채무인수조건으로 부동산을 양도하고 채무인수가 되지 않은 경우에도 소유권이 환원되지 않은 이상 양도에 해당함
채무인수조건으로 부동산을 양도하고 채무인수가 되지 않은 경우에도 소유권이 환원되지 않은 이상 양도에 해당함
[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각한다. [이유]
청구인이 ○○시 ○○구 ○○동 ***-9 소재 대지 571㎡, 건물 2,665㎡(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)를 1998. 9. 11 청구외 (주)○○기전 (1/2지분)과 청구외 김○○(1/2지분)(이하 “취득자”라고 한다)에게 양도하고, 실지거래액에 의하여 양도차익이 발생되지 않고 양도차손(660,722,000원)이 발생하는 것으로 계산하여 1998. 9. 16. 1998년귀속 양도소득세를 신고한 사실에 대하여 처분청은 2000. 9. 18.부터 2000. 9. 30.까지 실지조사를 실시하여 〈표1〉과 같이 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하고 2001. 2. 5. 청구인에게 1998년귀속 양도소득세 53,367,230원을 고지 결정하였다. 〈표1. 청구인이 신고한 내용과 처분청이 결정한 내용〉 ┌─────┬───────┬───────┬─────┬───────┬─────┬─────┬─────┐ │ 구 분 │ 양도가액 │ 취득가액 │ 필요경비 │ 양도차익 │ 과세표준 │ 산출세액 │ 고지세액 │ ├─────┼───────┼───────┼─────┼───────┼─────┼─────┼─────┤ │청구인신고│ 960,000,000│ 1,550,000│70,722,000│ △660,722,000│ │ │ │ ├─────┼───────┼───────┼─────┼───────┼─────┼─────┼─────┤ │처분청결정│ 1,722,355,386│ 1,550,000,000│80,910,000│ 91,445,386│88,945,386│44,472,693│53,367,230│ └─────┴───────┴───────┴─────┴───────┴─────┴─────┴─────┘ 청구인은 이에 불복하여 2001. 4. 26 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점부동산을 청구인의 채무인 1,373,354,000원(취득세·재산세 미납액 41,446,510원, 기존대출금 1,250,000,000원, 대출금연체이자 81,908,876원)과 전세보증금 349,000,000원을 취득자가 승계하는 조건으로 취득자와 매매계약을 체결하고 1998. 9. 23 취득자에게 소유권 이전 등기를 해주었으나, 취득자는 상기 매매조건을 이행하지 않고 있으며 양도대금 또한 변제 능력이 없어 대금을 영수하지 못하고 앞으로도 받을 수 없으므로 양도소득이 없는 것으로 하여 이 건 고지결정은 취소되어야 한다.
청구인은 대금수령 이전에 쟁점부동산의 등기상 소유권이전을 경료하였고, 심사청구일 현재까지 청구인 앞으로 원상회복되지 않은 상태에서 청구주장을 받아들일 수 없으며, 처분청에서 쟁점부동산을 1998. 9. 23 소유권이전 등기된 내용, 취득·양도가액 등을 실지조사 한 내용을 근거로 이 건 고지한 당초 처분은 정당하다.
3. 양도소득: 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하였고, ■ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 제1항에서 『제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 된 것을 말한다. 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다』고 규정하였다. ■ 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래액에 의한다』고 규정하였고, ■ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적지출액 “이하생략”』라고 규정하였으며, ■ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제3항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모·거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호1에 해당하는 경우를 말한다.
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하였다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득자와 1998. 9. 11 부동산양도양수계약을 체결하고 매매를 원인으로 1998. 9. 23 소유권이전등기를 하였으며, 청구인이 그 양도내용을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하고 1998년 귀속 양도소득세 확정신고를 한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 서로 다툼이 없다.
(2) 처분청은 위 실지거래액에 의하여 양도소득세를 신고한 내용에 대하여 실지조사하여 취득가액 1,550,000,000원, 양도가액 1,722,355,386원, 필요경비 80,910,000원임을 확인하고 이 건 고지 결정하였음이 결의서에 의하여 확인된다.
(3) 처분청이 실지조사하는 과정에서 양도당시 실지 매매계약서(계약일: 1998. 9. 11, 양수인 1: 주식회사 ○○기전, 양수인 2: 김○○)를 확보하여 그 매매계약서상 청구인이 부담할 채무 등을 취득자가 양수하는 조건으로 쟁점부동산을 취득자에게 양도한다는 양도·양수 조건을 확인하고, 그 조건에 해당하는 금액에 대하여 관련 거래처를 조사하여 그 가액이 〈표2〉와 같이 1,722,355,386원(이하 “쟁점양도가액”이라고 한다)임을 확인하여 그 금액을 쟁점부동산의 실지 양도가액으로 하여 이 건 결정하였음이 조사관계서류에 의하여 확인된다. 〈표2. 쟁점부동산 양도계약서 내용 및 양도가액 실지조사 내용〉 ┌────────────────┬───────┬──────────┬───────┐ │ 양도·양수 조건 │ 금액 │ 조사내용 │ 기타조건 │ ├────────────────┼───────┼──────────┼───────┤ │청구인의 세금(취득세, 재산세 등)│ 41,446,510│○○시 ○구청 확인 │ │ │미납금 지불 │ │ │- 동 조건 위약│ ├────────────────┼───────┼──────────┤시 양도자(청구│ │○○상호신용금고 대출금 채무변제│ 1,250,000,000│○○상호신용금고(주)│인)의 피해는 │ │(쟁점부동산 담보) │ │확인 │물론 민형사상 │ ├────────────────┼───────┼──────────┤의 모든 책임은│ │위 대출금에 대한 미지급이자 변제│ 81,908,876│ 상 동 │취득자가 진다.│ ├────────────────┼───────┼──────────┤ │ │쟁점부동산에 설정된 전세권 말소 │ 349,000,000│등기부등본 및 부가가│ │ │ │ │치세 신고서로 확인 │ │ ├────────────────┼───────┼──────────┤ │ │ 합 계 (처분청이 본 양도가액) │ 1,722,355,386│ │ │ └────────────────┴───────┴──────────┴───────┘
(4) 청구인은 청구인의 채무 등 1,722,355,386원을 취득자가 양수하는 조건으로 취득자와 매매계약을 체결하고 1998. 9. 23 취득자에게 쟁점부동산의 소유권을 이전등기를 해준 사실은 있으나, 그 후 취득자가 쟁점부동산 양도대금을 지불이행을 하지 않아 ○○지방검찰청에 고소하였고, 아직까지도 취득자는 그 대금지불을 이행하지 않으며, 앞으로도 재산이 없는 순 사기꾼들이라 받을 가능성이 조금도 없어 양도대금이 전혀 발생되지 않았다 할 것임에도, 처분청은 이 건 양도소득이 발생되었다고 보아 이 건 고지 결정함은 부당한 처분으로 취소할 것을 주장하고 있다.
(5) 청구인이 제시한 증빙서류를 살펴보면, 취득자를 사기죄로 고소한 고소장(고소일: 1998. 10. 30 ○○지방검찰청)은 추후에 청구인이 그 고소 내용을 취하(청구인으로부터 전화로 확인)한 것이고, 지급보증서(보증일: 1998. 9. 16)는 쟁점부동산과 관련하여 청구외 윤○○외 2인이 쟁점양도가액 중 78,000,000원을 보증한다는 내용이며, 각서(각서일: 1998. 9. 15)는 취득자들이 청구외 ○○상호신용금고 대표이사에게 쟁점부동산과 관련된 ○○상호신용금고 원금 및 이자를 1998. 10. 7까지 지불하고 ○○시 ○구청에서 부과한 지방세(취득세 등 체납액) 등을 변제할 것을 각서한 내용이고, 확인서(확인일:2000. 11. 18)의 내용은 취득자가 쟁점부동산의 계약서 내용을 이행할 수 없는 상태라고 임의 진술한 내용임을 알 수 있다.
(6) 공부인 등기부등본을 살펴보면, 쟁점부동산이 1998. 9. 11 매매를 원인으로 청구인에게서 취득자들에게 소유권이전 등기(접수 1998. 9. 23 제51321호) 되었음이 확인되고, 매매원인을 무효로 하여 청구인명의로 환원하는 등기를 이행하지 않았음이 확인된다.
(7) 관련법규 및 관련 판례 등을 종합하여 보면, “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 부담부증여(상속세및증여세법에 해당하는 경우 제외) 등으로 그 자산이 사실상 이전된 것을 말한다고 소득세법에서 규정하고 있고, 소득세법은 현실적으로 소득이 없더라도 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생한 때에는 그 소득이 실현이 있는 것으로 보고 과세소득을 계산하는 권리의무확정주의를 채택하고 있어 양도대금을 부도 등으로 실지 수령하지 못하고 있다고 하더라도 권리가 확정되었다면 그 양도대금을 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하는 것이라고 판례 등에서 해석하고 있다. (같은 뜻: 국심 99서 1217호, 1999. 10. 1, 재일 46014-1280, 1997. 5. 22, 대법원 94누 149, 1995. 6. 30외 다수)
(8) 위 사실관계와 관련법규를 모두어 판단하면, 쟁점부동산의 쟁점양도가액을 취득자들이 무능력·무재산 등으로 현실적으로 청구인이 매매대금을 수취하지 못하였거나 수취하기 곤란한 상태가 있다고 하더라도, 쟁점부동산과 관련된 청구인의 채무(쟁점양도가액)를 취득인에게 인수할 것을 매매당사자 간에 합의하여 계약하고 쟁점부동산이 취득자에게 소유권 이전되었으며 청구인명의로 소유권이 환원되지 않은 상태에서 이 건 유상 양도에 해당된다 할 것이고, 그 유상 양도에 대한 상환청구권이 존재하여 소득세법상 그 원인이 되는 권리가 확정적으로 발생하였으므로, 쟁점부동산을 청구인이 취득자에게 소유권을 이전 등기한 날인 1998. 9. 23에 쟁점양도가액으로 취득자에게 유상 양도된 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면, 처분청이 관련법규에 따라 이 건 양도로 보고 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점양도가액으로 보아 실지거래액으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 이 건 과세한 당초 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장의 주장을 받아들일 수 없어 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제4조 / 소득세법 제88조 / 소득세법 제96조 / 소득세법 제97조 / 소득세법시행령 제166조 /
결정내용은 붙임과 같습니다.