기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지 한 처분이 맞는지 여부

○○세무서장이 2000.10.17. 청구인에게 결정고지 한 1997년 과세연도 양도소득세 23,751,590원의 부과처분은 양도가액을 48,000,000원, 취득가액을 22,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 ○○번지 임야 54,050㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 청구외 박○○으로부터 1990.11.17. 취득하여 보유하다가 1997. 5. 8 청구외 안○○에게 양도하고, 1998. 5. 20 실지거래가액(취득간액 22,000,000원, 양도가액 27,000,000원)으로 양도차익을 계산하여 처분청에 양도소득세 확정신고하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사 한 결과, 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.10.17. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 23,751,590원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.1.17. 이의신청을 거쳐 2001.5.18. 이 건 심사청 구하였다.

청구인이 쟁점부동산을 22,000,000원에 취득하여 27,000,000원에 양도한 사실이 ○○자산관리공사의 공매사실확인서, 부동산매매계약서, 매수인 안○○의 부동산거래사실확인서, 잔금에 대한 통장사본 등에 의해 확인됨에도 처분청이 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세함은 부당하다.

청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 27,000,000원은 소유권이전등기 판결문상의 매매대금 48,000,000원과 다르고, 취득가액 22,000,000원은 매매계약서 등 거래증빙을 제출하지 않아 실지거래가액을 알 수 없어 기준시가로 양도차익을 계산하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였는 바, 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 결정고지 한 처분이 맞는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 ⑴ 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다. 』라고 규정하면서, 그 제1호에는 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. ⑵ 같은법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.』라고 하면서, 그 제1호에 『취득가액』을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. ⑶ 같은법 제100조 【양도차익의 산정】 제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나로 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다. ⑷ 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우” 라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』 라고 규정하면서, 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.』라고 규정하고 있으며, 같은조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.』라고 규정하면서, 그 제2호에 『제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다. ⑸ 민사소송법 제139조 【의제자백】에는 『① 당사자가 변론에서 상대방이 주장한 사실을 명백히 다투지 아니한 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다. 다만, 변론의 전취지에 의하여 그 사실을 다툰 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니한다.

② 상대방이 주장한 사실에 대하여 부지라고 진술한 것은 그 사실을 다툰 것으로 추정한다.

③ 제1항의 규정은 당사자가 변론기일에 출석하지 아니한 경우에 준용한다. 다만, 변론기일에 출석하지 아니한 당사자가 공시송달에 의한 소환을 받은 때에는 그러하지 아니하다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 사실관계
• 가) 청구인은, 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 박○○이 매매 등을 위탁한 ○○공사(현재 ○○자산관리공사)와 1987.10.5. 매매대금을 22,000,000원으로 하고, 매매대금을 3년에 걸쳐 6월 균등분할 불입하다가 불입하기로 매수계약을 체결하고 매매대금을 불입한 후 1990.11.17. 취득하여 보유하다가 ○○지방법원 ○○지원의 1997.4.2일자 소유권이전등기 판결(사건번호 97가합2013호)에 따라 1997.5.8. 청구외 안○○에게 소유권이전등기 하였음을 공매사실확인서(○○자산관리공사 수탁업무부장이 2001.5.17.발급함), 등기부등본 및 법원 판결문에 의해 확인된다.
• 나) 청구인과 매수인 안○○이 1995.10.27. 체결한 양도당시의 매매계약서를 보면, 매매대금은 27,000,000원으로 하고, 계약금 3,000,000원은 계약일에, 중도금 14,000,000원은 1995.11.27.에, 잔대금 10,000,000원은 1995.12.27. 수수하기로 하였고, ‘특약사항’란에는 『토지거래허가가 있을때까지 잔금지급은 보류 가능하나, 우선 지급한다』라고 기재되어 있으며, 청구인은 잔금지급약정일인 1995.12.27.에 잔금 10,000,000원을 자기앞수표로 받아 익일 청구인의 통장(○○은행 000-00-000000)에 입금하였다고 주장하면서 통장사본을 제시하고 있다.
• 다) 매수인 안○○인 소유권이전등기이행 판결(1997.4.2.) 및 등기접수일(1997.5.8) 이후인 1998.5.10. 작성한 ‘부동산거래사실확인서’를 보면, 매수인 안○○은 청구인으로부터 쟁점부동산을 27,000,000원에 매수하기로 1995.10.27. 매매계약을 체결하고, 잔금은 1995.12.27. 지급하였다고 되어 있다.
• 라) 쟁점부동산의 소유권이전등기에 대한 ○○지법 ○○지원 판결(사건번호: 97가합2013호) 내용을 보면, 원고(매수인)는 1995.10.27. 피고(청구인)와 사이에 쟁점부동산을 48,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 피고에게 위 매매대금을 모두 지급하였는데도 피고가 소유권을 이전해 주지 않고 있다고 주장함에 대하여, 피고는 민사소송법 제139조 (의제자백)에 의하여 이를 자백한 것으로 본다. 그렇다면 피고(청구인)는 원고(매수인)에게 쟁점부동산에 관하여 1995.10.27. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행할 의무가 있으므로 소유권이전등기 청구는 이유있어 이를 인용한다고 판결하였음을 알 수 있다.
• 마) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서 및 결정결의서를 보면, 양도가액 27,000,000원은 ① 양도당시의 공시시가 199,985,000원 대비 13.5%로 극히 저조하고, ② 1999.10.I5.(양도시기인 1997.5.8. 이후임)에 설정된 근저당권의 채권채고금액이 120,000,000원인 사실과 ③ 소유권이전등기시 첨부된 판결문에서 청구인이 매매대금 48,000,000원에 매매계약이 이루어 졌다고 의제자백한 점 등에 비추어 실지 양도가액은 불분명하고, 취득가액 22,000,000원은 실지매매계약서를 제시하지 않고 등록세 산출세액 계산시 과세표준액인 바, 취득가액을 22,000,000원으로 인정하기도 어려워 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보고 관련법령에 따라 기준시가로 양도차익을 계산하여 아래표와 같이 이 건 양도소득세를 결정하였음을 알 수 있다. (단위:천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 가세표준 산출세액 신고(실가) 27,000 22,000 1,276 3,724 665 199 결정(기준시가) 199,985 129,720 3,226 67,038 56,982 19,792 비율 13.5 17.0
• 바) 쟁점부동산은 자연녹지 지역내의 개발제한구약에 위치한 부동산임이 도시계획사실관계확인원에 의해 확인되고, 쟁점부동산의 ㎡당 가액은 아래표와 같음을 국세청 전산자료 등에 의해 알 수 있다. (단위:천원) 구분 취득당시 양도당시 양도일 이후 과세시가 표준액 공시지가 신고한 실가 공시지가 신고한 실가 공시지가 감정평가 경락당시 기준일 ’87.10.5 ’90.11.17 ’90.11.17 ’97.5.8 ’97.5.8 ’00.6.30 ’00.7.14 ’01.1.6 가액(㎡) 266 2,400 407 3,700 500 3,690 2,000 1,091 ※ '양도일 이후‘는 ○○세무서장이 체납자 안○○(매수인) 소유의 쟁점부동산을 압류하여 공매처분 한 내용이고, 경락인은 근저당권자(채권최고금액 120,000,000원)인 청구외 이○○이다. ⑵ 판단 청구인은, 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
• 가) 먼저, 청구인이 신고한 취득가액 22,000,000원에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 성업공사로부터 매매대금 22,000,000원에 취득하였음이 공매사실확인서에 의하여 확인되므로 취득당시 실지거래가액은 22,000,000원으로 판단된다.
• 나) 다음으로, 양도당시의 실지거래가액에 대하여 청구인은 27,000,000원이라고 하고, 처분청은 불분명하다고 각각 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴보면. 청구인은 쟁점부동산을 27,000,000원에 양도하였다고 주장하면서 매수인 안○○의 부동산거래사실확인서, 통장사본 등을 제시하고 있으나, 부동산거래사실확인서는 등기접수일(1997.5.8) 이후인 1998.5.10. 작성된 것으로서 양도당시 작성된 것이어서 객관적인 증빙서류로 인정하기 어렵고, 통장사본을 보면 1995.10.28.에 10,000,000원이 입금되어 있으나, 매수인 안○○이 지급한 것으로 나타나 있지 않아 쟁점부동산의 잔대금으로 단정하기 어렵고, 또한 매매대금 27,000,000원이 통장사본 등 금융자료에 의해 확인되지 않는 반면, 소유권이전등기에 대한 ○○지방법원 ○○지원의 판결을 보면, 쟁점부동산의 매매대금이 48,000,000원으로 되어 있고, 이에 대해 청구인은 사실과 다르다고 주장한 바 없음을 알 수 있고, 비록 양도일 이후이긴 하지만 쟁점부동산이 2001.1.6. ㎡당 1,091원에 경락된 사실, 그리고 양도일로부터 그 경락일 사이에 물가상승요인 이외에 특별히 가격변동 요인이 없는 것으로 보이는 점에 비추어 보아 쟁점부동산의 양도당시 실지거래가액은48,000,000원으로 판단된다.
• 다) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 부동산 양도차익을 실지거래가액으로 신고한 경우 신고한 실지거래가액 이외의 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되면 그 확인된 실지거래가액으로 양도소득세를 결정하는 것(국세청 재일46014-1455호,1997.6.13. 국세심판원 국심2000광639호,2000.6.15. 국세청 심사양도2000-151호,2001.2.16.외 다수 같은 뜻임)이므로 처분청은 조사확인 된 실지거래가액(취득가액 22,000,000원, 양도가액 48,000,000원)으로 이 건 양도소득세를 경정하여야 할 것으로 판단된다.
• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장에 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.