체비지 취득을 위한 화해비용으로 인정하여 필요경비산입 할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2001.1.16 청구인에게 결정고지한 양도소득세 62,710,310원의 부과처분은 양도소득세 과세대상 자산인 ○○도 ○○시 ○○동 ○○지구 토지구획정리사업지구내 45브럭 9롯트 쟁점체비지 취득시에 지출한 45,000,000원을 필요경비로 추가로 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○지구 토지구획정리사업지구내 45브럭 9롯트 체비지 507.8㎡(이하 “쟁점체비지” 라 한다)를 1997.4.40 ○○도 ○○시로부터 매수하여 1997.5.28 청구외 김○○와 최○○에게 양도하고, 실지양도가액을 170,000,000원으로, 실지취득가액을 163,600,000원으로하고 납부할 양도소득세를 2,357,151원으로하여 1998.6.1 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점체비지의 실지 양도가액을 275,400,000원으로 조사하고, ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지외 2필지 토지의 양도차익을 합산하여 청구인에게 1997년 귀속분 양도소득세 62,710,310원을 2001.1.16 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.12 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점체비지를 취득할 당시 쟁점토지에서 벽돌공장을 하고 있던 청구외 노○○에게 체비지 분양권 포기 대가로 45,000,000(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 지급하였는 바, 쟁점금액은 쟁점체비지의 취득을 위한 화해비용이므로 필요경비로 공제하여야 하고, 필요경비로 인정하기 어려울 경우에는 쟁점금액을 양도가액에 포함된 것으로 보아 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구외 노○○에게 지급한 쟁점금액은 체비지 분양권의 포기 대가로 지급한 것으로서, 토지구획정리사업을 위한 지장물 등의 철거비용은 사업시행자가 부담할 비용이므로 필요경비에 해당되는 회해비용으로 보기 어렵고, 양도가액에 쟁점금액의 포함 여부가 불분명하므로 양도가액에서 쟁점금액을 차감하여야 한다는 주장도 받아들일 수 없다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점금액이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되는지 여부 및 쟁점금액을 양도가액에서 차감할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액.

○ 소득세법 기본통칙 97-5【양도차익 계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】

② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점체비지를 1997.4.30 ○○도 ○○시로부터 163,600,000원에 분양받아 1997.5.28 청구외 김○○와 최○○에게 170,000,000원에 양도한 것으로하여 실지거래가액에 의하여 1998.6.1 양도소득세과세표준확정신고를 하였다.

(2) 처분청은 위 김○○으로부터 275,400,000원에 쟁점체비지를 매수하였다는 확인서를 징취하는 등 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사하여, 청구인이 당초 신고한 실지취득가액은 인정하고, 실지양도가액을 위 김○○가 확인한 275,400,00원으로 결정하여 청구인이게 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(3) 청구인은 쟁점체비지를 ○○시로부터 공개입찰 방식에 의하여 분양받는 과정에서 쟁점체비지를 점유하고 벽돌공장을 하고 있던 청구외 노○○에게 쟁점체비지를 분양받을 수 있는 권리의 포기 대가로 45,000,000원(쟁점금액)을 지급하였으므로, 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장한다.

(4) 청구인은 노○○(000000-0000000)과 1997.1.10 쟁점토지에 관한 체비지 분양권 매매계약서를 작성하여 쟁점금액 45,000,000원을 지급하기로 하고, 계약일에 10,000,000원과 1997.2.27에 잔금 35,000,000원을 지급한 사실이 계약서와 노○○의 영수증에 의하여 확인되며, 위 매매계약서 특약사항 란에는 “상기매매대금은 토지를 분양받을 수 있는 권리로서 매도자는 ○○시에서 매매계약을 체결시켜 준다” 라고 특약한 사실이 확인된다.

(5) 위 노○○의 사업내역을 전산조회한 바, 노○○은 ○○시 ○○동 ○○번지에서 ○○세차장(000-00-00000, 1997.1.25 개업, 1999.4.29 폐업) 및 ○○동 ○○번지에서 ○○건재(000-00-00000, 1984.7.10 개업, 1996.11.30 폐업)라는 상호로 사업자등록을 하고 사업한 사실이 확인된다.

(6) 당심에서 이 건 심사청구를 심리하면서 ○○도 ○○시청 도시행정과(도시개발계)에 ○○지구 체비지 매각과 관련하여 확인한 바에 의하면,

① 청구인은 노○○에게 쟁점금액을 지급하고 노○○으로부터 교부 받은 노○○의 체비지매입포기각서를 첨부하여 1997.3.4 ○○시청과 쟁점체비지를 193,600,000원에 매매계약 하였으며,

② 노○○의 사업장소인 환지전의 ○○동 ○○ 번지와 청구인이 분양받은 45블럭 9롯트의 쟁점체비지는 같은 곳의 토지인 사실이 ○○시로부터 송부받은 체비지매매계약서, 체비지매입포기각서, 토지구획정리환지예정도면과 신구대조도면 등에 의하여 각각 확인된다.

(7) ○○도 ○○시장의 쟁점체비지와 관련된 ○○지구 체비지 매각공고문(1997년 2월)에 의하면, 브럭 롯트별로 일반공개 경쟁입찰 방식에 의해 매각하되, 지장물 철거 및 명도에 대한 책임을 ○○시에서지지 않으므로 현지확인 후 응찰하도록 매각공고한 사실이 확인되고,

○○시장은 쟁점체비지 사용에 따른 지장물에 대하여는 사용자부담으로 지장물을 이전 제거후 사용하도록 하라는 조건을 붙여, 쟁점체비지 매수자인 김○○에게 쟁점체비지 사용을 허가한 사실이 사용허가서에 의하여 확인된다.

(8) 한편, ○○시토지구획정리사업지구체비지 등 매각규칙에 의하면, 체비지는 일반경쟁입찰에 의한 매각을 원칙으로 하되, “건물이 있는 토지로서 건물소유자가 매수함이 타당하다고 인정될 때” 에는 수의계약에 의하여 매각하도록 체비지등 매각규칙 제2조에 규정되어 있는 바, 체비지 점유자는 점유하고 있는 체비지를 우선적으로 분양 받을 권리를 가지고 있음을 알 수 있다. 다음으로, 처분청은 청구인이 체비지 분양권 포기 대가로 위 노○○에게 지급한 쟁점금액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 없다는 의견인 반면, 청구인은 쟁점체비지 취득을 위하여 쟁점금액을 노○○에게 지급할 수밖에 없었으므로 쟁점금액을 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다는 주장이므로 먼저 이에 대하여 살펴보면,

① 청구외 노○○이 토지구획정리사업지구내의 쟁점체비지를 점유하고 벽돌공장을 하고 있었던 사실이 사업자등록내용 등에 의해 확인되는 점

② ○○시의 체비지등 매각규정에 의하면, 토지구획정리사업지구내의 체비지를 점유하는 자에게는 점유하고 있는 체비지를 우선적으로 분양 받을 수 있는 권리가 있었던 사실이 인정되는 점

③ 쟁점체비지를 점유하고 있던 노○○에게 쟁점체비지 매입포기 대가로 청구인이 노○○에게 쟁점금액 45,000,000원을 지급한 사실이 확인되고, 처분청에서도 쟁점금액 지급사실에 대하여는 이견이 없는 점

④ 청구인이 노○○의 체비지매입포기각서를 첨부하여 ○○시와 쟁점체비지매매계약을 한 사실과 쟁점체비지 위의 지장물 철거와 명도에 대한 책임을 ○○시에서지지 않는다고 매각공고한 사실 및 ○○시에서 지장물에 대하여는 사용자부담으로 이전 제거후 사용하라는 조건을 붙여 쟁점체비지 사용을 허가한 점 등으로 보아, 청구인이 쟁점체비지를 분양받기 위하여는 점유자인 노○○에게 쟁점금액을 부득이하게 지급할 수 밖에 없었던 사정이 인정되는 점 등을 종합하여 판단하여 볼 때에, 쟁점체비지를 분양받기 위하여 노○○에게 쟁점금액을 지급할 수밖에 없었으며 쟁점체비지 취득에 쟁점금액이 소요된 사실이 분명하므로 쟁점금액을 필요경비로 공제하여야 한다는 청구주장이 신빙성이 있다고 판단된다. 전시한 소득세법시행령 제163조 제1항 제2호 및 같은법기본통칙 97-5 제2항의 규정에 의하면, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액은 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되는 것으로 규정하고 있는 바, 처분청에서는 토지구획정리사업을 위한 지장물 등의 철거비용은 사업시행자가 부담할 성질의 비용이므로, 청구인이 노○○에게 지급한 쟁점금액이 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당되지 않는 것으로 판단하였으나, 당심에서 ○○시청 도시행정과에서 확인한 내용 등을 종합하여 볼 때에, 청구인의 경우에는 쟁점체비지 점유자인 노○○에게 체비지 매입 포기 대가로 쟁점금액을 부득이하게 지급할 수밖에 없었던 사정이 인정되고, 양도소득세과세대상자산인 쟁점체비지 취득을 위하여 쟁점금액을 지출한 사실이 확인되므로 쟁점금액을 실지양도가액에서 필요경비로 공제하여 이 건 양도소득세를 경정결정하는 것이 타당하다 하겠다. 위와 같이 실지양도가액에서 쟁점금액을 필요경비로 공제하는 것이 타당하다고 판단되므로, 실지양도가액에서 쟁점금액을 차감하여야 한다는 청구주장에 대하여는 심리할 실익이 없으므로 심리를 생략하기로 한다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.