부동산의 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되는 경우 취득가액의 산정

○○세무서장이 2001.3.17 청구인에게 고지한 양도소득세 6,040,170원의 부과처분은, ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○동 ○호 대지 28.63㎡, 건물 46.56㎡, ○ ○호 대지 28.5㎡, 건물 46.37㎡, ○동 ○호 대지 28.63㎡, 건물 46.56㎡, ○ ○호 대지 28.63㎡, 건물 46.56㎡, ○동 ○호 대지 28.5㎡, 건물 46.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 실지거래가액에 의한 양도가액은 188,000,000원으로, 쟁점부동산의 실지거래가액에 의한 취득가액은 265,000,000원에 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○동 전체의 취득당시 기준시가에서 쟁점부동산의 취득당시 기준시가가 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 결정한다.

청구인은 1995.11.8 취득한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○동 ○호 대지 28.63㎡, 건물 46.56㎡,○동 ○호 대지 28.5㎡, 건물 46.37㎡, ○동 ○호 대지 28.63㎡, 건물 46.56㎡, ○동 ○호 대지 28.63㎡, 건물 46.56㎡, ○동 ○호 대지 28.5㎡, 건물 46.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999.1.22 양도하는 것으로 1999.1.21 실지거래가액(양도가액 90백만원, 취득가액 100백만원)에 의하여 자산 양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 인정하지 아니하고 2001.3.17 기준시가로 계산한 양도소득세 6,040,170원을 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.4 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 허위 매매계약서를 작성하여 신고한 사실이 확인되므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증병에 의하여 확인되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호 (대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음각호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 공제한다)의규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

① 청구인은 쟁점부동산의 실지거래가액에 의한 양도가액이 90백만원, 취득가액이 100백만원인 것으로 1999.1.21 검인계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고하였다.

② 처분청의 조사복명서에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 전세보증금의 가액과 쟁점부동산이 담보로 제공된 금융기관의 대출금의 합계액인 사실을 조사확인하고, 청구인이 쟁점부동산의 매매계약서를 사실과 다르게 작성하여 양도소득세를 신고하였음을 이유로 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

③ 청구인은 이 건 심사청구서 쟁점부동산 양수인인 쟁점부동산 전세입자들의 거래사실확인서, 전세계약서, 국민주택기금대출통장 사본 및 종전 소유자인 청구외 사학기와의 부동산매매계약서를 제시하면서 새로이 확인되는 쟁점부동산의 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장한다.

④ 부동산에 대한 양도차익을 소득세범 제105조 또는 제110조의 규정에 의하여 신고함에 있어, 취득 및 양도가액을 실지거래가액의 방법으로 신고한 경우 그 신고한 가액 이외의 가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는 경우에는 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것(재일46014-2388,1998.12.7 참조)인 바, 쟁점부동산의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되는지에 대하여 살펴본다.

⑤ 처분청이 결정한 기준시가에 의한 쟁점부동산의 양도차익(33,276,327)은 전액이 토지 개별공시지가 상승에 기인한 것이고, 쟁점부동산중 토지의 개별공시지가는 아래와 같이 청구인이 쟁점부동산을 취득한 다음해에 대폭상승(54.5%)하였고, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 해에 대폭하락(19.7%)한 사실이 확인된다. 연도별 1995 (취득시) 1996 1997 1998 (양도시) 1999 비고 개별 공시지가 299,000 462,000 513,000 549,000 441,000 취득일:95.11.8 양도일:99.1.22

⑥ 쟁점부동산의 양도가액은 전세보증금의 가액과 쟁점부동산이 담보로 제공된 금융기관 대출금의 합계액인 사실에 대하여 당사자간에 다툼이 없으며, 쟁점부동산 양도당시 전세 보증금 합계액은 123백만원(101호 24백만원, 102호 24백만원, 201호 25백만원, 301호 25백만원, 302호 25백만원)이고, 금융기관 대출금 합계액은 65백만원(주택은행 35백만원, 국민은행 30백만원)인 사실이 청구인이 제시한 전세계약서, 양수인들의 거래사실확인서, 대출통장사본, 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

⑦ 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 관련한 증빙서류로 청구외 사○○(대리인 한○○)와의 부동산 매매계약서 원본을 제시하고 있으며, 위 매매계약서에 의하면, 청구인은 1995.8.26 쟁점부동산이 위치한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○동 전체를 265백만원에 양수하되, ○호(이하 “위 ○호”라 한다) 송○○에게 지불할 매도잔금(9백만원)은 청구인이 인수하거나, 잔금으로 대체하기로 약정한 사실이 확인된다.

⑧ 당심이 청구외 사○○에 확인한 바에 의하면, (주)○○이 쟁점부동산과 연접한 ○○아파트를 신축할 당시 쟁점부동산에 거주하고 있던 주민들이 권리침해를 이유로 신축공사를 저지하자, (주)○○에서 당시 동사의 이사로 근무하고 있던 자신의 명의를 빌어(주민들과의 감정대립으로 (주)삼익 명의로 쟁점부동산 취득불가) 쟁점부동산을 취득한 후에 청구인에게 양도하였으므로 자신은 쟁점부동산의 매매가액을 알 수 없다고 확인하고 있다.

⑨ (주)○○에 확인한 바에 의하면, (주)○○은 1995.10.4 부도발생 및 1997.12.23 법정관리인가 이후 직원의 퇴사 및 서류망실 등으로 쟁점부동산의 취득 및 양도와 관련한 사실관계를 확인할 수 없는 것으로 확인된다.

⑩ 등기부등본에 의하면, 위 ○호는 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서 내용과는 달리 청구인에게 소유권이 이전등기된 사실이 없고, 1990.6.18 이후 이 건 심사청구일 현재까지 청구외 송○○(1993.2.17 송○○의 사망으로 상속)이 소유권자로 등재되어 있다.

⑪ 당심이 청구외 송○○에게 확인한 바에 의하면, 청구외 송○○은 1994년8월경 위 ○호를 청구외 사○○에게 양도하기로 계약하고 계약금 및 중도금으로 2천여만원을 수령하였으나, 공동상속권자인 형제들의 반대로 매매계약의 이행이 지연되어 오던 중, 청구외 사학기로부터 위 202호에 대한 권리를 인수한 청구인의 요구로 전세보증금채무 18백만원 및 금융기관채무 7백만원과 연체이자를 인수하는 조건으로 1999년 1월경 위 202호에 대한 권리를 환원받았다고 확인하고 있다.

⑫ 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득시 매매계약서는 진실된 것으로 보여지고, 쟁점부동산의 양도가액에 대해서는 당사자간에 다툼이 없으므로 쟁점부동산의 양도가액은 188백만원으로 하고 취득가액은 265백만원에 수원시 권○○ ○○동 ○○번지 ○○빌라 ○동 전체의 취득당시 기준시가에 쟁점부동산의 취득당시 기준시가 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액으로 결정하여야 할 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다