근저당을 설정하였다가 후에 소유권이전 등을 하는 경우 토지의 양도시기

○○세무서장이 2000.12.15 청구인에게 결정고지한 1999년 구속 양도소득세 7,151,350원의 부과처분은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 716㎡의 양도시기를 1997.6.11로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 716㎡(이하 “쟁점토지‘라 한다)를 1995.2.6 취득하여 1999.7.30 안○○에게 양도하였으나, 양도일을 1997.6.11로 하고 양도차익이 공제액에 미달하는 것으로 하여 2000.5.31 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도시 소유권이전등기 접수일인 1999.7.30을 양도일로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 2000.12.15 양도소득세 7,151,350원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.13 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점토지를 1997.6.11에 안○○에게 양도하고 잔금을 수령하였으나, 안○○이 외지인인 관계로 농지전용허가를 얻은 후 등기이전을 하기로 약정하였고, 청구인의 보증채무로 인하여 ○○보험에서 쟁점토지를 가압류하여 안○○이 가압류해지를 요구하였기 때문에 1999.7.30에 비로소 양로에 따른 소유권이전등기가 이루어진 것이므로 사실상 쟁점토지의 매매대금을 청산한 날인 1997.6.11을 양도일로 하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.

위의 청구인 주장에 대해 처분청은 청구인이 1997.6.11에 잔금을 수령한 사실을 입증할 수 있는 구체적이고 신빙성 있는 자료를 제시하지 못하고 있으며 매매계약서상 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1개월을 초과하므로 쟁점토지의 등기접수일인 1999.7.30을 양도시기로 봄은 타당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점토지의 양도시기를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세약을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세약을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은 쟁점토지를 1997.4.10 안○○에게 매매대금 총 30,000천원에 양도하는 계약을 하고 계약 당일에 5,000천원, 1997.5.11에 중도금10,000천원, 1997.6.11에 잔금 15,000천원을 지급받는 것으로 약정하였으며, 특약사항으로 잔금지급과 동시에 매수인이 근저당권을 설정하고, 쟁점토지에 대한 농지전용허가를 얻은 후 소유권이전등기를 하는 것으로 계약을 체결하였음이 청구인에 제출한 부동산매매계약서 및 안○○의 거래사실확인서에 의해 확인된다. ⑵ 쟁점토지의 매매계약서는 공인중개업소인 동성부동산중개사에서 작성한 것으로서 중개업자인 민○○이 이를 확인하고 있고, 약정된 잔금지급일에 청구인의 ○○농협○○지점 예금계좌(000000-00-000000)로 17,000천원이 입금된 사실이 확인되며, 쟁점토지의 등기부상 1997.6.11에 채권 최고금액을 30,000천원으로 하고 근저당권자를 매수인인 안○○, 채무자를 청구인으로 하여 근저당권이 설정된 사실이 확인되므로 신빙성이 있는 것으로 판단된다. 또한, 매수인인 안○○도 2001.3.21 거래사실확인서에서 위와 같은 시기에 매매대금을 지급하였음을 확인하고 있다. ⑶ 청구인은 양도당시 매수인이 외지인으로서 농지취득이 불가능(농지법상 신규영농자는 농지를 1,000㎡이상 취득하여야 소유권이전 가능하며, 하우스영농의 경우에는 그 미만도 가능)하여 등기이전을 못하고 있다가 1998.6.30 ○○면장으로부터 매수인이 농지취득자격확인을 받아 청구인이 등기권리증 등 명의이전서류를 구비하여 매수인에게 주었으나, 청구인이 친지의 자동차 매입시에 보증한 보증채무로 인하여 ○○보험회사에서 쟁점토지를 가압류하였고 매수인이 청구인에게 동 압류의 해제를 요구함으로써 청구인은 매수인에게 동 보증보험회사의 채무변제에 대한 이행각서를 작성해 준 후 1999.7.30에 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하였다고 주장한다. ⑷ 위의 사실과 정황으로 판단해 보면, 청구인이 1997.6.11 사실상 쟁점토지를 양도하고 잔금을 수령한 사실과 농지의 취득제한 및 가압류 해제 등의 사정으로 인하여 1999.7.30에 양도에 대한 소유권이전등기를 한 사실은 인정된다 할 것이다. ⑸ 소득세법 제98조 및 동법 시행령 제198조에서 양도시기를 매매대금을 청산한 날로 규정하고 있으며, 전ㆍ답 등을 구입하고 가등기 또는 근저당을 설정하였다가 후에 소유권이전 등을 하는 경우에도 양도시기는 등기 또는 등록에 관계없이 당해 규정에 의하여 자산이 유상으로 사실상 이전되는 시기인 매매대금을 청산한 날로 보아야 할 것(재무부예규재산46014-63, 2000.3.10 참조)으로 판단된다. ⑹ 따라서, 처분청이 양도시기를 등기상의 소유권이전 등기접수일인 1999.7.30로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 사실확인을 소홀히 한 잘못이 있다 할 것이고, 위에서 확인된 잔금청산일인 1997.6.11을 양도시기로 하여 청구인의 쟁점토지에 대한 양도소득을 계산함이 타당한 것으로 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.