거래상대방으로부터 확인한 양도가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○번지, 동 소 ○○번지, 동 소 ○○번지, 동 소 ○○번지, 동 소 ○○번지 대지 179㎡ 및 건물 49.59㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ○○지방법원 ○○지원으로부터 ’95.1.20.자에 101,200,000원에 경매에 의하여 취득하여, ’95.10.20.자 107,000,000원에 청구외 이○○에게 양도하고 양도차익이 없는 것으로 신고하였다. 처분청은 취득자인 청구외 이○○에게 양도가액을 탐문하여 양도가액이 115,000,000원인 것으로 확인하여, 2001.5.7. 청구인에게 ’95년 귀속 양도소득세 5,755,276원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.5.30. 심사청구를 하였다.

⑴ 쟁점부동산의 취득자인 청구외 이○○를 양도소득세 실지조사시 조사공무원의 강요에 의하여 확인서를 징취하여 실질양도가액이 과다하게 결정되었습니다. ⑵ 취득실지거래가액에 주택임대차보호법제3조에 규정된 대항력 있는 전세보증금으로 매수인이 부담한 10,500,000원을 포함하여 양도소득세를 재결정하여야 한다.

⑴ 쟁점부동산의 취득자인 청구외 이○○가 별도의 사무실을 가지고 있지 않은 관계로 ○○구 ○○동 ○○번지 자택을 방문하여 청구외 이○○의 처 강○○와 동석하에 자유스러운 분위기에서 확인서를 작성하였으며, 청구인이 제출한 확인서에는 추후 재작성분으로 당초 계약서 보관여부 등에 대한 진술을 번복하는 등 그 사실을 인정하기 어렵다. ⑵ 주택인대차보호법제3조에 규정된 대항력 있는 전세보종금으로 매수인이 부담한 전세보증금 105,000,000원의 지출근거로 제출한 영수증의 경우 주소, 주민등록번호의 미기재 및 인감이 아닌 일반도장이 날인된 점으로 보아 추후 작성된 것으로 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 처분청이 거래상대방에 확인한 양도가액으로 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 및 취득시 대항력 있는 세입자에게 지급한 전세보증금을 취득가액을 인정할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법제23조 【양도소득】 제1항에 『양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.』하고 규정하고, 제1호에 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고, 제2항에 『양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액에서 다시 다음 각 호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 한다.』라고 규정하고 있고, 같은 법시행령제170조 【양도소득금액의 조사결정】 제1항 『법제23조제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가로 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다.』라고 규정하고, 제4항제3호에서 『법 제95조(자산양도차익의 예정신고) 또는 법100조(과세표준확정신고)의 규정에 의한 신고시 실지거래가액으로 신고한 경우』라고 규정하고 있다. 주택임대차보호법제3조 【대항력 등】 제1항에는 『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다』 라고 규정하고 있고, 같은 조제2항에는 『임차주택의 양수인은 임대인의 직위를 승계한 것으로 본다.』라고 규정하고 있다. 같은 법제3조의5 【경매에 의한 임차권의 소멸】에는 『임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 청구인은 쟁점부동산을 ○○지방법원 ○○지원으로부터 ’95.1.20.에 101,200,000원에 경매에 의하여 취득하여, ’95.10.20. 청구외 이○○에게 107,000,000원에 양도한 것으로 하여 양도차익이 없는 것으로 ’95년 귀속 양도소득세를 신고한 것으로 확인된다. ⑵ 처분청은 취득자인 청구외 이○○에게 양도가액을 탐문하여 양도가액이 107,000,000원이 아니라 115,000,000원인 것으로 확인서를 징취하여 청구인에게 ’95년 귀속 양도소득세 5,755,276원을 과세한 것으로 결정결의서에 의하여 확인된다. ⑶ 청구인은 취득자인 청구외 이○○에게 강요하여 앙도가액을 115,000,000원의 확인서를 징취하여 과세하였다고 주장하며, 청구외 이○○에게 2001.5.29.자 양도대금 107,000,000원의 확인서를 새로 징취하여 심리자료로 제출하고, 당시 쟁점물건중개인 이○○(000-000-0000)의 확인서 및 당시 쟁점부동산의 세입자중 대항력 있는 세입자 청구외 차○○ 5,500,000원, 청구외 김○○ 5,000,000원을 지급하였다고 주장하며, 진위 여부를 검증하기 어려운 영수증을 심리자료로 제출하면서 취득가액에 합산하여야 한다고 주장하고 있다. ⑷ 처분청은 2001.4.27. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 양수인 청구외 이○○를 방문하여, 청구외 이○○ 및 청구외 이○○의 처 강○○가 동석한 자유스러운 분위기 속에서 확인서를 작성하였으며, 청구인이 제출한 확인서는 추후 재작성분으로 당초 계약서 보관 여부 등에 대한 진술을 번복하는 등 그 사실을 인정하기 어렵고, 주택임대차보호법제3조에 규정된 대항력 있는 전세보증금으로 매수인이 부담한 전세보증금 10,500,000원의 지출근거로 제출한 영수증의 경우 주소, 주민등록번호 등의 미기재 및 인감이 아닌 일반도장이 날인된 점으로 보아 추후 재작성된 것으로 판단되므로 당초 처분은 정당하다고 주장하고 있다. ⑸ 청구인이 신고한 양도소득세신고서 및 기준시가를 비교해 보면 아래와 같이 확인된다. (단위:천원) 구분 양도가액 취득가액 양도차익 산출세액 신고 107,000 101,120 △6 기준시가 142,216 140,975 △3,603 결정 115,000 101,120 7,993 5,755 ⑹ 청구인이 심사청구시 세입자에게 지급하였다고 제출한 10,500,000원의 영수증은 영수인의 인감도장으로 날인하지도 아니하였고, 수령인의 주민등록번호 등을 기재한 것도 아니고, 제3자 입회인이 서명한 사실도 없으며, 쉽게 구입할 수 있는 목도장으로 날인한 것으로서 이는 증빙으로서 신빙성이 없을 뿐만 아니라, 청구인이 당초 양도소득세신고시에도 신고하지 않았고, 증빙도 제출한 사실이 없음으로 인정하기 어렵다고 판단되고, ⑺ 매수인 청구외 이○○의 처 강○○(연락처 000-0000)와의 전화통화에서도 청구인이 아침 일찍 방문하여 당시 계약서 및 양도소득세신고서 사본 등을 제시하면서 조세소멸시효가 다 되었는데, 양도금액을 115,000,000원으로 확인서를 작성해주어 양도소득세가 과세되었다면서 확인서를 작성해줄 것을 요구해 당초 작성한 부동산매매계약서 계약금액대로 107,000,000원의 확인서를 작성해 주었다고 진술하면서, 청구외 강○○에게 청구인에게 작성해 준 확인서가 사실인지, 처분청에 작성해준 확인서가 진실인지를 질문하자 청구인에게 작성해 준 확인서가 사실이라고 대답하면서 어쩔 수 없이 작성해준 것처럼 말을 하여, 진실여부를 재차 묻자 말을 못하다가 진실을 말하기가 어렵다는 의사표시를 하는 것으로 보아 청구인에게 작성해준 확인서가 진실하다고 보기는 어렵고, ⑻ 당시 중개인인 청구외 이○○(연락처000-000-0000)에게 심리시 탐문한 결과 쟁점부동산이 맹지라 신축이 불가능하자 시세보다는 낮은 가격으로 매각한 것으로 알지만, 청구인이 쟁점부동산을 양도하면서 손해는 보지 않은 것으로 안다면서 정확한 금액은 기억이 나지 않는 다고 증빙으로서 효력이 결여된 것으로 판단되고, 청구인이 처분청의 당초 처분이 부당하다고 반증할 금융자료 등 확실한 자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청의 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.