정)을 거쳐 2001.7.3 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 쟁점토지를 58,260천원에 취득하여 보유하던 중 금융기관에 대한 보증채무불이행으로 1998.8.6 강제경매가 개시되어 당시 IMF 경제위기상황에서 부득이하게 1999.1.15(실제잔금청산일) 쟁점토지를 최○○에게 헐값인 30,000천원에 양도하였으며, 양도시 검인계약서상의 매매대금 60,000천원은 ○○군에서 토지거래허가를 위해 검인을 받는 과정에서 과세시가표준액보다 높게 기재한 것인데, 처분청이 실제거래가액이 불분명한 경우로 보아 기준시가에 의해 양도소득세를 과세함은 부당하다는 주장이다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점토지의 검인계약서상의 매매대금 60,000천원도 통상적으로 등록세 및 취득세 등의 부담 때문에 실지거래가액보다 적게 기재하는 것이 상례임을 감안할 때, 청구인이 주장하는 양도가액 30,000천원은 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 취득가액 58,260천원도 매매계약서상 매수인이 청구인이 아닌 강○○로 되어 있는 등 신빙성이 없는 것으로 판단되어 실지거래가액이 확인되지 않는 경우에 해당하므로 공평과세협의회의 의결을 거쳐 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세함은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 신고된 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다은과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)

○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.4.22 이○○으로부터 쟁점토지를 취득하여 1999.1.27 최○○에게 양도하였으며, 이와 관련하여 1999.1.21 처분청에 실지 취득가액을 58,260천원, 양도가액을 30,000천원으로 하여 양도차익이 없는 것으로 양도소득세 신고를 하였음이 등기부 등본 및 부동산양도신고서 등에 의해 확인된다.

(2) 이 건 심사청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있으므로 먼저, 취득가액에 대하여 살펴보면,

① 청구인이 제출한 취득시의 부동산매매계약서는 매수인이 청구인이 아닌 강○○로 되어 있고, 당시 소유자인 이○○으로부터 매매대금을 58,260천원(평당가액1,800원×32,370평)으로 하여 1988.3.18에 계약금 20,000천원, 1988.3.30에 38,260천원을 지급하고 취득한 것으로 확인된다.

② 그러나, 거래상대방인 이○○의 거래사실에 대한 확인이 없는 점, 처분청에서 인근 부동산중개업소 등에 탐문한 바, 쟁점토지의 취득당시 시세가 평당 3,000~5,000원으로 조사된 점, 거래시 대금수수와 관련된 금융증빙 등이 확인되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

(3) 다음, 양도가액에 대하여 살펴보면

① 청구인이 부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서는 중개인없이 당사자간에 작성된 것으로서 청구인이 최○○에게 1999.1.5 계약금 10,000천원, 1999.1.15 잔금 20,000천원을 지급하는 것으로 하여 쟁점토지를 매매대금 30,000천원에 양도한 것으로 확인된다.

② 청구인은 자신의 보증채무불이행으로 인해 채권자인 ○○은행이 쟁점토지에 대하여 강제경매를 신청하였고, 이에 따라 1998.8.6 ○○지방법원○○지원에서 강제경매가 개시되었으며, 경락될 경우 30,000천원 이하에 낙찰될 위기상황이어서 쟁점토지를 헐값에 양도한 것이라고 주장한다.

③ 청구인이 주장하는 실지 양도가액 30,000천원은 쟁점토지의 경매개시 당시 최저입찰가격저감서에서 감정가격이 128,409천원이고 양도당시 개별공시지가에 의한 기준시가가 92,454천원임을 감안할 때, 현저히 낮은 가액으로 확인되는 한편, 청구인의 연대보증채무가 당초 500만원으로서 1999.8.20에 8,083천원을 완제되었음이 ○○은행○○동지점의 확인서 및 완제영수증 등에 의해 확인되는 바, 쟁점토지의 실지 잔금수령일이 1999.1.25이므로 잔금수령일과 보증채무 완제일과는 상당한 시차가 있고, 쟁점토지가 양도된 후에도 경매가 계속 진행된 것으로 보아 청구인이 쟁점토지의 강제경매가 개시됨에 따라 부득이하게 현저히 낮은 가액으로 양도하였다고 보기는 어렵다 할 것이다.

④ 또한, 쟁점토지는 청구인이 1999.1.5 양도계약당시 강제경매에서 1회 유찰되어 당초 최저입찰가액 128,409천원에서 30% 감액된 89,886천원이었으므로, 청구인이 당시 쟁점토지를 위 가액에 훨씬 미달하는 가액인 30,000천원에 양도하였음은 사회통념상 극히 이례적이라 할 것이고, 이를 입증하는 금융자료 등 객관적인 증빙도 확인되지 않아 청구인이 주장하는 양도가액을 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.

⑤ 한편, 양도시 검인계약서상 쟁점토지의 양도가액은 60,000천원으로 확인되나, 청구인은 ○○군에서 강요하여 과세시가표준액 보다 높게 기재한 것이라 주장하고 처분청은 등록세ㆍ취득세 등의 부담 때문에 통상 검인계약서상 매매대금을 실지거래금액보다 적게 기재하므로 신빙성이 없는 것으로 보고 있으므로 당해 양도가액을 실지거래가액으로 볼 수는 없다 할 것이다.

(4) 청구인은 예비적 청구로서 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없음을 주장하나, 이는 실지거래가액이 확인되는 경우에 검토하여야 할 사항으로서 이 건의 경우는 취득 및 양도시의 실지거래가액이 인정되지 않으므로 과세의 장해사유에 해당하는 경우로 볼 수 없다 할 것이다.

(5) 위의 사실을 종합하여 볼 때, 처분청이 소득세법 제96조 ㆍ제97조 및 동법 시행령 제166조에 의해 쟁점토지의 취득 및 양도가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는 경우로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.