처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보고 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 결정고지한 양도소득세 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 판단됨
처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보고 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 결정고지한 양도소득세 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 판단됨
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.
청구인 및 청구인의 형인 청구외 신○○(이하 청구인과 신○○을 “매도인”이라 한다)은 1977.08.19. 매도인의 부친으로부터 ○○도 ○○시 ○○동 ○○ 대지 331.2㎡(청구인 소유) 및 같은 곳 365-7 대지 652.3㎡(신○○ 소유)를 증여를 원인으로 취득하여 1990.11.06. 위 부동산에 지하 1층 지상 5층 상가건물 3,259.73m(청구인 및 신○○이 각각172 소유자이고, 이하 위 부동산들을 "쟁점부동산"히라 한다)을 신축하여 보유하다가 1998.11.20. 청구외 박○○(이하“매수인”이라 한다)에게 양도하였고, 청구인은 1999.01.26. 수기로 작성된 쟁점부동산의 양도당시매매계약서(매매대금이 1.672백만 원으로 되어 있고, 검인계약서와 동일함) 등을 첨부하여 실지거래가액(양도가액 676백만 원, 취득가액 558백만 원)으로 자산양도차익 예정신고 하였다가, 처분청의 양도소득세 실지조사 당시에는 당초 매매계약서와 다른 워드 프로세서로 작성된 매매계약서(매매대금1,672백만 원이고, 이하 “쟁점매매계약서”라 함) 등을 제시하면서 실지 양도가액은 당초 신고한 676백만 원이라고 하였다. 처분청은 매도인에 대하여 양도소득세 실지조사를 한 결과, 청구인이 주장하는 실지 양도가액은 쟁점매매계약서 등의 거래증빙에 의해 확인되지 않아 실지거래가액이 불분명하다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.12.07 청구인에게 1998년 과세연도양도소득세 173,195,240을 결정고지 하였다 청구인은 이에 불복하여 2001.03.06. 이 건 심사청구하였다.
매도인은 1958.10.10. 매수인과 쟁점부동산외 매매대금을 1,672백만 원으로 하고, 쟁점부동산에 근저당 채무 800만원은 매도인이 변제하고, 전세 보증금 채무 2,796백만원은 매수인이 인수하기로 하되, 매매대금을 초과한 전세보증금 1,123백만 원은 매도인이 등기이전시 100백만 원을 지급하고, 나머지 1,023백만 원은 2001.10.9까지 매수인에게 지급하기로 매매계약을 체결하고 쟁점부동산을 양도하였으며, 매도인은 청구외 (주)○○상호신용금고에 대한 채무 800백만 중 734백만 원을 이미 상환되었고, 매수인에게 지급할 채무 1,123백만 원 중 소유권 이전 당시 120백만 원을, 2000.2월에 540백만 원을 이미 지급하였으며, 채무불이행시 청구인의 소유 부동산으로 대물변제하기로 지불각서를 작성하여 매수인에게 주었음이 쟁점매매계약서, 실질적 중개인 이○○ 및 매수인의 확인서, 매매대금영수증사본, 지불각서 등에 의해 확인됨에도 처분청이 청구인이 신고한 실지 양도가액을 인정하지 않고 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
청구인이 주장하는 쟁점부동산에 대한 실지 양도가액 1,672백만 원은 쟁점 부동산의 시가를 가늠할 수 있는 근저당 설정금액4,267백만 원이나 전세보증금 등 3,596백만 원보다 현저하게 낮고, 매수인이 1998년도 종합소득세 신고시 제출한대차대조표상의 쟁점부동산 취득가액 2,786백만 원과도 차이가 있으며, 매수인에게 지급하였다고 주장하는 매매대금에 대하여 금융조사를 한 결과 대금 거래가 세무조사 착수 이후에 이루어졌고, 매수인 계좌에서 다시 청구인의 모친인 청구외 이○○의 계좌로 입금되었으며, 현재까지도 매매대금 중 463백만 원 대금이 10억 원에 이르는 거금인데도 쟁점부동산 등기접수일 이후에야 단지지불각서만을 받고, 채권확보를 위하여 담보제공 등을 받은 없는 사실 등에 비추어 보면 청구인이 주장하는 쟁점부동산에 대한실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다.
(2) 같은 법 제97조 【앙도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 』 라고 하면서, 그 제1호에 『취득가액』 을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는 「제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 』 라고 규정 하고 있다
(3) 같은 법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에는 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. (이하 생략)』 라고규정하고 있다. (4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유 기간·거래규모 및거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우" 라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.」 라고 규정하면서, 그 제3호에 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우.』 라고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항에는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 』 라고 규정하면서, 그 제2호에 『제4항 3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』 라고 규정하고 있다.
(1) 사실관계 (가) 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액 558백만원에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (나) 처분청이 2000.1월경 매도인에게 2000.02.08.~02.24.까지 양도소득세 실지조사를 한다고 세무조사 사전통지한데대하여, 청구인은 장기출장을 사유로, 청구인의 형인 신○○은 질병(스트레스성 갑상선)을 사유로 세무조사연기신청(2000.02.10.접수)하였고, 처분청은 연기신청에 이유 있다고 하여 2000.02.14. 세무 조사연기 통지하였음이 세무조사연기신청서 및 이에 대한 통지서에 의해 확인 되고, 청구인은 세무조사연기신청서를 제출한 익일인2000.2.11.과 2000.2.15.매수인 박○○의 저축예금계좌(○○은행 ○○지점 000-000000-00-000, 2000.02.11개설되어 2000.03.04.해지됨)로 각각 290백만 원 및 250백만 원을 입금하였음이 매수인의 통장사본 등에 의해 확인된다. (다) 매도인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 및 양도당시의 기준시가와 매수인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 아래 표와 같고, 양도당시 쟁점 부동산에 설정된 근저당 금액은 4,267백만 원이며, 전세보중금은 2,796백만 원(매수인은 1998년 귀속 종합소득세신고시 같은 금액을 부채로 계상함)임이 등기부등본, 매도인의 양도소득세신고서, 매수인의 종합소득세신고서 등의 심리자료에 의해 확인된다. (단위 백만원) 구분 청구인외 1인의 신고내용 양도당시의기준시가② 매수인신고취득가액③ 비율 계① 청구인 신○○
① /②
① /③ 합 계 1,672 679 996 2,274 2,278 75.3 60.0 토 지 980 330 650 1,592 1,592 61.6 61.6 건 물 692 346 346 682 1,194 101.5 58.0 (라) 매도인과 매수인이 1998.10.31. 체결한 사업양도양수계약서를 보면, 자산과 부채의 총액은 1998.10.31. 현재장부가액을 기초로 하여 실사를 거쳐 결정하고(제2조), 양도대금은 자산총액에서 부채총액을 차감하여 지급하기로 하되 차감잔액이 발생하지 않을 경우에는 양도대금 지급은 완료된 것으로 보고 매수인이 자산과 부채를 인수한다(제3조)고 되어 있고, 매도인과 매수인이 쟁점부동산을 실사하여 결정한 자산·부채는 토지 가액 1,592백만 원, 건물가액 1,194백만 원, 집기비품 8백만 원, 임대보중금 2,796백만 원으로 차감잔액이 발생하지 않았음이 ‘사업양도양수계약서’에 의해 확인되고, 매수인은 위 자산ㆍ부채로 대차대조표를 작성하여 1998년 귀속 종합소득세를 신고하였음을 알 수 있다. (마) 처분청의 조사종결복명서를 보면, 매수인 박○○는 쟁점부동산의 채권·채무는 물론 취득경위에 대하여 정확히 모르고 있고, 매수인과 동행한 청구외 이○○(청구인이 실질적인 중개인이라고 한 자로서, 매수인과 함께 청구외 (주)○○냉동 공동대표이사임)이 매매내용을 구체적으로 설명하였고, 쟁점 매매계약서상 매도인이 변제하기로 한 청구외 (주)○○상호신용금고 채무 800백만 원은 소유권이전이후인 1999.05.06. 매수인이 대위변제하였음에도 조사일 현재 매도인과 매수인 사이에 대위변제금액에 대한 별도의 합의나계약내용이 전혀 없으며, 매도인이 매수인에게 지급하기로 한 1,123백만 원 중 청구인이 2000.02.11.과 2000.02.15.각각 매수인의 계좌에 입금시킨 290백만원 및 250백만 원에 대하여 금융추적조사를 한 결과, 매수인 박○○의 계좌에서2000.03.04. 출금된 200백만 원 중 180백만 원은 청구인의 모인 이○○의 계좌로, 나머지 20백만 원은 청구인의 계좌로 대체입금 되었음이 확인되고, 출금전표 및 입금전표에 기재된 필체는 동일하며, 기타 금액은 현금으로 인출되어 거래대금 추적이 불가능하였음을 알 수 있다.
(2) 판 단 청구인은 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 청구인이 실지거래가액이라고 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 1,672백만원이 양도당시의 거래증빙 등에 의해 확인되는지 살펴본다. (가) 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 앙도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서, 매매계약 기타 중빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것(대법원 98두19841호, 1997.11.26.외 다수 같은 뜻임)이고, 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에는 실지거래가액에서 제외하는 것이다(대법원 99두l1240, 2000.06.09,국세심판원 2000중596호,2000.06.15.외 다수) (나) 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 1,672백만원이 쟁점매매 계약서 등 청구인이 제시한 거래증빙 등에 의하여 확인되는지를 보면,
1. 쟁점매매계약서는 조사자가 자산양도차익 예정신고서에 첨부된 매매계약서에 근저당 및 전세보증금 등의 언급이 없다고 지적하자, 조사당시 제출된 매매계약서임을 처분청의 조사복명서에 의해 확인되는 점.
2. 청구인은 청구외 이○○의 소개로 매수인을 만나 매매계약을 체결하였고, 실질적인 중개인이 이○○이라고 하면서도 쟁점매매계약서에 중개인인 이○○의 표시 없는 점.
3. 일반적으로 매매대금이 부동산에 설정된 근저당 등의 채무보다 적을 경우, 매수인은 매도인의 다른 재산에 근저당 등을 설정하여 채권확보를 위한 적절한 조치를 취하는 것이 보편적인 부동산거래 관행인데도, 청구인의 주장처럼 매도인이 2000.10.9.까지 매수인에게 지급할 채무가 1,023백만 원으로 상환기간이 양도일로부터 약 2년이고 10억 원이라는 거액임에도 단지 쟁점매매계약서상에 2000.10.09.까지 지급받기로 약정만 하였고, 소유권이전등기 익일인 1998.11.21.에는 채무불이행시 청구인의 소유 부동산(○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 외 3필지)으로 대물변제하기로 매수인 및 청구외 이○○에게 각서를 작성하여 주었다고 하나, 매매당시 청구인의 소유 부동산이 있음에도 매수인이 채권확보를 위하여 근저당권 등을 설정하지 않은 것은 부동산거래 관행상 극히 이례적인 점
4. 사업양도양수계약서에는 쟁점부동산의 양도대금이 2,786백만으로 기재되어 있고, 매수인 또한 1998.12.31. 현재대차대조표상 토지가액 및 건물가액의 합계액을 2,786백만 원으로 하여 1998년 귀속 종합소득세 확정신고를 한 점.
5. 매도인은 청구외 (주)○○상호신용금고 채무 800백만 원을 상환하였다고 주장하나, 위 채무는 소유권이전등기 이후인 1999.05.06.매수인이 대위변제하였음이 조사종결복명서 및 (주)○○상호신용금고가 처분청에 통보한 공문, 전표 등에 의해 확인됨에도 청구인은 위 대위 변제된 채무상당액에 대하여 매도인과 별도의 채권채무관계가 있음을 구체적으로 밝히지 못하고 있는 바, 매도인이 채무를 상환하였다고 단정하기 어려운 점.
6. 매도인은 매수인에게 지급할 채무 1,123백만 원 중 소유권이전 당시 120백만 원을 지급하였고, 2000.2월에는 540백만 원을 이미 상환하였다고 주장 하나, 전시한 사실관계 (마)에서 살펴본 바와 같이 청구인이 입금시킨 대금은 다시 청구인의 모인 이○○ 및 청구인 계좌로 대체입금된 점, 출금전표 및 입금전표에 기재된 필체가 동일한 점, 박○○ 계좌개설 거래신청서에 박○○와 청구인의계약거래로 인한 지급금지 계좌라고 기재된 점,청구인은 2000.02.10. 장기출장을 상로 세무조사 연기신청한 후 세무조사가 있음을 안 이후인 2000.02.11과 2000.02.15. 매수인의 계좌로 직접 입금하고 2000.03.04. 출금한 점, 등으로 보아 청구인이 매수인의 계좌에 입금한 위 금액이 쟁점부동산 매매대금의 일부 또는 매매대금과 관련되어 매수인에게 지급된 것이라고 보기는 어렵고, 또한 매도인이 매수인에게 지급할 채무 1,123백만 원 중 청구인이 지급 하였다고 주장하는 위 670백만 원을 제외한 나머지 453백만 원은 지급기일인 2000.10.09.임에도 심리일 현재까지도 지급관련 거래증빙을 전혀 제시하지 못하고 있는 점.
7. 청구인은 심리일 현재까지도 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 거래중빙을 달리 제시하지 못하고 있는 점 등으로 보아청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 1,672백만원은 청구인이 제시한 쟁점매매계약서나 기타 거래증빙에 의해 객관적으로 확인되지 아니하므로 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보고 공정과세협의회의 심의를 거쳐 기준시가로 양도차익을 계산하여 청구인에게 결정고지한 이 건 양도소득세 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.