유상양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2000.08.01 청구인에게 결정고지한 1998년 귀속분 양도소득세45,946,210원의 부과처분은, 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액을 450,000,000원으로 하고, 취득 당시 실지거래가액을 442,381,105원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 대지 387㎡, 같은 동 대지 228㎡, 같은 동 대지 60㎡, ○○동 대지36㎡와 위 4필지 지상 3층 건물 1,870.67㎡ (대지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1998.10.29 청구외 이○○에게 양도하고 실지거래가액에 의한 양도차익을 81,966,220원으로 하여 1998,12.31 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지양도가액 450,000,000원을 인정하지 않고 실지양도가액을 600,000,000원으로 조사하여 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 45,946,210원을 2000.08.01 결정고지 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 1998.10.29 청구외 이○○에게 750,000,000원(청구인 지분 450,000,000원, 공유자 임○○ 지분 300,000,000원)에 양도하였는바, 처분청에서 과세근거로 한 합의서는 공유자 임○○의 금전채권관계를 해결하기위한 목적 등으로 소유권이전 등기일 이후에 작성한 것으로서 부동산매매대금과는 관련이 없으므로 청구인이 당초 신고한 실지양도가액을 인정하여 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다고 주장한다.

위의 청구주장에 대하여 처분청은 쟁점부동산의 양수자와 작성한 합의서에는 쟁점부동산 중 청구인 지분을 600,000,000원에 매각하는 것으로 되어 있고, 합의서 외에도 청구인으로부터 징취한 고소장에서도 합의서를 근거로 한 양도가액이 6억 원으로 나타나고 청구인의 자 민○○ 또한 6억 원에 양도하였다고 확인하는 등, 쟁점부동산 중 청구인 지분 실지양도가액이 6억 원인 사실이 분명하므로 6억 원을 양도가액으로 보아 과세한 당초처분이 정당하다는 의견이다. 청구인은 이에 불복하여 2000,10.30 처분청에 이의신청(2000.11.29 기각결정)을 거쳐 2000.03.05.이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산 양도 당시 실지거래가액의 적정 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다. 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의기준시가 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법 제105조 【자산양도차익의 예정신고】 ⓛ 제94조 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자(제165조의 규정에 의한 부동산양도신고를 한 거주자를 제외한다)는 제95조제1항의 규정에 의하여 계산한 양도차익을 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산은 4필지 대지 711㎡ 및 위 지상 3층 유흥음식점 건물1,870.67㎡로서 청구인과 청구외 임○○가 공유로1984.07.16 취득하여 보유하다 청구외 이○○에게 1998.10.29 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 신고한 취득 당시 실지거래가액 총액 884,762,210원에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 처분청은 위 취득가액의 2분지 1인 442,381,105원을 실지취득가액으로 하고, 청구인이 신고한 실지양도가액 총액750,000,000원(청구인 지분 450,000,000원, 공유자 임ㅇㅇ지분 300,000,000원)을 인정하지 않고 실지양도가액 총액을 890,000,000원으로 조사하여 이 중 청구인 지분 양도가액을 600,000,000원으로 보아 이 건양도소득세를 결정한 사실이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인과 임○○는 1997년 11월 쟁점부동산의 양수자인 이○○의 자 이○○에게 쟁점부동산(유흥음식점 ○○코리아가 전부사용)을 보증금 2억 원에 월세 1천만 원에 임대하고 쟁점부동산과 관련된 제세공과금을 이○○가 부담하기로 하여 임대계약하였으며, 보증금으로 받은 약속어음 2억 원이 부도처리되고 이○○가 임대료를 지급하지 않고 영업을 계속하자, 청구인은 연체된 임대료와 보증금을 완납하라고 요구하였으며 이○○가 이에 불응하여 임대차계약을 해지하고 쟁점부동산 명도를 이○○에게 통보하였다.

(4) 한편, 쟁점부동산의 근저당권자인 (주)○○상호신용금고가 1998.10.14 임의경매신청을 하자 쟁점부동산의 공유자 임○○은 청구인과는 별도로 본인 지분 해당 분을 290,000,000원에 이○○에게 양도하고, 동 양도대금 전액을 ○○은행○○지점에 개설된 본인 저축예금계좌(0000-00-0000-000)에 1998.10.29 입금하였다.

(5) 청구인 지분의 부동산 양도대금 중 290,000,000원은 ○○은행 ○○지점에 개설된 청구인의저축예금계좌(00000-00-0000-000)에 1998.10.29 입금되었으며, 146,800,000원은 ○○은행 ○○지점에 개설된 청구인의 저축예금계좌((00000-00-0000-000)에 1998.10.30 입금되어 총 436,800,000원이 입금된 사실이 예금통장 등에 의하여 확인된다.

(6) 청구인과 공유자 임○○가 양도대금을 영수하고 소유권이 이○○에게 이전등기(1998.10.29)된 후인 1998.11.22에 청구인과 이○○ 간에 작성된 합의서 내용에 의하면,

① ○○시 ○○구 ○○동 유흥음식점 ○○를 600,000,O0O원에 매각하되,433,500,000원은 명의이전과 동시에 지급하고120,000,000원은 ○○시 ○○동 ○○부페 내 지하에 소재하는 “○○경양식” 의 시설권리일체를 양도키로하고, 재산세, 사업소득세 미납금 73,500,000원에 대하여는 1998.12.29까지 10,000,000원과 매월 말 2,000,000원씩 지급하기로 하며,

② 73,500,000원에 대하여는 건물주 명의로 어음을 공증하여 청구인에게 제출한다는 내용으로 기재되어 있음이 확인된다.

(7) 그 후, 청구인은 이○○가 위 ○○경양식을 양도해주지 않자 1998.12월에 ○○지방검찰청에 이○○를 고소하였다.

(8) 위 ○○경양식의 건물주 이○○이 이○○와 이○○을 상대로 제출한 건물명도청구사건(99가단 00000)에 대한 ○○지방법원의 화해조서에 의하면,

① 이○○가 1995.09.20 건물주와 임대차계약을 체결하고 이○○ 명의로 “○○35” 라는 상호로 영업허가를 받고 이○○의점유하에 영업을 하였는데, 1997.04월부터 월 임대료를 연체하여 왔으므로, 건물주인 이○○이 건물을 명도 받고 차임109,896,890원을 지급받고자 소송을 제기하였으며,

② 화해일자인 2000.02.29자로 이○○와 이○○은 v경양식 건물을 건물주 인에게 명도하고, 시설일체를 건물주인 에게 양도하는대신 건물주인은 연체임차채권과 원상회복채권을 포기하며, 임대차와 관련하여 일체의 이의를 제기하지 않는다는 내용으로 상호 화해한 사실이 확인된다.

(9) 처분청에서 이 건 양도소득세 실지조사시에, 청구인의 자 민○○는 ①공유 매도자 임○○은 290,000,000원에 양도하였으며 ② 청구인은 매매대금 600,000,000원으로 계약체결하였으나, 435,000,000원을 받고 잔여금액은 대물을 받기로 하여 계약체결하였다는 내용의 확인서를 작성하여 확인하였다.

(10) 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서상의 총양도가액 750,000,000원 중에서 청구인 지분 양도가액이450,000,000원이 분명한 사실로서, 공유자인 임○○이 300,000,000원을 받고 양도한 것에 대한 미안한 마음과 임○○가 이○○에게 대여해 준 채권과 연체된 제세공과금을 고령인 이○○을 대신하여 변제받아 주려고 쟁점부동산 양도일 이후에 합의서를 작성한 것일 뿐이며, 대물로 받기로 한 ○○경양식의 권리는 합의서 작성 당시에도 이○○가 양도할 수 없었고 이○○가 기소중지되어 연락도 되지 않고 다른 재산도 없어 포기한 상태이므로 청구인 지분 양도가액을 600,000,000원으로 보아 과세한처분이 부당하다는 내용의 추가이유서와 임○○가 이○○로부터 배서양도 받은 어음 원본 2매 등을 2001.04.17 추가로 제출하였는바, 청구인이 주장하는 청구인 지분 양도가액 450,000,000원과 합의서상의 금액 600,000,000원의 차액150,000,000원에 대한 입증서류에 대하여 살펴보면 다음 내용과 같다.

① 약속어음 50,000,000원과 30,000,000원은 이○○가 1997.10.31과 1998.01.23에 각각 배서하여 쟁점부동산의공유자 임○○에게 교부하였으나 1998.06.16 무거래로 부도처리된 어음으로서 동 부도어음 이자 22,500,000원과

② 쟁점부동산과 관련된 제세공과금을 이○○가 부담하기로 함에 따른 재산세, 종합토지세, 교통유발부담금 등 공과금47,500,000원으로서 청구인이 제시하는 부도어음 원본, 지방세 수납현황출력내용, 관련 영수증에 의해 각각 그 사실이 확인된다. 다음으로, 위와 같은 사실관계를 바탕으로 처분청에서 쟁점부동산의 청구인 지분 실지 양도가액을 600,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지에 대하여 살펴본다. 처분청에서는 쟁점부동산의 양수자인 이○○의 아들 이○○와 청구인간에 작성된 합의서상의 양도가액 600,000,000원을 청구인 지분 양도가액으로 보고 쟁점부동산의 공유자 임○○의 예금계좌에 입금된 290,000,700원을 임○○지분 양도가액으로 조사하여, 청구인의 실지양도가액을 600,000,000원으로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세하였는바, 처분청에서 과세근거로 한 위 합의서등에 대하여 살펴보면,

① 위 합의서가 쟁점부동산 소유권이 양수자에게 이전등기(1998.10.29)된 이후인 1998.11.22에 양수자의 아들 이○○와 작성된 점에 비추어 위 합의서를 쟁점부동산의 부동산매매계약서로 보기 어렵다고 판단되며

② 위 이○○는 쟁점부동산에서 보증금과 월세 등을 체불한 채 유흥음식점업을 운영한 자로서, 청구인이 고소한 사건이 있었던 점 등으로 볼 때 이○○로부터 변제받을 채권이 존재하였을 가능성이 높고

③ 합의서상에 채권 및 제세공과금에 대하여 기재되어 있지는 않지만, 청구인이 제시하는 약속어음 원본, 지방세 수납현황 등이 신빙성이 있다고 보여져 이○○에 대한 채권이 구체적으로 확인되고 있으며

④ 쟁점부동산의 공유자 임○○이 고령(1913년생)으로서 일산에 거주하는 관계로 임○○의 이○○에 대한 채권과 쟁점부동산의 제세공과금을 이○○로부터 변제 받으려고 합의서를 작성한 것으로 인정되고

⑤ 대물변제 받기로 한 ○○경양식 음식점은 합의서 작성 당시부터도 이○○가 양도할 수 없었던 사실이 ○○지방법원의 화해조서 등에 의해 확인되고 있어 청구인이 대물변제 받은 사실이 없었으며, 이후에도 변제받을 가능성이 없다고 판단되므로, 위 합의서는 이○○에 대한 채권을 변제받기 위하여 작성한 것으로서, 합의서상의 금액 600,000,000원을 쟁점부동산의 청구인 지분 실지양도가액으로 볼 수 없다는 청구주장은 일응 신빙성이 있다고 하겠다. 또한, 쟁점부동산의 2분지 1을 공유한 임○○는 290,000,000원에 양도한 것으로 조사하고, 같은 공유지분을 소유한청구인은 600,000,000원에 양도한 것으로 조사하여 양도소득세를 과세한 처분을, 합리적이며 적법한 과세처분으로 인정하기는 어렵다고 판단되며, 청구인과 공유자 임○○의 예금계좌에 쟁점부동산의 양도대금으로 각각436,800,000원과 290,000,000원이 입금된 사실이 확인되므로, 청구인의 주장처럼 쟁점부동산의 청구인 지분 양도가액을450,000,000원으로, 공유자인 임○○ 지분 양도가액을 300,000,000원으로 각각 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 합의서상의 금액 600,000,000원을 청구인 지분 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다 할 것이므로, 쟁점부동산의 청구인 지분 실지양도가액을 450,000,000원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정결정하는 것이 타당하다고 하겠다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.