양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 가액에 의하여야 함.
양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 환산한 가액에 의하여야 함.
○○세무서장이 2001.05.10. 청구인에게 결정 고지한 1999년 귀속 양도소득세 7,115,630원의 부과처분은, ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○ 임야 1,938m 2 중 청구인의 지분 1/2에 대한 실지취득가액을 42,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
청구인은 1984.07.20 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○ 임야 1,938m 2 (이 중 청구인의 지분 1/2, 이하 "환지전 쟁점토지"라 한다)를 김○○과 공동으로 취득하여 보유하다가 1994.10.19 토지구획정리사업시행으로 같은 곳 ○○리 ○○번지 및 ○○번지 대지 396.4m 2 (이하 "쟁점토지"라 한다)를 환지받아 1999.05.13 한국토지공사에 양도하고 2000.05.30 취득가액을 42,000,000원으로 하고 양도가액을 56,251,083원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인의 신고내용에 대한 실지조사 결과 양도가액을 실지거래가액으로 인정되나 취득가액은 사실로 인정되지 않는다고 하여 의제취득일 현재의 기준시가를 취득가액으로 하고 양도가액은 신고금액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 결정하고 2001.05.10 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 7,115,630원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.06.28 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 위 환지전 쟁점토지를 취득할 당시 이 지역은 ○○온천 계발계획에 대한 ○○군청의 홍보로 인하여 토지가역은 이미 충분히 인상된 상태였으므로 신고된 취득가액 42,000,000원은 당시의 시가에 부합되는 실지취득가액이며, 동 금액은 중개인이 입회한 매매계약서와 거래상대방 및 공동취득자 김○○이 인감을 첨부하여 확인한 바와 같이 사실임에도 불구하고 처분청이 이를 허위라 하여 부인하고 의제취득일 현재의 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.
처분청은 환지전 쟁점토지를 청구인에게 양도한 원○○이 당초 개발지역인지 모르고 매매하였고 매매가액도 10,000,000원 이내라고 진술하였으며, 쟁점토지의 보유기간이 약 15년이고 임야가 대지로 환지가 되었음에도 불구하고 취득당시와 양도당시의 부동산 가격이 차이가 없는 점 등을 고려할 때 청구인이 주장하는 취득가액을 허위라고 보여지므로 신고된 취득가액을 부인하고 의제취득일 현재의 기준시가를 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다는 의견이다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)
① 거주가의 양도차익의 계산ㅅ에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)
④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.
2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우
(1) 청구인은 1984.07.20 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 1,938m 2 김○○과 공동으로 취득하여 보유하다가 1994.10.19 토지구획정리사업의 시행으로 같은 곳 ○○리 ○○번지 및 ○○번지 대지 396.4m 2 를 환지받아 1999.05.13 한국토지공사에 56,251,083원에 양도하였음이 등기부등본 및 매매계약서에 의하여 확인되며, 실지거래 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.
(2) 또한, 청구인은 2000.05.30 취득가액을 42,000,000원으로 하고 양도가액을 56,251,083원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였음이 양도소득세 확정신고서에 의하여 확인된다.
(3) 한편 ○○도 ○○군 ○○면 ○○리, ○○리 일대는 1981.09.23 충청남도 고시 제164호에 의거 ○○지구로 지정되었으며, 쟁점토지에 인접한 ○○리 일부지역은 1983.12.31 충청남도 고시 제187호에 의거 ○○지구로 추가로 지정되었음이 ○○군의 ○○온천개발계획(1984년12월)에 의하여 확인된다.
(4) 처분청은 양도소득세 실지조사에서 쟁점토지의 전소유자 중 1인인 청구외 원○○이 청구인은 모르는 사람이고 당초 개발지역인지 모르고 매매하였으며 매매가액도 10,000,000원 이내라고 한 진술 등에 의하여 신고된 취득가액이 허위라고 판단하여 양도가액을 신고금액을 실지거래가액으로 인정하고 취득가액은 의제취득일 현재의 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하였음이 조사복명서 및 결정결의서 등에 의하여 확인된다. [쟁점에 대하여 살펴본다]
(1) 청구인은 환지전 쟁점토지를 취득할 당시 이 지역은 ○○온천 계발계획에 대한 ○○군청의 홍보로 인하여 이미 토지가역이 충분히 인상된 상태였으므로 신고된 취득가액 42,000,000원은 당시의 시가에 부합되는 실지취득가액이며, 동 금액은 중개인이 입회한 매매계약서와 거래상대방 및 공동취득자 김○○이 인감증명서를 첨부하여 확인한 바와 같이 실지거래가액임에도 불구하고 처분청이 이를 허위라 하여 부인하고 의제취득일 현재의 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.
① 쟁점토지의 ○○리 일부지역은 위 사실관계와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득하기 전인 1983.12.31 ○○ 고시 제000호에 의거에 이미 ○○온천지구로 추가지정되었음이 확인되므로 처분청의 과세전적부심사결정서의 내용과 같이 온천지구 고시전에 비하여 청구인이 취득할 당시에는 쟁점토지의 가액이 상당한 수준으로 올라 있었던 것으로 보여진다.
② 한편 매도인 원○○은 청구인이 제시한 매매계약서가 실지거래계약서가 맞다고 인감증명서를 첨부하여 확인서를 제출하고 있으며, 이 건 심리와 관련하여 원○○과 통화하여 확인한 바 당초 처분청 조사시에는 기억이 잘 나지 않아 모른다고 하였으나 청구인이 제시한 실지계약서를 보고 동 계약서가 실지계약서임이 확인되었고 또한 동 매매계약서상 금액이 실지거래금이라고 진술하고 있다.
③ 아울러 환지전 쟁점토지를 청구인과 공동으로 취득한 김○○도 쟁점토지를 1인단 42,000,000원씩 총 84,000,000원에 취득한 것이 사실이라고 확인하고 있고, 이 건 심사와 관련하여 김○○과 통화 확인한 바 당시 온천 개발한다고 하여 높은 가격으로 취득하였으나 실제로 손해보고 양도하였으며, 부동산 중개소를 통하여 청구인과 같이 실제로 84,000,0000원에 취득한 것이 틀림없다고 진술하고 있다.
④ 또한 처분청의 과세전적부심사결정서와 같이 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서는 그 지질이나 보관상태 및 계약서의 양식 등으로 볼 때 동 계약서는 실제로 15년 전에 작성된 것으로 보여지므로 실제 취득금액이 42,000,000원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 보여진다.
(2) 위 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점토지의 취득일이 오래되어 객관적인 금융자료는 제시하니 못하고 있지만 온천개발계획, 매매계약서, 양도자 및 공동취득자 등의 진술에 의하여 청구인이 신고한 취득가액이 실지의 거래가액이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 판단되므로 처분청이 신고된 양도가액은 실지거래가액으로 인정하고 취득가액만을 부인하여 의제취득일 현재의 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 당초처분은 부당하다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.