겸용주택의 지하실이 주택 및 사무실인지 구분하기 어려운 경우 안분의 기준

○○세무서장이 2001.3.3 청구인에게 결정고지한 1999년 과세연도 양도소득세 29,266,060원의 부과처분은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지와 위 지상 4층 및 지층의 근린생활시설 및 주택 540.26㎡ (공부상으로 4층 주택 94.90㎡, 3층 주택 110.52㎡, 2층 예능계학원 110.52㎡, 1층 주차장 및 소매점 110.52㎡, 지층 소매점 113.80㎡로, 이하 “쟁점겸용주택” 이라 한다)을 1999.12.1. 양도하면서 실제로 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 크다고 하여 1세대 1주택으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점겸용주택 중 공부상 예능계학원인 2층(이하 “쟁점 2층” 이라 한다)은 사무실(일부 방이 있으나 이를 점포에 딸린 방으로 보아 전체를 사무실로 간주함)로, 지하실(이하 "쟁점지하실" 이라 한다)은 전체를 사무실로 임대한 것으로 보아 3층과 4층의 주택부분에 대하여만 비과세하였고, 나머지 부분은 상가양도로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.3.3 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 29,266,060원을 결정고지하였다.. 청구인은 이에 불복하여 2001.4.30 심사청구하였다.

청구인은 1990.7.25 생활비 조달목적으로 근린생활시설의 쟁점겸용주택을 신축하여 3층과 4층(청구인 거주)은 주택으로, 기타면적은 점포로 임대하였으나, 쟁점 2층은 일부(66㎡)를 주택으로 개조하여 사용하도록 하였고, 쟁점 지하실도 일부(50㎡)는 청구인의 살림가구를 보관한 창고로 사용함으로써 쟁점겸용주택 전체 면적(540.26㎡)에서 주택의 면적(322.12㎡)이 크므로 쟁점겸용주택의 양도는 1세대 1주택 비과세양도임에도 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점 2층 110.52㎡ 중 66.70㎡를 주택으로 사용하였다고 주장하면서 사진을 제출하였으나, 현재는 2층 전체를 청구외 ○○산업주식회사의 사무실로 사용 중으로 그 사진은 양도 당시의 사진으로 보이지 아니할 뿐만 아니라 양도당시 14㎡만 주택으로 사용하였다고 확인하고 있으며, 그 주택도 점포에 부속된 것이므로 쟁점 2층 전체는 사무실에 해당하며 또한, 쟁점지하실 113.80㎡ 중 가정용창고로 50.00㎡를 사용하였다고 주장하면서 사진을 제출하였으나 제출된 사진을 보면 주택용 창고가 아닌 이불공장으로 사용한 것으로 판단되며, 3층 주택 거주자(세입자)는 “자기는 지하실을 주택용창고로 사용한 적이 없다”고 진술하고 있으므로 주택이외의 부분 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점겸용주택이 양도당시 주택에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】에는 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득세에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.』라고 규정하면서, 그 제3호에 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』으로 규정하고 있고 같은 법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 제1항에는 『법 제89조 제3호에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3난이상인 것을 말한다. (단서규정 생략)』라고 규정하고 있으며 제3항은 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있고 같은 법 동칙 89-19 【겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산】 『겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단되는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적이 비율로 안분하여 계산한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 이 건 쟁점겸용주택의 양도가 1세대 1주택 비과세 양도라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
• 가) 쟁점 2층의 사용용도에 대하여 살펴보면, ⑴ 쟁점 2층에서 그의 딸과 함께 피아노학원을 운영하였던 청구외 한○○은 양도소득세 신고시 제출한 1999.12.29일자 확인서에서 “1999.12.21.부터 약 15평을 주택(방 2개와 거실)으로 개조하여 사용하였다”라고 진술하였으며, 청구인의 1999.12.30일자 확인서에서 “쟁점 2층 12평을 1991년부터 주택(방 2개)으로 개조하여 1999년 양도할 때까지 사용하였다”라고 진술하였음이 각각 작성한 확인서에서 알 수 있다. ⑵ 쟁점겸용주택의 취득자인 청구외 김○○의 확인서에서 양도당시 2층은 일부를 벽돌로 칸막이를 하여 주택으로 사용하면서 학원을 운영하였으며, 쟁점지하실도 이불공장과 주택용창고로 사용하고 있었으나, 그 후 쟁점 2층과 쟁점지하실의 칸막이를 모두 철거하여 현 상태로 임대하고 있다고 진술하고 있다. ⑶ 당심에서 직권으로 쟁점 2층 피아노학원의 시설규모를 확인하고자 강동교육청에 조회한바, 그 면적이 69.03㎡로 신고되었음이 사설강습소카아드 및 학원등록설립자변경수리 기안문에서 확인된다. 이상의 사실관계에서 쟁점 2층은 최소한 전체면적 110.52㎡에서 학원면적 69.03㎡를 제외한 나머지 면적 41.49㎡(12.55평)는 위 진술내용과도 일치하는 점으로 보아 주택으로 사용된 것으로 판단되며, 이 주거용부분에 청구외 한○○과 그의 전가족이 상시 거주한 사실이 청구외 한○○의 주민등록등본에 의하여 확인되므로 쟁점 2층의 주거부분은 주택으로 인정하여야 할 것이다.(재일 46014-92, 1997.4.23: 같은 뜻)
• 나) 쟁점지하실의 사용용도에 대하여 ⑴ 당심에서 쟁점겸용주택의 양수자인 청구외 김○○의 유선통화에 의하면, 쟁점지하실은 양수당시 청구인이 일부를 살림살이 등 가구 등을 보관하던 주택용창고로 사용하였으며, 양도 후 쟁점지실의 일부를 이불공장으로 임차하고 있던 청구외 박○○이 그 장소를 주거용으로 사용하였으며, 그 후 칸막이 등을 철거하여 현재의 시설로 개조하여 2000년 9월부터 청구외 주식회사 ○○코리아에게 현상태로 임대(수입측량기의 실험실로 사용 중)하였다고 진술하고 있다. ⑵ 처분청의 조사시점은 쟁점겸용주택이 양도된 후 1년이 경과되었을 뿐만 아니라 객관적인 근거없이 쟁점지하실을 사무실의 용도로만 사용한 것으로 판단하였고, 청구인도 쟁점지하실의 일부를 살림살이를 보관하는 창고로 사용하였다고 하면서 양수인의 확인서 및 양도당시라고 주장하는 사진을 제시하고 있으나 이 역시 객관적인 입증자료로 보기에는 어렵다. ⑶ 위 사실을 종합하여 보면, 쟁점지하실이 주택과 사무실의 공용으로 사용되었다고 판단되나 그 면적을 구분하기 어려우므로 건물총면적 중 주택과 주택이외 부분이 차지하는 면적에 따라 안분(지하실 113.80㎡×주택면적 246.91㎡/주택 및 기타면적 426.46㎡=65.68㎡)(같은 뜻: 국심98중2029 99. 8.21, 대법87누471 87.9.8외 다수)함이 타당하다 할 것이다. ⑷ 쟁점 2층의 주택사용부분과 쟁점지하실의 안분계산된 주택부분의 면적 및 주택으로 사용하던 3층과 4층의 면적을 합하면 쟁점겸용주택 총면적 540.26㎡ 중 주택으로 공한 면적(312.79㎡)이 주택이외 부분 면적(227.47㎡)보다 크므로 쟁점겸용주택의 양도는 양도소득세가 비과세되는 1세대 비과세양도에 해당된다 할 것이다.
• 라. 결론 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.