부동산 취득 시 실지거래가액이 확인되지 않고 있는 경우 청구인이 주장하는 양도가액이 실지거래가액에 해당되는지 여부를 살펴볼 필요 없이 양도ㆍ취득가액을 기준시가에 의해 산정함이 타당하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 달리 잘못이 없는 것임
부동산 취득 시 실지거래가액이 확인되지 않고 있는 경우 청구인이 주장하는 양도가액이 실지거래가액에 해당되는지 여부를 살펴볼 필요 없이 양도ㆍ취득가액을 기준시가에 의해 산정함이 타당하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 과세처분은 달리 잘못이 없는 것임
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지외 2필지 토지 787㎡ 및 위 지상 건물 198.72㎡(이하 토지만을 칭할 때는 “쟁점토지”, 건물만을 칭할 때는 “쟁점건물”, 토지와 건물을 함께 칭할 때는 “쟁점부동산”이라 한다)를 1999.3.6. 청구외 김○○에게 양도한 후 처분청에 실지거래가액에 의한 자산양도차익예정신고서(이하 “신고서”라 한다)를 1999.5.31. 제출하였다. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용을 조사한 결과 쟁점부동산의 실지거래금액이 확인되지 아니한 것으로 보고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 계산하여 2001.5.2. 1999년 귀속분 양도소득세 8,832,350원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.8.1. 심사청구 하였다.
청구인은 쟁점부동산의 취득가액 및 양도가액을 실지 거래한 금액으로 신고서를 작성하여 적법하게 제출하였으며, 98,500,000에 취득한 쟁점토지상에 1993.1.9. 쟁점주택을 신축하였는 바, 쟁점주택 시공도중 예외적인 상황의 발생으로 예상공사비보다 많은 133,000,000원이 총공사비로 소요되었고, 쟁점부동산을 180,000,000원에 청구외 김○○에게 양도하였음에도 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 산출된 양도소득금액으로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
청구인이 주장하는 취득가액 및 양도가액은 이를 객관적으로 입증할 만한 증빙의 제시가 없으며, 주택신축과 관련하여서도 공사비 수수 관련 증빙의 제시가 전혀없이 사업자등록도 되어 있지 아니하고 건축관련 사업사실이 확인되지 아니하는 청구외 고○○의 확인서만을 제시하고 있어 이를 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 관련법령에서 신고한 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액에서 제외하는 것으로 규정되어 있는 바, 기준시가를 적용하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.
1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항의 규정에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
(가) 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (나) 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 취득당시의 기준시가에 의한다.
2. (이하 생략)』이라고 규정하고, 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항 및 제5항에서 『④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1 ~ 2.(생략)
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내의 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
1. (생략)
2. 제4항의 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도소득금액을 실제거래가액에 의하여 신고한데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 가액이 실지거래가액으로서 인정될 수 없다는 조사내용에 따라 ○○협의회의 자문을 거쳐 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산출하여 청구인에 대한 양도소득세를 결정하였음이 신고서 및 처분청조사서 등에 의하여 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 98,500,000원에 취득하였다고 주장하면서 청구외 박○○과 1989.5.4.자로 체결(잔금지급일 1989.7.3.)된 부동산매매계약서사본을 제시하고 있으나, 등기부등본상 취득원인일이 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 소재 토지는 1990.11.10.로, 같은곳 ○○번지 및 ○○번지 소재 토지는 1996.5.10.로 명시되어 있어 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상 취득원인일과 상이함을 알 수 있으며,
○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○ 지번은 1990.7.7.자로 같은곳 ○○번지에서 분할된 토지로 제출된 매매계약서 상의 계약일인 1989.5.4.에는 존재하지 아니하는 지번으로서 청구인이 제시하고 있는 매매계약서가 거래시에 작성된 것으로 보기 어렵고, 청구인은 위 매매계약서 외에 쟁점토지의 취득가액을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하고 있지 못하고 있다.
(3) 또한, 청구인은 쟁점건물 신축공사비로 총 133,000,000원이 소요되었다고 주장하면서 실시공자로 밝힌 청구외 고○○의 사실확인서를 제시하고 있으며, 쟁점건물이 신축된 것은 사실이므로 신축당시 일반주택의 평균공사비를 감안한 90,000,000(150만원×60평)은 쟁점건물의 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하고 있으나, 국세청전산자료에 의거 청구외 고○○의 총사업내역을 조회하여 본 바, 청구외 고○○은 건설업과 관련한 사업을 한 사실이 나타나고 있지 않는 등 청구인이 제시하고 있는 확인서 만으로는 쟁점건물 취득가액의 실지거래가액이 확인되지 않는 것으로 판단된다.
(4) 구 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 의 규정에 의하면, 양도자가 양도 및 취득당시의 실지거래가액을 신고하는 경우에도 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나라도 실지거래가액이 거래증빙에 의하여 확인되지 아니하는 때에는 양도ㆍ취득가액을 모두 기준시가에 의하여 산정하여 양도소득금액을 결정하도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지의 취득가액이 불분명하며, 쟁점건물의 신축비 등이 확인되지 않는 등 쟁점부동산 취득시 실지거래가액이 확인되지 않고 있는 이 건의 경우, 청구인이 주장하는 양도가액 180,000,000원이 실지거래가액에 해당되는지 여부를 살펴볼 필요없이 양도ㆍ취득가액을 기준시가에 의해 산정함이 타당하다고 판단된다. 그러하다면, 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 결정한 이 건 과세처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.