거래증빙을 제시하지 못한 경우가 실지거래가액이 확인 안되는 경우 해당 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○북도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 254.9m 2 중 공유자지분 2분의 1인 127.45m 2 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1987.5.2. 청구외 정○○ 외 2명으로부터 29,000,000원에 취득하여 보유하다가 1999.10.26. 청구외 김○○에게 36,000,000원에 양도한 것으로 하여 1999.10.27. 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대하여 실지조사한 결과 실지거래가액이 불분명하다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.12.5. 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 8,653,960원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.30. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 취득세 등을 포함하여 약 24,000,000원 정도에 취륵하여 보유하다가 공유지분자인 청구외 김○○에게 36,000,000원에 양도하였고, 양도대금 36,000,000원은 1999.9.29. ○○은행 대출금 20,000,000원 상환 및 1999.10.27. 주택청약정기예금 15,000,000원에 사용하였으며, 중개인이 매매계약서를 작성하고 양도소득세 신고하였는 바, 처분청이 청구인의 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.

쟁점부동산 인근 중개업자에게 탐문한 결과 쟁점부동산은 양도당시 평당 매매가액이 약 1,800~2,000천원으로 신고한 평당 양도가액 970천원보다 높고, 매매대금 거래증빙 등 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래증빙 제시가 없으며, 매수인이 동료 교수이고, 매수인이 양도소득세를 신고한 사실로 보아 이중매매계약서 작성혐의가 있는 등 제반상황으로 볼 때 실지거래가액이 불분명하므로 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도소득세 결정고지한 당초 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 실지거래가액이 불분명하다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】 에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.』 라고 규정하면서, 그 제1호에는 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』 라고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.』 라고 하면서, 그 제1호에 『취득가액』 을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』 라고 규정하고 있다.

(3) 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』 라고 규정하고 있다.

(4) 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류 보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』 라고 규정하면서, 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.』 라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』 라고 규정하면서, 제2호에 『제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』 라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 공유지분자인 청구외 김○○(이하 “김○○”이라 한다)은 1987.5.2. 청구외 정영기외 2명(이하 “정○○등”이라 한다)으로부터 ○○북도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 254.7m 2 를 취득하여 보유하다가 1999.10.26. 쟁점부동산(청구인의 공유자지분 2분의 1인 127.45m 2)을 공유지분자인 김○○에게 양도하였고, 청구인은 1999.10.27. 양도관련 매매계약서(검인계약서) 및 매수인 김○○의 거래사실확인서와 취득관련 매매계약서를 거래증빙으로 첨부하여 실지거래가액(양도가액 36,000,000원, 취득가액 29,000,000원)으로 자산양도차익 예정신고하였음이 쟁점부동산의 등기부등본 및 처분청의 심리자료에 의해 확인된다.

(2) 청구인은 이 건 심사청구시 취득가액의 증빙서류로 당초 자산양도차익 예정신고시 제출한 매매계약서(계약일:1987.4.12. 매도인:정○○등, 매수인:청구인 및 김○○, 매매대금:58백만원)와 전혀 다른 매매계약서(계약일:1987.4.10, 매도인:장○○, 매수인:청구인 및 김○○, 매매대금:46백만원)를 제시하면서 실지 취득가액은 23,000,000원(청구인지분 2분의 1의 취득가액임)이라고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 쟁점부동산을 23,000,000원에 취득하여 36,000,000원에 양도하였음이 거래증빙에 의하여 확인됨에도, 처분청이 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다고 청구인은 주장하므로 실지거래가액이 거래증빙에 의해 확인되는지를 살펴본다. (가) 먼저, 양도가액 36,000,000원이 거래증빙 등에 의해 확인되는지를 보면, 청구인은 과세적부심사청구시 청구외 정○○이 쟁점부동산 거래를 대행하엿고 매매가액은 36,000,000원이라는 정○○의 확인서(작성일자 2000.10.9.)를 제시하고 있으나, 국세청 전산자료로 확인한 결과 청구외 정○○은 사업자등록하고 부동산중개업 등의 사업을 영위한 사실을 없고, 확인서는 2000.10.9. 작성된 것으로 신뢰성이 없을 뿐만 아니라 청구인은 정○○이 매매계약서를 작성하였다고 주장하면서도 중개인 표시가 없는 매매계약서를 작성하였다고 주장하면서도 중개인 표시가 없는 매매계약서(검인계약서)를 제시하고 있고, 매매계약서에는 계약일인 1999.10.26. 계약과 동시에 매매대금 36,000,000원을 일시에 영수하기로 되어 있음에도 청구인은 매매대금중 20,000,000원을 1999.9.29. ○○은행 대출금 20,000,000원 상환하였다고 주장하고 있어 매매대금에 대한 거래증빙이 불분명하고, 청구인이 신고한 평당 양도가액은 935천원으로 처분청이 쟁점부동산 인근 중개업자에게 탐문조사한 평당매매가액 1,800~2,000천원 및 공시지가 대비 48%으로 신고한 양도가액이 매우 낮고, 쟁점부동산의 공유지분자이자 매수자인 김○○의 거래사실확인서는 객관적인 증빙으로 인정하기 어려운 점 등으로 보아 청구인이 주장하는 양도가액은 매매계약서나 기타 증빙자료에 의해 객관적으로 확인되는 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. (나) 다음으로, 취득가액 23,000,000원이 거래증빙 등에 의해 확인되는지를 보면, 청구인은 당초 정명기등으로부터 공유지분자인 김○○과 함께 1987.4.12. 계약체결한 매매계약서를 거래증빙으로 제출하면서 29,000,000원에 취득하였다고 자산양도차익 예정신고하였다가, 이 건 심사청구시는 장○○로부터 김○○과 함께 1957.4.10. 계약체결한 매매계약서를 실지거래증빙으로 제출하면서 23,000,000원에 취득하였다고 당초 자산양도차익 예정신고와는 전혀 다른 취득가액을 주장하고 있고, 매매계약서에는 매도인 장○○, 중개인 전○○의 주민등륵번호, 전화번호 등이 기재되어 있지 않으며, 당심에서 쟁점부동산의 등기부상 양도자인 정○○에게 직접 전화로 확인한 결과 정○○는 미등기전매자(인적사항은 기억하지 못함)에게 평당 약 430,000원에 양도하였고, 청구인 밀 김○○과는 직접 매매계약을 체결한 사실이 없다고 진술한 사실 등으로 보아 청구인이 주장하는 취득가액은 매매계약서나 기타 증빙자료에 의해 객관적으로 확인되는 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

(4) 전시한 관계법령을 보면, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 및 취득 당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있으나, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액에서 제외할 수 있도록 규정하고 있고(같은 뜻: 대법원 999두11240, 2000.6.9. 국세심판원 국심 2000중596, 2000.6.15 외 다수), 위(3)에서 살펴본 바와 같이 청구인이 제시한 거래증빙으로는 실지거래가액을 확인할 수 없고, 청구인은 달리 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래증빙을 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 취득ㆍ양도 당시의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우에 해당된다고 보아 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 양도소득세 결정고지한 이 건 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.