조사시 매수인의 진술 및 이에 대한 금융조사에서 확인된 내용과실지계약서의 내용이 서로 상이하여 실지거래 가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는 경우에 해당하므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함은 정당함
조사시 매수인의 진술 및 이에 대한 금융조사에서 확인된 내용과실지계약서의 내용이 서로 상이하여 실지거래 가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는 경우에 해당하므로 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함은 정당함
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 1982.9.7 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 430.4㎡를 취득하고 1994.7.8 동 대지 지상에 건물1,539.2㎡(지상6층,지하2층)을 신축하여 1998.3.2 위 대지 및 건물(이하 쟁점부동산" 이라 한다)을 홍○○에게양도하면서 토지는 부동산매매계약서상의 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997.12.26 부동산양도신고를하였다. 처분청은 청구인이 부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서의 내용과 청구인의 진술, 매수인 홍○○의 진술 및 금융자료의 내용이 서로 상이하므로 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 2000.10.5 공정과세협의회의 의결을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외하고, 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 2001.1.5 청구인에게 양도소득세272,685,970원(분납할세액 60백만원 포함)을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.23 이 건 심사청구를 하였다. <쟁점부동산의 신고 및 결정내역> (단위: 백만원) 구분 취득가액 양도가액 양도차익 납부할세액 청구인신고① (건물: 기준시가 토지: 실지거래가액) 계 891 1,356 432 120 토지 605 1,040 431 건물 286 316 1 처분청 결정② (기준시가) 계 875 2,011 1,090 333 토지 605 1,726 1,102 건물 270 285 △12 차액(②-①) △16 655 658 213 * 처분청은 위의 가액에서 1세대1주택 해당부분은 제외하여 결정함. 건물가액의 차이는 청구인은 양도일을 1997.12.31, 처분청은 1998.03.02로 적용함에 따른 차이임.
청구인은 쟁점부동산을 양도함에 있어 매수인과 쟁점부동산의 잔금을 청산한 후 원래의 부동산매매계약서를 파기하기로 구두로 약정하였고, 이에 따라 잔금을 수수한 후 다시 작성한 부동산매매계약서를 처분청에 부동산양도신고시 제출하였으나, 실제매매계약서와 신고시 제출한 매매계약서는 서로 계약일과 중도금지급일자만 다를 뿐, 총 매매대금은 일치하므로 쟁점부동산의 실지거래가액을 인정하여 양도소득세를 결정하여야 한다는 주장이다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 양도당시의 실지거래가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙을 제시하지 못한 채 신빙성이 없는 실지매매계약서와 매수인의 거래사실확인서만을 제시하고 있으며, 조사시 매수인의 진술 및 이에 대한 금융조사에서 확인된 내용과실지계약서의 내용이 서로 상이하여 실지거래 가액이 거래증빙 등에 의해 확인되지 않는 경우에 해당하므로 기준시가에 의해쟁점부동산의 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세함은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
○ 소득세법 제97조 (앙도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 증 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)
○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 중빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
① 청구인은 쟁점부동산의 토지를 1982.9.7 취득하였고 건물은 1994.7.8 신축 하였으며, 1998.3.2 홍○○에게 쟁점부동산을 양도하였음이 등기부 등본 및 건축물관리대장 등에 의해 확인되고, 쟁점부동산의 토지는 실지거래가액에 의해, 건물은 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 1977.12.26 처분청에 부동산양도신고를 하였음이 확인된다.
② 쟁점부동산의 취득가액은 토지의 경우 취득일이 1982.9.7로서 의제취득일 이전이므로 청구인이 19또.1.1의 기준시가를 취득당시의 실지거래가액으로 하여 신고한데 대해 처분청에서 기준시가에 의해 과세하면서 이를 취득가액으로 인정하였고, 건물의 경우청구인 및 처분청 모두 신축시의 기준시가에 의해 산정한 사실이 확인되므로 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없다.
③ 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 당초 처분청에 부동산양도신고시 제출한 부동산매매계약서는 잔금을 청산후 다시 작성한 것이라고 주장하며, 이 건 청구시 실제매매계약서를 별도로 제시하고 있으므로 이에 대한 내용을 비교해 보면 아래표와 같다. <쟁점부동산의 매매계약서 내용비교> 구분 청구시 제출한 매매계약서 신고시 제출한 매매계약서 지급일자 지급금액 지급일자 지급금액 계약금 1997.09.03 5억원 1997.09.10 3억원 중도금 1997.09.30 9억원 1997.12.10 9억원 잔금 1997.12.31 8억원 1997.12.31 10억원 총 매매대금 합계 22억원 합계 22억원 건물 1,060백만원 (주택60백만원 포함, 부가세별도) 건물 1,060백만원 (부가세 별도) 토지 1,040백만원 토지 1,040백만원 비고 -중도금중 일부는 임대보증금으로 대체. -매도인은 잔금지급일까지 근저당을 모두 해제토록함. -중도금중 4억원은 임대보증금으로 대체. -잔금은 은행대출로써 대체.
④ 쟁점부동산의 매매대금중 계약금수수와 관련하여 청구인의 신고시 제출한 부동산매매계약서와 영수중에는 1997.9.10에 계약금 3억원을 지급받은 것으로 되어 있었으나 처분청의 조사시 청구인은 1997.9.4에 계약금 3억원을 수령하여 동일자에 ○○은행대출금 2억원과 ○○은행 1억원을 상환하였다고 진술하였고, 매수인 홍○○는 ○○투자신탁 장기우대공사채를 해약하여 1997.9.10에 계약금을 지급하였다고 진술하였음이 확인되며, 금융조사결과 청구인이 1997.9.3 ○○은행 대출금 2억원과 ○○은행 대출금 2억원 합계 4억원을 상환한 사실이 확인되었고, 1997.9.5 흥○○의 ○○투자신탁계좌에서 285백만원이 인출되어 ○○쇼핑(주)에 지급되었을 뿐 청구인에게 지급된 사실은 확인되지 않는다.
⑤ 중도금수수에 대하여 살펴보면, 청구인의 신고시 제출한 부동산매매계약서와 영수증에는 중도금은 1997.12.10에 5억원을 지급받은 것으로 되어 있으나 처분청의 조사시 청구인은 1997.9.30에 중도금 5억원을 지급받아 동일자에 ○○은행 대출금 5억원을 상환하였다고 진술하였으며, 매수인 홍○○는 ○○은행 ○○지점의 적금을 해약하여 1997.12.10에 5억원을 지급하였다고 진술하였음이 확인되며, 금융조사결과 청구인이 변제한 ○○은행 대출금 3억원에 대한 근저당해지일은 1997.9.6로 중도금 수령일보다앞서고, 다른 대출금 2억원 중 1억원은 1997.9.3에 기 변제된 사실이 확인되며 매수인 홍○○의 ○○은행 ○○지점의 계좌에서 5억원이 인출되어 1997.11.27에 청구인의 계좌에 3억원이 입금되고 나머지 2억원은 홍○○의 동은행 대출금계좌로 입금되었음이 확인된다. 청구인이 신고시 제출한 부동산매매계약서상 중도금 9억원중 4억원은 임대보증금과 상계하는 것으로 되어 있으나, 부가가치세신고서상의 임대보증금 중 주택임대보증금 5천만원에 대하여 청구인은 임대사실을 부인하고 있고 소득세신고서상에도 임대보증금이 3억5천만원으로 기재되어 있음이 확인 된다.
⑥ 쟁점부동산의 잔금수수에 대하여 살펴보면, 청구인이 신고시 제출한 부동산매매계약서에는 은행대출금으로 잔금 10억원을 지급하는것으로 되어 있으나, 청구인은 2000.7.14 처분청의 조사시까지도 잔금을 수령한 사실이 없다고 진술하고 있고, 매수인 홍○○도 2000.5.12 현재 잔금을 지급하지 않았다고 진술하였음이 처분청의 조사종결복명서 등에 의해 확인된다.
⑦ 위에서 살펴본 바와 같이 청구인이 신고시 제출한 부동산매매계약서와 청구인의 진술 및 매수인의 진술 내용의 상당부분이 서로상이한 점, 대금지급시기와 지급금액이 금융자료 등과 일치하지 않는 점, 잔금지급 내역이 확인되지 않는 점, 금융조사에서 매수인이청구인에게 지급한 것으로 확인되는 금액은 3억원에 불과한 점 등을 감안하면 신고시 제출한 부동산매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
⑧ 청구인은 신고시 제출한 부동산매매계약서와 계약내용이 다른 부동산매매계약서를 제시하고 이를 실제의 매매계약서라고 주장하며, 쟁점부동산의 양도시 계약금은 1997.9.3에 2억원을 현금으로 받고, 이틀후에 3억원을 수표로 받았으며, 중도금은 계약서상약정일자와 관계없이 수시로 1997.9.30까지 6억5천만원을 받았다고 주장하나, 청구인이 이 건 청구시 제출한 매매계약서는 양도소득세 결정일 이후에 제출한 것으로서 당초 청구인의 진술과 상당부분 상이한 점, 중도금을 약정일자와 다르게 미리 수시로 지급함은 사회통념상 극히 이례적인 것으로 보이는 점, 임대보증금으로 대체하는 중도금의금액이 명확히 확인되지 않는 점, 금융조사에서 1997.11.27 매수인 홍○○가 청구인에게 지급한 것으로 확인된 3억원의 지급일자와 지급금액이 당해 계약서에서 확인되지 않는 점, 잔금 9억원에 대한 지급내역도 확인되지 않는 점, 청구인은 1997.11.27에 최종적으로 대금을 지급받았다고 하나 계약서상 잔금지급일이 1997.12.31로 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시하는 계약서를 실제의 매매계약서로보기는 어렵다 할 것이다.
⑨ 쟁점부동산 중 토지의 양도당시 기준시가는 1,725,904,000원(개별공시지가4,010,000원/㎡x면적430.4㎡)으로서 청구인이 주장하는 토지의 양도가액 1,040,000,000원은 기준시가의 60.2%에 불과하고, 처분청의 조사복명서 등에 의하면 양도당시의 시가는 평당 15백만원을 상회하였을 것으로 탐문되는 반면, 청구인은 쟁점부동산을 부득이하게 시세보다 현저히 저렴한 가액으로 양도할만한 특별한 사정이 있었던 것으로 확인되지 않는다.
⑩ 위의 사실을 종합하여 보면, 청구인이 쟁점부동산의 양도신고시 제출한 부동산 매매계약서 및 이 건 청구시 제출한부동산매매계약서는 신빙성이 없는 것으로 판단되고 쟁점부동산의 양도대금수수에 대하여도 청구인의 진술과 매수인의 진술이 상이하며, 객관적인 금융자료 등에 의해 양도 대금내역이 확인되지 않으므로, 처분청이 쟁점부동산의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 보아 소득세법 제96조 및 동법 시행령 제199조 제5항에 의하여 공정과세협의회의 의결을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외하고 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.