건물과 토지 중 토지만 양도한 것으로 보아 건물의 취득가액을 부인한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.03.02 청구인에게 결정 고지한 1997년 귀속 양도소득세 13,640,740원의 부과처분은, ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 182㎡ 및 건물 376.25㎡을 함께 양도한 것으로 하고 그 취득가액을 소득세법시행령(1999.12.31 개정전의 것) 제167조 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

1.처분내용 청구인은 1978.08.12 ○○시 ○○구 ○○동 ○가 ○○번지 대지 182㎡ 및 건물 376.25㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 1997.07.29 청구외 류○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 양도하고 1997.09.30 취득가액을 156,000,000원으로, 양도가액을 258,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고납부를 하였다. 처분청은 신고내용에 대한 실지조사에서 과소 신고된 양도가액 42,000,000원을 적출하여 300,000,000원을 실지 양도가액으로 하여 2000.03.10 양도소득세 17,332,930원을 결정고지 하였으나, ○○지방국세청의 업무감사시 쟁점부동산은 토지만 양도된 것이므로 토지분 취득가액만 실지취득가액으로 인정하라는 현지시정지시에 따라 의제취득일 현재의 토지취득가액을 126,222,086원으로 결정하여 2001.03.02 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 13,640,740원을 추가로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.03.28 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 매수인의 대리인인 표○○이 작성하여 제출한 매매계약서에 의하여 처분청이 토지만을 양도한 것으로 보았으나, 쟁점부동산에 대한 등기부등본 및 검인계약서에 의하여 토지와 건물의 소유권이 매수인에게 이전된 사실이 확인될 뿐만 아니라, 매수인이 쟁점부동산을 취득한 후 건물에 대한 1998년도분 재산세 등을 납부하였고 1999.05.13 동 건물을 멸실한 사실이 건축물관리대장 및 지방세과세증명서에 의하여 확인됨에도 토지의 양도한 것으로 보아 건물분 취득가액을 부인한 처분청의 처분은 부당하며, 또한 의제취득일 현재의 취득가액은 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 기준시가)와 취득당시 실지 거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전 일까지의 보유기간에 의한 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 금액 중 많은 것으로 하여야 함에도 1978년의 당초 취득가액을 안분하여 취득가액으로 인정한 처분은 부당하다는 주장이다.

처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도시 토지와 건물을 양도하였다고 주장하나 당초 실지조사당시 ○○동 ○○재건축조합아파트 사업시행자인 ○○주택(주)의 대표이사 표○○이 제출한 매매계약서와 확인서에 의하여 토지만 양도하였음이 확인되므로 당초 결정은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산 중 토지만 양도된 것으로 보아 과세한 처분이 타당하지 여부와 의제 취득일 현재의 취득가액 계산이 정당하지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련한 법령을 살펴본다. 소득세법 제96조 (96.12.30 법률 제5191호로 개정된 것)(양도가액) 양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제1호 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 실지거래가액. 다만, 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 기준시가에 의한다. 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 가목 외의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래 가액. 다만, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 자산의 기준시가에 의한다. 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)

① 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것을 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다. 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정)

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 소득세법시행령 제167조 (양도차익산정의 특례)

① 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재의 시가(시가를 알 수 없는 때에는 의제취득일 현재의 기준시가)

2. 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우로서 당해 자산의 실지 거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전 일까지의 보유기간에 의한 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 금액

• 다. 사실관계 및 판단 〔사실관계를 살펴본다.〕

(1) 청구인은 1978.08.12 쟁점부동산을 취득하여 보유하다가 1997.07.29 청구외 류○○에게 양도하고 1997.09.30 취득가액을 156,000,000원으로, 양도가액을 258,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고납부를 하였음이 등기부등본 및 양도소득세 예정신고서에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 당초 신고내용에 대한 실지조상에서 과소 신고된 양도가액 42,000,000원을 적출하여 300,000,000원을 실지 양도가액으로 하여 2000.03.10 양도소득세 17,332,930원을 고지하였음이 조사복명서 및 당초 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 그 후 ○○지방국세청의 업무감사시 쟁점부동산은 토지만 양도된 것으로 보아야 하므로 토지분 취득가액만 실지취득가액으로 인정하라는 지시에 따라 의제취득일 현재의 토지취득가액을 126,222,086원으로 결정하여 2001.03.02 이 건 양도소득세 13,640,740원을 추가로 결정고지 하였음이 처분청의 경정결의서에 의하여 확인된다.

(4) 또한 쟁점부동산의 실거래 양도가액은 300,000,000원이고, 취득시의 실지거래가액이 156,000,000원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(5) 한편 처분청이 실지 조사시 양도가액을 300,000,000원으로 결정한 근거인 ○○동 ○○재건축조합아파트 사업시행자인 ○○주택(주)의 대표이사 표○○이 작성하여 제출한 매매계약서에는 특약사항으로 본 건물은 재건축으로 대지 지분만 매매하는 것으로 하며, 건물은 멸실하여 매매한다고 되어 있음이 확인된다. 〔쟁점에 대하여 살펴본다.〕

(1) 먼저 청구인은 쟁점부동산의 투지와 건물을 함께 매수인에게 양도하였음에도 처분청이 토지만 양도한 것으로 보아 건물분 취득가액을 부인하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

① 쟁점부동산은 토지와 건물 전부가 1997.07.29 매수인에게 소유권 이전되었으며, 쟁점건물은 1993.05.13 매수인에 의하여 멸실된 사실이 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하여 확인된다.

② 쟁점부동산을 취득한 후 매수인은 쟁점건물에 대하여 부과된 1998년분 재산세를 1998.06.29 납부한 사실이 지방세 과세증명서에 의하여 확인된다.

③ 또한 쟁점부동산 중 건물은 토지와 공동담보로 ○○주택(주)를 채무자로 하여 1997.08.07 (주)○○은행에 채권최고액 260,000,000원에 근저당이 설정되었으며, 1997.12.27 ○○건설(주)에 채권최고액 700,000,000원에 근저당 설정되었음이 토지 및 건물의 등기부등본에 의하여 확인된다.

④ 한편 청구인은 1986.04.02 쟁점부동산 소재지로 주소를 이전하여 양도일(1997.07.23) 직전인 1997.07.08까지 거주하였음이 청구인의 주민등록초본에 의하여 확인된다.

⑤ 위 사실들을 종합하여 보면 쟁점건물의 소유권이 매수인에게로 등기이전 되었고, 쟁점부동산 양도 후에 부과된 건물분 재산세를 매수인이 납부한 사실과 건물 양도 후 동 건물임 재건축사업시행자를 채무자로 하여 당보로 제공되어 쟁점건물 매수인이 건물에 대한 재산권 행사를 한 사실로 보아 청구인은 쟁점건물을 포함하여 매수인에게 양도하였다고 판단된다.

(2) 한편 처분청이 과세근거로 한 매매계약서에는 재건축으로 인하여 건물은 멸실하고 대지 지분만 매매하는 것으로 되어 있으나, 이는 매수인이 재건축을 위하여 쟁점부동산을 취득하는 것이므로 별도로 건물가치의 평가를 하지 않는다는 의미에서 매수인의 대리인인 위 표○○이 작성하여 제출한 것으로 이를 근거로 청구인이 실제로 토지만을 양도한 것으로 보아 취득시의 건물가액을 필요경비로 인정하지 아니한 것은 잘못되었다고 할 것이다.

(3) 일반적으로 토지와 건물을 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비에 산입하는 것(재산 46014-999, 2000.08.16)이므로 이 건의 경우와 같이 청구인이 쟁점부동산을 양도(1997.07.29)하고 1년10개월이 지난 후인 1999.05.13 쟁점건물을 멸실하여 쟁점부동산 양도 당시에는 쟁점건물이 분명히 존재하였음이 확인되는 경우에는 쟁점건물의 취득가액을 필요경비에 산입하는 것이 타당하다고 판단된다.

(4) 다음으로 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 의제취득일(1985.01.01) 현재의 취득가액 계산이 타당하지 여부를 살펴보면,

① 청구인은 1978.08.12 취득한 쟁점부동산의 취득가액을 의제취득일 현재의 취득가액으로 계산한 금액으로 신고하지 아니하고 취득당시 실지거래가액인 156,000,000원으로 신고하였으며, 처분청도 이 건 과세시 취득 당시의 실거래가액을 단순히 의제취득일 현재의 토지 및 건물의 기준시가로 안분계산하여 양도차익을 산정한 사실이 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

② 소득세법시행령 제167조 제1항 의 규정에 의하여 1985.01.01 이전에 취득한 부동산의 취득가액은 의제취득일 현재의 기준시가)와 실지 거래된 취득가액에 그 취득일부터 의제취득일의 직전 일까지의 보유기간에 의한 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 금액 중 많은 것으로 하여야 한다고 규정하고 있다.

③ 따라서 청구인은 토지·건물을 함께 양도한 것으로 보아야 하는 것이므로 위 규정에 의하여 계산한 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다. 앞에서 살펴 본 바와 같이 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.