건물 신축관련 공사대금의 객관적 지급 근거없고 토지 취득관련 매매계약서도 금융증빙 등 없어 신빙성 없으므로 기준시가 결정함
건물 신축관련 공사대금의 객관적 지급 근거없고 토지 취득관련 매매계약서도 금융증빙 등 없어 신빙성 없으므로 기준시가 결정함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]
청구인은 1997. 1. 30 취득한 경기도 ○○군 ○○면 ○리 ***-4 대지 327㎡ 및 건물 322.64㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999. 10. 30 김○○에게 양도하고 1999. 12. 30 그 취득가액을 273,048,120원으로, 양도가액을 293,000,000원으로 하여 실지 거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 위 양도가액은 실지 거래가액으로 인정되나 쟁점부동산의 건축비 등 실지 취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도차익을 결정하여 2001. 4. 10 청구인에게 양도소득세 32,001,600원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 5. 24 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 위 건물신축과 관련하여 1996. 7. 1 최○○으로부터 건축허가 전까지 지출된 제반비용 20,950,000원을 지불하고 건축허가 및 신축권한을 인수하여 1996. 7. 21 건축허가를 득하고 시공업자 이○○과 50,000,000원에 공사도급계약을 체결하여 공사를 하였고 추가된 공사비 25,394,130원은 청구인이 직접 지출하였으며, 2층 주택은 청구인이 추가로 직접 공사하였으나 그 증빙이 없어 기준시가 19,828,880원이 취득가액이 되고, 1996. 12. 13 위 건물이 준공되고 1997. 1. 30 소유권보존등기를 하면서 4,898,120원의 비용이 지출되어 위 건물의 총 취득가액은 121,071,130원이고, 토지는 1996. 12. 13 최○○과 계약하여 190,000,000원에 취득하였으므로 쟁점부동산의 총 취득가액은 311,071,130원이 되고 이를 실지 거래가액으로 인정하여야 함에도 처분청이 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 양도가액은 실지 거래가액으로 판단되나, 이○○과 체결한 건물에 대한 공사도급계약은 설계변경 등 공사내역 변동으로 자동 계약무효가 되었을 뿐만 아니라 이○○이 중병으로 공사를 하지 못하였고 공사대금도 지급받은 사실이 없으며 청구인이 공사비를 지급한 객관적 근거도 없으므로 건물의 취득가액이 확인되지 아니하며, 토지취득에 대한 매매계약서도 청구인이 임의로 작성하여 제출한 것으로서 기준시가 등에 비하여 볼 때 신빙성이 없을 뿐만 아니라 그 취득가액을 입증할 객관적 증빙도 제시하지 못하고 있어 쟁점부동산은 그 실지 취득가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지 거래가액에 의한다.
2. 제1호외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지 거래가액. 다만, 양도당시의 실지 거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. ■ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지 거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지 거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다(이하 생략). ■ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지 거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지 거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
① 청구인은 1997. 1. 30 최○○(청구인의 매형)으로부터 취득한 쟁점부동산을 1999. 10. 30 김☆☆에게 양도하고 1999. 12. 30 취득가액을 273,048,120원으로 하고 양도가액을 293,000,000원으로 하여 실지 거래가액으로 양도소득세 예정신고를 하였음이 청구인이 제출한 자산양도차익 예정신고서 및 첨부서류 등에 의하여 확인된다.
② 이에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 신고된 금액이 실지 거래가액으로 확인되나, 청구인이 신축하여 소유권보존등기를 하였다는 건물에 대한 건축비용 등이 확인되지 아니하고, 토지에 대한 취득계약서도 위 신고를 위하여 작성된 것으로 신빙성이 없을 뿐만 아니라 그 거래가액도 확인되지 아니하므로 쟁점부동산의 취득당시 실지 거래가액을 확인할 수 없다고 하여 기준시가로 양도소득세를 부과한 사실이 처분청의 조사복명서 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.
③ 청구인은 쟁점부동산을 311,071,130원(토지 190,000,000원, 건물 121,071,130원)에 취득하여 293,000,000원에 양도한 것이 사실임에도 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 동 금액을 실거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.
④ 쟁점부동산의 실지거래 양도가액이 293,000,000건임에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 이에 대한 심리는 생략하기로 하고 다툼이 있는 실지거래 취득가액에 대하여 살펴보기로 한다.
⑤ 청구인은 당초 자산양도차익 예정신고 당시 토지에 대하여는 취득가액이 190,000,000원인 매매계약서를 제출하였고, 건물에 대하여는 83,048,120원을 취득가액으로 신고하였다가 이 건 심사청구를 하면서는 121,071,130원을 건물의 취득가액이라고 하고 있다.
⑥ 먼저 토지의 취득가액에 대하여 살펴보면, ㉠ 청구인은 그 매매대금이 190,000,000원으로 되어 있는 매매계약서를 제출하고 있으나 그 취득가액을 객관적으로 입증할 수 있는 금융자료 등은 전혀 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 ㉡ 위 매매계약서는 1996. 12. 13 작성된 것으로 되어 있으나 청구인이 양도소득세 신고를 위하여 추후에 임의로 작성한 사실 및 처분청이 위 토지의 양도자인 최○○에게 조회한 거래사실 확인서도 최○○이 작성한 것이 아니고 청구인이 임의로 작성하여 회신한 사실이 처분청의 조사복명서 및 최○○의 진술 등에 의하여 확인되고 있으며, ㉢ 최○○의 워 토지 양도에 대한 양도소득세 신고서(1997. 7. 4 ○○세무서에 신고)에도 위 매매계약서는 제출되지 아니하였음이 확인되고 있어 ㉣ 위 토지의 실지 취득가액이 190,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없을 뿐만 아니라 그 실지 거래가액도 확인되지 않으므로 위 토지에 대한 양도차익을 실지 거래가액으로 산정할 수는 없다고 판단된다.
⑦ 다음으로 건물의 취득가액에 대하여 살펴보면, ㉠ 청구인은 위 건물 1층에 대한 취득가액의 입증서류로 1996. 7. 21 남○○(청구인의 아버지)가 시공업자 이○○과 계약한 공사도급계약서와 이○○이 공사를 하고 공사대금 50,000,000원을 수령하였다는 확인서(2001. 4. 작성)를 제출하고 있으나 이○○은 공사계약 직후 중병(임파선 암)으로 ○○이○○△병원에 장기 입원하여 공사를 시행하지 못하고 청구인이 직영으로 공사하였음이 처분청의 조사복명서 및 이○○의 답변서(2001. 2. 23 작성)에 의하여 확인되고 있고, ㉡ 이 건 심리과정에서 이○○과 통화한 바 2001. 4월 작성한 확인서는 청구인의 요청에 의하여 이○○이 공사를 하지 못하였음에도 남○○와 오랜 친구인 관계로 어쩔 수 없이 사실이 아닌 확인서를 작성하여 주었다고 진술하고 있다. ㉢ 한편 청구인은 1997. 3. 9 작성된 건축비 지출내용에 대한 정☆☆의 확인서를 제출하고 있으나 동 확인서에는 총 지출금액이 75,394,130원이고 이에 대한 명세만 있을 뿐 그 공사비 지출에 대한 객관적 증빙은 제시하지 못하고 있고, 그 지출내역도 이○○이 병원에 입원하고 있음에도 9차례에 걸쳐 이○○에게 37,600,000원을 지급한 것으로 작성되어 있어 동 확인서는 사실에 근거하지 아니하여 신빙성이 전혀 없다고 보여진다. ㉣ 또한 건물 2층에 대하여는 청구인이 직접 공사하였다고 하면서 그 취득가액에 대하여는 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있어 위 건물은 전체적으로 그 취득가액이 확인되지 아니하므로 청구주장 금액을 실지 거래가액으로 인정할 수는 없다고 판단된다.
⑧ 따라서 쟁점부동산에 대한 양도가액은 실지 거래가액으로 확인되지만 그 토지 및 건물에 대한 실지 취득가액이 모두 확인되지 아니하여 쟁점부동산에 대한 양도차익을 실지 거래가액으로 산정할 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법 제100조 / 소득세법시행령 제166조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.