기준시가로 부동산 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주문] 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들이기 없어 기각합니다. [이유]

청구인은 1990.7.26 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 539㎡ 및 건물 223.8㎡를 취득한 후 1997.11.27 위 지상건물을 일부 개축하고 1998.9.21 청구외 ○○○에게 대지 130㎡(이하 "쟁점1토지"라 한다), 건물 105.04㎡(이하 "쟁점1건물"이라 한다)를 양도하고, 같은날 청구외 ○○○에게 대지 126㎡(이하 "쟁점2토지"라 하고 쟁점1토지와 합하여 "쟁점토지"라 한다), 건물 105.04㎡(이하 "쟁점2건물"이라하고, "쟁점1건물"과 합하여 "쟁점건물"이하 하며, 쟁점토지와 쟁점건물을 합하여 "쟁점부동산"이라 한다)를 양도하면서 실지거래가액(춰득가액 279,613천원, 필요경비 6,932천원, 양도가액 400,000천원)에 의하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대한 실지조사 결과 청구인이 제시한 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 실지거래가액에 의한 양도차익을 부인하고 기준시가에 의한 양도차익을 산정하여 2001.7.2. 청구인에게 1998년 귀속양도소득세 60,316,020원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.10.5 이의신청(2001.11.23. 기각결정)을 거쳐 2002.2.25 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은, 취득가액에 대하여는 처분청도 인정한 사항이고 양도가액은 청구외 ○○○ㆍ○○○에게 400,000천원에 양도한 것이 쟁점부동산의 양도시 검인계약서 및 거래사실확인서, 금융거래내역 등에 의하여 확인됨에도 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 계산한 후 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다는 주장이다.

이에 대하여 처분청은, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에 대한 증빙으로 양도당시 매매계약서 및 거래사실확인서와 금융거래내역을 제시하고 있으나, 청구인이 신고한 양도가액은 기준시가에도 미치지 못하고 검인계약서와 거래사실확인서는 신빙성이 없으며, 청구인이 쟁점부동산 양도대금의 사용내역으로 제시한 금융거래내역은 쟁점부동산의 양도대금과 직접적인 관련이 있다고 보기 어렵고 양도대금의 전부라고 볼 수도 없어 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

• 가. 쟁 점 이 건 심사청구의 쟁점은 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다 할 것이다.
• 나. 관련법령 이 건 심사청구와 관련된 법령을 살펴보면 다음과 같다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994.12.22 개정)

○ 같은법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29 개정)
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29 개정)
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 가액 (2000.12.29 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29 개정)

3. 삭제 (2000.12.29)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29 개정)

② 양도자산보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 급액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999.12.28 개정)

④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다. (2000.12.29 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996.12.30 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (1996.12.30 신설)

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1함 제1호의 규정에 의한 고급주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (1999.12.28 신설)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1990.7.26 청구외 ○○○로부터 쟁점부동산을 포함한 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 539㎡ 및 위 지상건물 223.8㎡를 461,000천원에 취득(쟁점부동산 취득가액 279,613천원)한 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 4억원에 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 한다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 과세하였는바, 청구인이 제시한 증빙에 의하여 쟁점부동산의 양도가액이 확인되는지여부에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 청구인과 청구외 ○○○ㆍ○○○ 사이에 체결된 쟁점부동산의 검인계약서에 의하면, 1998.8.4 계약금 5천만원, 1998.9.21 잔금 1억5천만원, 합계 2억원(2인 합계 4억원)으로 기재되어 있으나, 1997.4.22 청구인의 처 ○○○을 채무자로 한 ○○신용협동조합 근저당권(채권최고액 1억3천만원) 및 임대보증금 8천만원에 대한 내용이 기재되어있지 아니함을 알 수 있다. (나) 다음으로, 청구인이 제출한 양도대금 관련 금융자료를 살펴보면, 첫째, 청구인은 당초 처분청 조사시 쟁점부동산 양도대금 중 일부로 1998.7.29 ○○에너지(주)○○지사로부터의 동 외상매입금을 변제하였다고 주장하다가 이 건 심사청구에서는 청구인의 농협계좌(000-00-000000)로 입금된 대출금 3억원 중 일부로 쟁점부동산계약일인 1998.8.4로부터 6일전인 1998.7.29 동 외상매입금 190,937,140원을 변제하였다고 주장을 번복하고 있다. 처분청 조사시 중개인 ○○○가 동 외상매입금에 대한 입금표를 자신의 양도관련철에 보관하고 있음이 확인되었다는 점, 1998.7.29 청구인의 농협계좌에서 출금된 현금은 163,000,000원 이어서 동 변제금액에 미달되고 실제 변제에 사용하였는지 여부도 확인되지 아니한다는 점, 청구인은 쟁점부동산 중개인 ○○○를 통하여 쟁점부동산 매매대금을 수령하였다고 진술하고 있는 반면, 청구외 ○○○는 청구인이 매매대금을 직접 수령하였다고 진술하여 청구인과 청구외 ○○○의 진술이 서로 다르다는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도시기 및 양도가액은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다. 둘째, 처분청의 조사서에 의하면, 청구인은 쟁점부동산 양도대금 4억원중 임대보증금 8천만원을 차감한 3억2천만원을 부채상환에 사용하였다는 주장이나, 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 별다른 소득이 없었음에도 (주)○○에너지판매(주)○○지사 부채상환 약 2억원, ○○상호신용금고 부채상환 약 2억원, ○○신용협동조합 부채상환 약 1억원, 청구인의 처 ○○○ 명의의 여관시설비 약 8천만원 등 총 5억8천만원이상을 사용한 것으로 나타나고 있는 바, 청구인은 청구인이 주장하는 쟁점부동산 양도대금 수령액 3억2천만원(임대보증금 8천만원 차감)보다 훨씬 많은 금액을 사용하였음을 알 수 있다. 셋째, 또한, 청구인이 당심에 제출한 ○○상호신용금고의 금용거래정보제공서에는 청구인 명의의 대출금거래원장 8게 계좌에 대한 정보가 제공된 것으로 나타나고 있음에도 청구인은 이 중 일부인 2개 계좌의 대출금거래원장상 대출금액 150,000,000원을 상환한 것만 제출하여 다른 6개 대출계좌의 대출 및 상환내역이 확인되지 않고 있다. (다) 이어서, 청구외 ○○○이 쟁점1토지 및 쟁점1건물을 2억원에 취득하였고, 청구외 ○○○가 쟁점2토지 및 쟁점2건물을 2억원에 취득하였다고 주장하는 바 이에 대하여 살펴본다. 청구외 ○○○은 쟁점부동산 계약일인 1998.8.4 본인 및 가족 통장에서 6천만원을 출금하여 5천만원을 청구인에게 지급하였고, 잔금 1억5천만원 중 임차보증금 승계분 8천만원을 차감한 7천만원은 본인예금 11,000천원, 정기예탁금 40,000천원, 친척차용금 약 20,000천원으로 지급하여 총 2억원에 쟁점1토지ㆍ건물을 취득하였다고 주장하고 있으나, 금융자료에 의해 확인되는 것은 취득가액의 일부분에 불과하여 전체 취득가액이 확인된 것으로 보기가 어렵고, 청구외 ○○○는 쟁점2토지ㆍ건물을 2억원에 현금으로 취득하였다고 진술만 할 뿐 이 건 심리일 현재까지 이를 뒷받침할 만한 증빙을 제시하지 못하고 있다. (라) 끝으로, 청구인은 쟁점부동산 양도당시에는 국가외환위기상황으로서 청구인의 경영상태 악화 및 ○○에너지(주)의 임의 경매 신청으로 쟁점부동산을 급매할 수 밖에 없는 상황이었다는 주장이나, 첫째, 쟁점부동산의 ㎡당 개별공시지가 변동추이를 보면, 취득당시(1990년)700,000원에서 양도당시(1998년) 1,630,000원으로 132.8％ 상승하였음에도 청구인이 주장하는 실지거래가액은 취득가액 279,613천원에서 양도가액 400,000천원으로 43.0％ 상승에 불과한 점, 둘째, 통상 기준시가는 시가의 80％정도에서 책정되는 현실을 감안할 때 청구인의 취득가액은 기준시가의 128.5％로서 처분청도 이를 인정하고 있으나, 양도가액은 기준시가의 87.4％에 불과한 점, 셋째, 청구인은 ○○에너지(주)○○지사에 지급할 외상매입금 190,937,140원을 장기간 지급하지 아니하여 1998.7.16. ○○에너지(주)○○○지사가 쟁점부동산을 임의경매신청함에 따라 이를 양도하게 되었다고 주장하면서, 처분청 조사당시에는 쟁점부동산 양도가액의 일부로 동 외상매입금을 변제하였다고 진술하였다가, 이 건 심사청구에서는 쟁점부동산의 양도가액이 아닌 타 금융기관의 대출금으로 이를 변제하였다고 당초 진술을 번복하고 있으며, 이와 관련하여 청구인이 제출한 금융자료는 청구인의 번복진술을 뒷받침하지 못하는 것으로 보여진다 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 급박한 상황에서 쟁점부동산을 거래하였다 하더라도 기준시가에 훨씬 못미치는 저가에 양도하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니한다. (마) 위 내용을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 400,000,000원을 쟁점부동산의 실지양도가액으로 인정하기가 어렵다고 판단되고, 따라서, 이는 쟁점부동산의 취득 및 양도가액 중 양도당시의 실지거래가액이 불분명한 이 건의 경우, 취득당시의 실지거래가액이 확인되는지의 여부와 관계없이 소득세법 제100조 제1항 본문규정에 의하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분청의 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이다. 5.결 론 이 건 심사청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [관련법령] 소득세법 제100조 / 소득세법 제97조 /