토지가 8년 이상 자경한 농지인지 여부

○○세무장이 2001. 5. 1 청구인에게 결정고지한 양도소득세 44,228,080원은 청구인이 1999. 2.27 양도한 ○○시 ○○동 ○○번지 전 958㎡와 같은곳 ○○번지 전 14㎡를 8년이상 자경한 농지로서 양도소득세를 감면결정한다

청구인은 1999. 2.27 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 전 958㎡ 및 같은곳 ○○번지 전 14㎡(이하 "쟁점토지" 라 한다)를 (주)○○건설산업에 양도하고 8년자경농지를 이유로 양도소득세를 신고하지 아니하였다 처분청은 1999.12.24 쟁점토지에 대하여 8년자경에 의한 감면결정을 하였다가 ○○지방국세청의 재확인 지시에 따라 재조사 후 양도당시 농지가 아니라는 판단하에 당초 감면결정을 부인하고 2001. 5. 1 청구인에게 양도소득세 7,228,080원을 결정고지하였다 청구인은 이에 불복하며 2001, 5. 8 이 건 심사청구를 제기하였다

청구인은 쟁점토지는 1981. 5. 9 ○○동 ○○, ○○번지 토지와 함께 취득하였으며 ○○동 ○○, ○○번지에는 주택을 신축하여 거주하였는 바 쟁점토지는 취득후부터 양도일까지 집주위 텃밭으로 채소 등 밭농사를 지었던 토지로서 제출된 농지원부에 의하여 농지임이 확인됨에도 처분청이공시지가 산정시에 참고하는 토지조사특성 표에 주거지로 기재되어 있다는 사실 등으로 쟁점토지를 농지가 아닌 것으로 보아 이 건 당초 결정을 부인하고 양도소득세를 고지한 처분은 법적근거나 입증이 없는 부당한 처분이라고 주장한다

위 청구주장에 대하여 처분청의 의견은 다음과 같다

① 쟁점토지는 당초 1994.10 ○○개발(주)와 청구인간 매매계약이 체결되어 매매대금의 46% 이상인 442백만원을 수령한 이후 ○○개발(주)의 계약해지로 소송진행중에 (주)○○건설산업에서 ○○개발(주)가 지급한 토지대금을 계약금으로 대체 상환키로 하여1997. 7.10 다시 계약하여 1999. 1.21 잔금청산되었음이 확인된다

② 청구인은 1998. 6.12 농지전용협의 경료사실을 들어 농지형질변경이 승인된 것으로 보아 조세특례제한법 제66조 제2항 단서규정에 따라 양도일 현재의 농지여부는 1997. 7.10 매매계약일 현재로 농지여부를 판단하여야 한다고 주장하나 이 건 토지는 농지전용협의가 경료된 것이지 농지형질변경이 이루어진 것이 아니고, 건축물착공신고수리가 1999, 6. 2 일자 임에 비추어 농지 여부의 판단시기는 1999. 2.27(등기접수일)을 양도시기로 봄이 타당하다

③ 쟁점토지의 등기접수일인 1999. 2. 27 당시 농지여부 조사한 바 쟁점토지는 토지특성조사표상 주거나지로서 매수인이 아파트건축 중(1999.6.2 건축물 착공신고 수리)이며, 1998. 6.12 농지전용협의 경료, 1998. 7.24 주택건설사업계획승인, 사업시행기간 1998. 9∼2001. 5 등 제사업진행절차 검토결과 1994.10 ○○개발(주)와의 계약시점과 1999.2.27 양도시점과는 장기간이며 1997. 7.10 (주)○○건설산업과 재계약시까지 매매대금의 46%이상을수령한 상태로서 양도부동산에 양도시까지 농작물을 경작하였다고는 볼 수 없을 것으로 판단된다

④ 위 내용으로 볼 때 쟁점토지는 1999, 2.27 당시의 현황을 기준으로 농지 여부를 판단하여야 할 것으로서 쟁점토지에 대한 아파트건설사업 진행절차, 당초 계약시점(1994.10)과 양도시 까지 장기간 경과, 농비부담·작황·수익 등의 관련 증빙제시가 없는 등에 비추어 양도당시 농지가 아닌 것으로 보아 감면부인한 당초처분은 정당하다

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지가 8년이상 자경한 농지인지 여부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령

○ 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】

① 다음 각호의 1에 해당하는 자가 8년이상 계속하여 직접 경작한 토지로서 농지세의 과세대상(비과세·감면 및 소액불징수의 대상이되는 토지를 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 또는 특별부가세를 면제한다

1. 대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자

○ 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세 등의 면제】

① 법 제55조 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 토지" 라 함은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다. 이 경우 상속받은 농지의 경작한 기간을 계산함에 있어서는 피상속인이 취득하여 경작한 기간은 상속인이 이를 경작한 기간으로 본다

1. 양도일 현재 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다)또는 시(지방자치법 제3조 제4항 의 규정에 의하여 설치된 도·농 복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지

② 제1항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다.

④ 법 제55조 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 바에 따라 농지소재지에 거주하는 거주자" 라 함은 8년이상 다음 각호의 1에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다

1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구안의 지역

• 다. 사실관계 및 판단

① 쟁점부동산은 청구인이 1981. 5. 9 취득한 토지로서 1999. 2.27 (주)○○건설산업에 양도하였음 이 등기부등본 등에 의하여 확인된다

② 쟁점부동산은 토지대장상 지목은 전으로, 토지이용계획확인서에는 일반주거지역으로 나타난다.

③ 이 건 심사청구시 제출된 주민등록등본을 보면 청구인은 1968.10.20 부터 1999.3.21까지 ○○시 ○○동 ○○번지에 거주하였음이 확인된다

④ 청구인은 쟁점부동산을 양도시까지 텃밭으로 사용하였다고 주장하면서 농지원부와 이웃주민의 확인서, 사진 등을 증거자료로 제시한다

⑤ 이 건 심리기간 중 쟁점토지의 매수자인 (주)○○건설산업은 양도당시(잔금청산일 1999. 1.21) 쟁점토지에는 배추, 고추 등 밭작물이 재배되고 있었다는 내용의 확인서를 제출하였다

⑥ 처분청이 이 건 쟁점토지의 과세근거로 제시한 토지조사특성표상에는 토지이용상황이 주거나지로 조사되었음이 확인된다

⑦ 이 건 심리기간 중 징구한 토지이용계획서상의 지적도면을 살펴보면 쟁점토지와 청구인의 주민등록상 주소지(○○동 ○○번지)는 연접한 토지임이 확인된다

⑧ 위 사실을 종합하여 이 건 8년 자경여부를 판단하여 보면 ㉮ 청구인이 쟁점토지 소재지에서 재촌한 기간이 8년 이상이 됨은 주민등록등본에 의하여 확인되고, 토지소재지 또한 조세특례제한법 시행령 제66조 의 제외되는 농지 (시에 있는 농지 중 도시계획법에 의한 주거지역 등 안에 있는 농지)에 해당되지 아니하며 ㉯ 지적도면상 쟁점토지와 거주지가 연접되어 있고 연접하고 있는 ○○동 ○○번지에 주택이 있었던 점(청구인은 주민등록상 거주지가 ○○동 ○○번지와 같은 장소라고 주장)에 비추어 쟁점토지를 텃밭으로 사용하였다는 청구인의 주장은 일응 신빙성이 있어 보인다 ㉰ 토지대장등본상 쟁점토지의 지목이 전으로 나타나고 농지원부상 실제 지목 또한 전으로 되어 있으며 또한 자경한 농지로 나타나고 있어 달리 농지 외 다른 용도로 사용한 것으로는 보이지 아니한다

⑨ 한편, 처분청은 이 건 감면처분을 배제함에 있어 토지특성표상 주거용 나지로 조사되어 있고 쟁점토지가 1998. 6.12농지전용협의를 경료하여 1998. 7.24 주택건설사업계획이 승인되었고, 사업시행기간이 1998.5∼ 2001. 5 인 것 등제사업 진행절차 검토결과 양도당시 농지로 볼 수 없다고 판단하였으나 ㉮ 건설부에서 제정한 개별공시지가 조사 산정지침에 의하면 주거지역(상업지역, 공업지역)내 농경지를 둘러싸고 있는 인근지역의 주된 토지의 이용상황이 주거지(상업지, 공업지)인 전, 답, 임야 등의 경우에는 주거나지(상업나지, 공업나지)로 기재하도록 되어 있어 처분청이 텃밭으로 사용된 쟁점토지를 농지로 보지 아니함은 주거나지의 용어를 잘못 이해한 것이라 할 것이고 ㉯ 조세특례제한법 제66조 제2항 에서 규정한 자경농지감면은 양도일 현재의 농지를 기준으로 하되 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으론 하는 것이나 쟁점토지는 이 건 매매계약 이전의 ○○개발(주)와의 매매계약일(1994.10)이후로부터 매매계약이 해제되기까지 및 이 건 매수인과의 매매계약 이후소유권이전등기시까지 형질변경이나 건축착공(1999. 6. 2)등 행위가 없었음이 관련 증거자료에 의하여 확인되고 있어 양도일 현재(1999. 2.27)농지로 판단되며 설사 양도일 이전에 형질변경 등의 사유가 있었다 하더라도 그것은 매도인과 매수인의매매계약조건에 따라 매수인이 하였을 것이고 매매가액이 결정된 이후 매도인이 형질을 변경하여 양도할 리는 없을 것이어서 처분청이 앞서 기술한 사유로 인해 양도당시 농지가 아니라고 한 판단은 위 사실관계를 잘못 판단하였음은 물론 명백한 자세근거 없이 추정에 의한 것이어서 받아들이기 어렵다 하겠다

⑩ 따라서 8년이상 자경한 사실이 확인되고 양도당시 농지인 쟁점토지에 대하여 감면을 배제하고 양도소득세를 과세한 것은 위 사실관계의 확인을 소홀히 한 잘못된 처분으로 판단된다 앞에서 살펴본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다