실매수자가 소유권이전등기를 하지 않고 대출금 이자를 연체하여 경락된 것으로서, 부동산의 양도로 어떠한 차익을 취한 바 없으므로 이 건 양도소득세 과세가 부당함
실매수자가 소유권이전등기를 하지 않고 대출금 이자를 연체하여 경락된 것으로서, 부동산의 양도로 어떠한 차익을 취한 바 없으므로 이 건 양도소득세 과세가 부당함
○○세무서장이 2001.4.7 청구인에게 결정고지한 2000년 귀속분 양도소득세 6,623,910원의 부과처분은, 양도소득세 과세대상인 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 525㎡ 및 위지상 알.씨조 경량철골조 판넬지붕 1층 단독주택 132.24㎡, 1층 창고 25.60㎡의 취득일을 1998.12.8로 하고 양도일을 1999.2.26로 하며, 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 산정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 525㎡ 및 위 지상1층 단독주택 132.24㎡, 1층 창고 25.60㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1998.12.8 취득하여 2000.12.7 경락으로 소유권이전등기되었으나 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산을 낙찰 받은 정○○의 2000.12.8자 부동산양도신고서에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정한 후, 청구인에게 2000년 귀속분 양도소득세 6,623,910원을 2001.4.7 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.3 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점부동산을 담보로 한 ○○은행 대출금 100백만원을 인수하고 현금 15백만원을 지급한 후 취득하였으며, 청구인이 운영하던 ○○월드 점포를 중개업자 김○○가 매매한 후 가로챈 80백만원의 대가로 김○○가 제시하는 부동산 등과 쟁점부동산을 교환하는 조건으로 취득하였다가, 융자금의 이자를 감당하기 어려워 부득이하게 융자금 100백만원을 포함하여 131백만원에 1999.2.26 매도하였는 바, 실매수자인 신○○이 소유권이전등기를 하지 않고 대출금 이자를 연체하여 경락된 것으로서, 쟁점부동산의 양도로 청구인은 어떠한 차익을 취한 바 없으므로 이 건 양도소득세 과세가 부당하다고 주장한다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 제출한 계약서, 내용증명서, 이행각서 등의 내용에 의하여 청구주장이 타당하게는 보여지나 매수자인 신○○에게 법적으로 대응한 사실이 없으므로 실제 사실 여부를 조사하여 처리하는 것이 타당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액
- 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다.)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그자산의 취득에 소요된 실지거래 가액에 의한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
- 가. 취득후 1년 이내의 부동산
2. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인이 1998.11.5 매매를 원인으로 청구외 지○○으로부터 쟁점부동산을 취득하여 1998.12.8 등기접수하였으며, 1998.3.5 ○○은행 ○○지점에서 쟁점부동산에 채권최고액 120백만원의 근저당권(채무자:지○○)을 설정하여 100백만원을 지○○에게 대출하였으나 대출이자가 연체되어 1999.7.12 ○○지방법원 ○○지원의 경매개시결정(99타경 22832)으로 2000.12.7 청구외 정○○에게 낙찰되어 양도된 사실이 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 신고한 사실이 없으나, 처분청은 정○○의 부동산양도신고서에 의하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였다.
(3) 청구인은 1997.8.20부터 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 보증금 30백만원과 시설비 70백만원을 투자하여 사업을 하였는 데 (상호:○○월드, 1998.3.31폐업), 월세도 지급하지 못할 정도로 사업이 부진하여 중개업소 직원 김○○(000000-0000000)에게 매매를 의뢰하였으며, 위 김○○가 타인에게 위 점포를 매매하고 80백만원(보증금 30백만원 및 대리점 가입비 50백만원)상당액을 청구인에게 지급하지 않고 점포 매매대금을 횡령한 후 다른 점포를 얻어 준다는 수법으로 여러번 청구인을 기만하다가, 청구인이 15백만원을 투자하고 김○○의 청구인에 대한 채무에 상당하는 부동산을 김○○가 제공하여 쟁점부동산을 청구인 명의로 취득하여 주기로 하고 청구인은 김○○에 대한 채권80백만원과 상계하기로 합의하여 쟁점부동산을 취득하게 되었다고 주장한다.
(4) 청구인이 제시하는 쟁점부동산 취득 당시의 매매계약서를 보면, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 임야 2,592㎡ 및 ○○시 ○○군 ○○면 ○○리 ○○번지 (주)○○리조트의 콘도회원권 약 20평형과 쟁점부동산을 교환하기로 하고 교환차액 10백만원을 청구인이 지○○에게 1998.10.20까지 지급하는 것으로 기재되어 있고, ○○은행 ○○지점에서 쟁점부동산을 담보로 지○○에게 대출한 100백만원(대출일:1998.3.6, 만기일:1999.3.6)을 청구인이 인수하는 것으로 하여 작성되어 있는바, 청구인은 ○○은행 ○○지점에 개설된 김○○ 예금 계좌로 1998.10.19에 5백만원을 송금한 무동장입금증 및 1998.10.20에 교환차액 10백만원을 지○○에게 지급하였다는 지○○의 영수증을 제출하였다.
(5) 당심에서 청구인과 김○○ 및 지○○의 부동산거래내역 등을 전산조회 한 바, 교환물건인 위 임야 및 콘도회원권이 김○○ 소유가 아니며 교환물건이 지○○ 소유로 등기된 사실이 확인되지 않는다.
(6) 한편, 청구인은 위와 같이 쟁점부동산을 취득한 후, 인수한 ○○은행 융자금 100백만원에 대한 고율의 이자부담에 시달리게 되어 부득이하게 쟁부동산을 1999.2.26 양도하게 되었으며 실매수자 신○○이 소유권이전등기를 미루고 이자를 연체하여 결국 경매로 쟁점부동산의 소유권이 정○○에게 이전 되었다고 주장하며 제시한 양도 당시 부동산매매계약서를 살펴보면, 매매대금은 ○○은행 융자금 100백만원을 포함하여 131백만원으로하고 계약일인 1999.2.24에 5백만원, 1999.2.26에 26백만원을 지급하는 것으로 하여 매수인을 윤○○로하여 계약하였으나, 청구인이 실제 매수자로 주장하는 신○○의 인장을 날인하여 계약한 사실이 확인된다.
(7) 청구인은 위 신○○이 소유권이전등기를 이행하지 않고 ○○은행의 대출이자를 연체하자 1999.5.25 신○○에게 소유권이전등기 및 연체이자 정리를 촉구하는 내용의 내용증명우편물을 발송한 사실이 확인되고, 신○○은 청구인에게 현금 31백만원을 지급하고 ○○은행 융자금 100백만원을 승계받아 1999.2.26 쟁점부동산을 청구인으로부터 매수하였으나, ○○은행의 대출이자를 연체하여 쟁점부동산이 경매에 이르게 하였으며 등기이전에 필요한 일체의 서류를 받고서도 등기를 이행하지 않은 책임이 본인에게 있다는 내용의 이행각서를 1999.10.25 작성하여 확인하였다.
(8) 그 후, 1999.7.12 ○○지방법원 ○○지원의 경매개시결정으로 쟁점부동산은 2000.12.7 정○○에게 89,100,000원에 낙찰되었으며, 낙찰자 정○○은 소유권 이전등기를 위하여 2000.12.8 부동산양도신고서를 제출하였다. 위와 같은 내용을 바탕으로 청구주장에 해아여 살펴본다. 청구인은 청구인이 경영하던 ○○월드 경양식 점포를 김○○가 타인에게 매매하고 횡령한 80백만원의 대가로 김○○가 제시하는 부동산과 쟁점부동산을 교환하여 취득한 것으로서, 김○○에 대한 청구인의 채권가액을 쟁점부동산의 취득가액에 포함할 경우에 청구인이 쟁점부동산의 양도로 어떠한 차익을 얻은바 없다고 주장하고 있으나, 교환계약서상의 교환물건인 임야 및 콘도회원권이 김○○ 소유물이 아니 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.