토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 달라는 주장에 대해 당초 신고한 양도가액과 처분청이 확인한 금액이 서로 달라 토지에 대한 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 토지의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것임
토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 달라는 주장에 대해 당초 신고한 양도가액과 처분청이 확인한 금액이 서로 달라 토지에 대한 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로 토지의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것임
이 건 심사청구를 기각합니다.
청구인은 1996.11.25 취득한 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 대지 267㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.5.12 김○○에게 양도하고 1999.5.7 취득가액을 82백만원으로 하고 양도가액을 90백만원으로 하여 실지거래가액으로 부동산양도신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 2001.1.1 청구인에게 양도소득세 45,824,510원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.3 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 처분청이 금융조사 등을 통하여 실지거래가액을 확인(취득가액 82백만원, 건물포함 양도가액 245백만원 중 쟁점토지가액 155,043,350원)하고도 기준시가로 양도차익을 산정함은 부당한 처분이며, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한다 하더라도 과잉금지의 원칙상 그에 의한 산출세액이 실거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것이므로 처분청이 조사한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 주장이다.
위의 청구주장에 대하여 처분청은 청구인이 신고한 취득가액은 실지거래가액으로 판단되나 양도금액은 건물가액을 포함하여 235백만원 이상일 것으로 판단되어 신고된 양도금액은 실지거래가액이 아닌 것으로 확인되어 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
○ 소득세법 제96조 (98.12.28 법률 제5,580호로 개정된 것) (양도가액) 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 EH는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)
○ 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
① 청구인은 1996.11.25 취득한 쟁점토지를 1999.5.12 김○○에게 양도하고 1999.5.7 취득가액을 82백만원으로 하고 양도가액을 90백만원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였음이 청구인이 제출한 부동산양도신고서 및 동 신고서류에 첨부된 취득 및 양도당시의 매매계약서에 의하여 확인된다.
② 이에 대하여 처분청은 양도소득세 실지조사에서 쟁점토지의 취득가액은 신고된 금액이 실지거래가액으로 인정되나, 양도가액은 쟁점토지 지상의 이○○(청구인의 배우자) 소유의 건물을 포함하여 245,000,000원 이상인 것으로 판단되지만 그 실지거래 양도가액은 확인할 수 없다고 하여 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가로 결정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 사실이 처분청의 조사복명서 및 양도소득세 결정결의서에 의하여 확인된다.
③ 청구인은 이에 대하여 처분청이 금융조사를 통하여 실지거래가액을 확인(취득가액은 82,000,000원, 건물포한 양도가액은 245,000,000원으로서 이를 안분하여 계산한 쟁점토지의 양도가액은 155,043,350원)하고도 기준시가로 양도차익을 산정함은 부당하며, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한다 하더라도 과잉금지의 원칙상 그에 의한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수는 없는 것이므로 처분청이 조사한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하고 있다.
④ 우선 쟁점토지의 실지취득가액이 82,000,000원인 점에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 이에 대한 심리는 생략하기로 하고 다툼이 있는 실지거래 양도가액에 대하여 살펴보기로 한다.
⑤ 청구인은 당초 부동산양도신고 당시 실지거래 양도가액이 90,000,000원인 매매계약서를 제출하였고, 그 후 처분청이 금융조사를 통하여 235,000,000원이 쟁점토지의 매수인 김○○의 계좌에서 인출되어 청구인에게 지급된 사실을 확인하자 지상건물을 포함한 실거래 양도가액이 245,000,000원이라고 주장하면서 이 건 심사청구를 제기한 2001.4.3 위 김중기가 작성한 확인서를 제출하고 있다.
⑥ 그러나 청구인은 위와 같이 매수인의 확인서만 제출하고 있을 뿐 실거래 양도가액을 객관적으로 입증할 수 있는 실지 매매계약서 및 금융자료 등은 전혀 제시하지 못하고 있다.
⑦ 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가는 182,895,000원으로서 청구인이 당초 신고한 양도가액 90,000,000원은 개별공시지가의 49,2%에 불과하고 또한 새로이 실거래가액으로 인정하여 달라고 주장하는 245,000,000원(건물가액포함)은 쟁점토지 양도당시 매수인 김○○의 대출금에 대하여 1999.5.12 ○○은행이 담보권설정(채권최고액 420,000,000원)을 위하여 평가한 감정가액 403,902,000(건물가액 포함)의 60.6%에 불과하여 극히 낮은 금액이라고 보여진다.
⑧ 한편 청구인과 배우자는 쟁점토지 및 지상건물을 양도한 후에도 계속 동 건물에서 학원을 운영하고 있는 바 청구인은 동 건물을 무상으로 임차한 것이라고 하나, 친인척도 아닌 매수인 김○○가 무상으로 임대할 특별한 이유가 없음에도 무상으로 임대하였다는 것은 전혀 신빙성이 없는 것으로 이는 매매가액에서 임차보증금 등을 차감하여 수수하고 실지매매가액을 노출시키지 않으려는 의도로 보여진다.
⑨ 위 사실관계를 종합하여 볼 때 매수인 김○○의 계좌에서 인출되어 청구인에게로 이전된 금액이 쟁점토지의 실지 양도가액으로 확인되지 않는 상황에서는 처분청이 확인한 금액만을 쟁점토지의 실지 양도가액이라고 인정할 수는 없고, 또한 쟁점토지의 실지양도가액이 확인되지 않고 있으므로 과잉금지의 원칙상 기준시가에 의한 산출세액이 실거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다고 하는 청구인의 주장도 받아들일 수 없다고 판단된다.
⑩ 따라서 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 달라는 청구인의 주장은 당초 신고한 양도가액과 처분청이 확인한 금액이 서로 다르고 처분청이 확인한 금액도 실지양도가액이라고 인정할 수 없는 등 쟁점토지에 대한 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 쟁점토지의 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 없다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.