부동산에 대하여 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○호에 거주하는 자로서, ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 거주하는 청구외 조○○과 1998.10.12. 물물교환계약을 체결하고, 아래 청구인 소유부동산 교환내역(표1-1) 및 청구외 주식회사 ○○개발 소유부동산 교환내역(표1-2)과 청구외 조○○ 소유부동산 교환내역(표1-3)을 서로 교환하여 소유권이전등기를 하였다. 청구인 소유부동산 교환내역(표1-1) 구분 부동산소재지 물건내역(㎡) 감정가액 비고 대지 건물 양도소득

○○구○○동○○ 221..0 153.69 606,900 이하“쟁점○○동부동산”이라한다.

○○구○○동○○ 974.0 74.71

○○구○○동○○ 213 170,400 이하“쟁점○○동부동산”이라한다. 계 808 228.4 777,300 사업소득

○○구○○동○○ 다세대 7세대 463.97 이하“쟁점○○동부동산”이라한다.

○○구○○동○○

○○구○○동○○ 계 466,000 (주)○○개발 소유부동산 교환내역(표1-2) 부동산소재지 대지(㎡) 건물(㎡) 비고

○○시○○구○○동

○○번지 499 1,887 이하“쟁점○○동부동산”이라한다. 동소 ○○ 537,3 1,741,82 청구외 조○○으로부터 받은 부동산내역 (표1-3) 부동산 소재지 대지 건물

○○시○○구○○동○○번지 372㎡ 4,463,32㎡ 동소 ○○ 421.2㎡ 상기와 같이 청구인의 부동산 쟁점 ○○동 부동산 및 쟁점 ○○동 부동산에 대하여 1998년 귀속 양도소득세를 무신고하여, 처분청은 2001.02.05. 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998년 귀속 양도소득세 36,285,765원을, 쟁점○○동다세대주택에 대하여는 주택신축판매업으로 보아 기존에 ○○동 다세대주택에 대한 매매된 실지거래가액으로 수입금액을 산정하여 2001.03.02 청구인에게 98년 과세연도 종합소득세 23,957,518원을 결정고지 하였다. 이에 청구인은 불복하여 2001.03.20.자 이의신청을 거쳐 2001.05.08. 심사청구를 제기하였다.

(1) 양도소득세 결정에 있어서 물물교환시 거래가액을 감정가액으로 확정하였으므로, 실지거래가액인 감정가액으로 결정하여야 하고, 취득가액 계산시 공지시가에 의가 역산한 방법과 신축연도 적용착오가 발생한 것으로 사료됨으로 이를 경정하여야 한다.

(2) 종합소득세 수입금액 산정함에 있어서 시가는 상속세및 증여세법 제60조 내지 제66조를 준용하여 계산한 금액으로 되어 있기 때문에 감정평가법인이 감정한 가액으로 되어 있으며, 청구인은 당초 물물교환 계약시 감정평가한 금액으로 대출받았으므로 거래 당시의 시가는 감정가액을 기준으로 수입금액 산정함이 타당하므로 거래당시 매매실례가액으로 결정하는 것은 부당하다.

(1) 종합소득세 수입금액 산정에 있어서 상속세및 증여세법 제60조 에 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 규정되어 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제1호에 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 규정하고, 같은 법 시행규칙 제15조에 법률에 의한 감정평가법인으로 규정되어 있으나,

(2) 청구인은 감정평가법인이 아닌 ○○감정평가사 개인 1개소에 감정을 받았고, 이를 기준으로 대출을 받았다고 주장하며 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 상기와 같이 관계법령에 위배되므로 이를 시가로 인정할 수 없으므로 쟁점○○동다세대주택에 대하여 매매실례가액을 적용하여 수입금액을 결정한 처분청의 처분은 정당하며,

(3) 쟁점 ○○동 부동산 및 쟁점 ○○동 부동산에 대하여 감정가액에 의하여 거래하였으므로 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하나, 당초 양도소득세를 무신고 하였으므로 기준시가로 결정한 처분은 정당하고, 취득가액의 계산시 공시지가에 의거 역산한 방법과 건물 취득시 신축연도 적용착오가 발생한 것이라고 주장하나, 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점 ○○동 부동산 및 쟁점○○동 부동산에 대하여 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 처분이 정당한지 여부

(2) 쟁점 ○○동 다세대주택에 대하여 총수입금액을 매매당시실례로 적용하여 과세한 처분이 정당하지 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 소득세법제24조【총수입금액의 계산】제2항에『금전외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래당시의 가액에 의한다(94.12.12개정)』라고 규정하고, 같은 법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】제5항 제5호에『제1호 내지 4호외의 경우에는 재정경제부령이 정하는 시가(1998.12.31신설)』라고 규정하고 있으며, 같은 법 시행규칙 제22조의2【총수입금액의 계산】『영 제41조제5항 제5호에서 재정경제부령이 정하는 시가라 함은 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조를 준용하여 계산한 금액으로 한다.(1999.05.07 신설)』라고 규정하고 있다. 같은 법 제96조【양도가액】『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』라고 규정하고, 제1호에『토지 또는 건물양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에『법제96조제1호 단서 및 법 제96조제1항 제1호 가목 단서에서 󰡒대통령령이 정하는 경우󰡓라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고, 제3호에『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우』를 열거하고 있고, 제5항 제2호에서는『신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』고 규정하고 있다. 상속세법 제60조【평가의 원칙 등】제1항에『이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 󰡒평가기준󰡓이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.』라고 규정하고, 제2항에『제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.』라고 규정하고, 제3항에『제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.』라고 규정하고, 제4항에『제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.』라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】제1항에『법제60조제2항에서 󰡒수용·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것󰡓이라 함은 평가기준일전 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)부터 상속세과세표준신고 또는 증여세과세표준신고의 기간 중 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 포함한다.』라고 규정하고, 제1호에『당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.』라고 규정하고, 제2호에『당해 재산에 대하여 2이상의 총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 상속세 및 증여세 납부외의 목적으로 재산을 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액』이라 하고, 제3호에『당해 재산에 대하여 수용 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액 또는 공매가액』이라 규정하고 있다. 제2항에서『제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일로부터 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.』라고 규정하고 있다. 같은 법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】제1항에『영제49조제1항 제2호 및 영 제55조제1항에서 󰡒총리령이 정하는 공신력 있는 감정기관󰡓이라 함은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 (가) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다세대주택 ○호에 거주하는 청구인은 1998.10.12. ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 거주하는 청구외 조○○과 물물교환계약을 체결하고, 청구외 ○○건설 주식회사 소유 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 499㎡ 및 건물 1,887㎡, 같은 동 ○○번지 대지 537.3㎡ 및 건물 1,741.82㎡와 청구인 소유 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 221.0㎡ 및 건물 153.69㎡, 같은 동 ○○번지 대지 374㎡ 및 건물 74.71㎡, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 213㎡, ○○시 ○○구 ○○동 ○○, ○○, ○○번지 위지상 다세대주택 7세대(○, ○, ○, ○, ○, ○, ○호)를 양도하고, (나) 거래상대방인 청구외 조○○의 소유부동산 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 372㎡, 같은 동 ○○ 대지 421.2㎡ 및 위지상 건물 4,463.32㎡와 교환 취득한 것으로 매매계약서에 의하여 확인된다. (다) 청구인의 소유부동산인 쟁점 ○○동 부동산 및 쟁점 ○○동 부동산의 양도에 대하여 살펴보면, 1998년 귀속 양도소득세를 무신고하여, 처분청은 2001.02.05. 기준시가로 양도차익을 계산하여 98년 귀속 양도소득세 36,285,765원을, 쟁점 ○○동 다세대주택에 대하여는 주택신축판매업으로 보아 기존에 ○○동 다세대주택에 대한 매매된 실지거래가액으로 수입금액을 산정하여 2001.03.02. 청구인에게 98년 과세연도 종합소득세 23,957,518원을 결정고지 한 것으로 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 판단 (가) 쟁점(1)에 대하여

① 청구인은 물물교환시 감정가액으로 교환하였음으로 실거래가액을 감정가액으로 보아 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있으나, 처분청은 쟁점 ○○동 부동산 및 쟁점 ○○동 부동산에 대하여 당초 양도소득세를 무신고 하였음으로 기준시가로 결정한 처분은 정당하고, 양도소득세과세표준을 산정함에 있어 취득가액 계산에 착오가 있는 것으로 주장하나 당초 계산 정당하다고 주장하고 있다.

② 쟁점 ○○동 부동산 및 쟁점 ○○동 부동산에 대하여 양도가액을 기준시가에 의하여 과세한 처분은 청구인은 쟁점부동산 교환시 ○○감정평가사합동사무소에 평가한 가액이 있으므로 이를 양도가액으로 하여야 한다고 주장하나, 소득세법 제96조 에 의거 양도부동산에 대하여 무신고 하였을 경우에는 기준시가로 결정하도록 되어 있고 같은 법 시행령 제166조제4항에서 양도자가, 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고한 경우에는 예외적으로 실지거래가액으로 결정할 수 있는 것이므로, 청구인이 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 정당한 가치를 평가하여 교환가격을 확정(2개 법인이상의 감정평가액)하고 신고하였다면 실지거래가액으로 과세하는 것이나, 양도소득과세표준을 신고하지 아니하였음으로 처분청의 당초 처분은 정당하다. (나) 쟁점(2)에 대하여

① 청구인은 쟁점 ○○동 다세대주택에 대한 수입금액도 매매실례가액으로 하는 것은 부당하고, 감정가액으로 교환하였으므로 감정평가액이 곧 실지거래가액에 해당한다고 주장하고 있으나, 처분청은 종합소득세 수입금액산정에 있어서 상속세 및 증여세법 제60조 의 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정하는 가액으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제40조 제1항 제1호에 당해 재산에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이며 또한, 같은 법 시행규칙 제15조에 법률에 의한 감정평가법인으로 규정하고 있으나, 청구인은 개인감정평가기관 1개소에서 받았으므로, 쟁점 ○○동 다세대주택에 대하여 매매실례가액을 적용하여 결정한 당초 처분은 정당하다고 주장하고 있다.

② 쟁점○○동 다세대주택에 대하여 사업소득 총수입금액을 매매당시 실례가액으로 과세한 처분은 상속세법 시행령 제49조 제1항 제1호에 당해 자산에 대한 매매 사실(평가기준일전 6월 이내)이 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하고 있으므로 시가로 본 처분은 정당하고, 매매실례가액이 없는 경우에는 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 상속세 및 증여세 납부목적 외의 목적으로 재산을 평가하였을 경우에는 감정가액을 시가로 보는 것이나, 청구인의 경우 시가로 제시한 ○○감정평가사합동사무소는 법인이 아닌 개인 업체이며 ○○감정평가사합동사무소외 다른 평가법인의 평가액이 없어 기존에 쟁점○○동다세대주택에 대하여 양도일인 1998.10.12.로부터 6월 이내 분양된 가액을 매매실례가액을 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.