취득가액이 확인되는 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 건축신축비용을 필요경비로 인정할 수 없고 처분청도 토지와 건물을 구분하지 않고 양도가액과 취득가액을 계산하였으므로 과세표준과 세액을 다시 경정해야 함
취득가액이 확인되는 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 건축신축비용을 필요경비로 인정할 수 없고 처분청도 토지와 건물을 구분하지 않고 양도가액과 취득가액을 계산하였으므로 과세표준과 세액을 다시 경정해야 함
○○세무서장이 2001.01.05 청구인에게 결정 고지한 1998귀속 양도소득세 10,785,280원은
1. 양도차익을 다음과 같이 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정합니다.
2. 나머지 청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다. <다음: ○○세무서장이 경정할 내용> 구분 쟁점토지 쟁점건물 비고 양도가액 195,000,000원× (토지기준시가/ 토지+건물기준시가) 기준시가 쟁점토지: 실지거래가액결정 쟁점건물: 기준시가결정 취득가액 120,000,000원 기준시가 필요경비 취득세 등 취득세 등
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 171.60m 2 (이하 "쟁점토지"라고 한다)와 동소재 지상 건물1동 404.46m 2 (이하 "쟁점건물"이라 한다)을 1998.11.30 청구외 이○○에게 양도하고, 실지거래가액에 의하여 양도가액 195,000,000원, 취득가액 120,000,000원, 필요경비45,694,369원으로 계산하여 1999.01.07 1998귀속 양도소득세과세표준 및 세액을 신고 납부하였다, 처분청은 이건 실지조사하는 과정에서 건축신축비용 39,143,290원(이하 "쟁점비용"이하 한다)에 대한 증빙의 제시가 없다하여 필요경비로 인정하지 아니한 처분을 하고, 2001.01.05 청구인에게 1998귀속 양도소득세 10,785,280원을 고지결정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.03.06 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점토지와 그 지상의 주택을 청구외 장○○으로부터 120,000,00원에 취득한 후 그 지상의 주택을 철거하고 쟁점주택을 신축하여 사용하다가 양도한 사실에 대하여 이건 양도소득세 신고시 쟁점주택의 신축비용을 평당 800,000원을 지출하였으나 보수적인 관점에서 그 신축비용을 39,143,290원(쟁점금액)만 반영하여 자본적지출인 필요경비로 계상 신고하였으나, 처분청은 쟁점 금액을 자본적지출인 필요경비로 인정하지 않고 이건 고지결정을 하였으므로 이를 취소하여야한다.
청구인은 쟁점건물에 대한 건축물관리대장과 준공검사필증 등을 증빙자료로 제출하고 있지 그 신축가액을 산출할 수 있는 건축자재구입내역 및 공사시공급액 등 증빙서류의 제시가 없으므로 쟁점금액을 자본적 지출액인 필요경비로 인정하지 아니하고 이건 고지 결정함은 정당하다.
1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
2. "생략"』라고 규정하였고 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.
2. 대통령령이 정하는 설비비와 개량비
3. 대통령령이 정하는 자본적지출액 "이하생략"』라고 규정하였다. (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】제1항에서 『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득아갱 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의해야 한다. "이하생략"』라고 규정하였고 제2항에서 『제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.』라고 규정하였다.
(1) 청구인이 쟁점토지의 지상에 쟁점건물을 1985.12.16 신축하였고, 쟁점건물과 쟁점토지를 함께 청구외 이○○에게 매매가액 195,000,000원으로 하여 1998.11.30 양도하였으며, 쟁점토지를 120,000,000원에 취득한 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 서루 다툼이 없다.
(2) 청구인은 쟁점건물과 쟁점토지를 양도한 사실에 대하여 양도 및 취득시 실지거래가액에 의하여 계산한 1999.01.07 1998귀속 자산양도차익예정신고한 내용을 보면, 쟁점건물과 쟁점토지의 가액을 각각 물건별로 구분함이 없이 양도가액과 취득가액을 계산하였으며, 쟁점건물의 완공 당시 기준시가에 의하여 산출한 금액을 필요경비인 자본적지출로 계상 하였음을 알 수 있다.
(3) 처분청은 상기(2)와 같이 신고한 내용에 대하여 실지조사과정에서 자본적 지출로 계상한 쟁점금액에 대한 증빙서류의 제시를 요구하였으나 청구인이 쟁점금액의 실지가액을 확인할 수 있는 증빙서류를 제시하지 않았다 하여 쟁점금액을 자본적 지출인 필요경비로 인정하지 아니하고, 토지와 건물를 따로 구분함이 없어 양도차익을 계산하였음이 조사서 및 결의서에 의하여 확인된다. 이 건 청구인이 신고한 양도차익과 처분청이 결정한 양도차익의 내용을 <표1>과 간다. <표1. 양도차익 신고 내용 및 결정내용> 양도물건 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 자본적지출 취득세등 계 쟁점토지 쟁점건물 청구인신고 195,000,000 120,000,000 39,143,290 6,551,079 45,694,369 29,305,631 처분청결정 195,000,000 120,000,000 0 6,551,079 6,551,079 68,448,921
(4) 청구인은 취득시 쟁점토지와 동 지상 건물1동(약35평)을 120,000,00원에 취득하여 동 지상건물을 철거하고, 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하게되므로 그 필요경비인 자본적 지출로 건축물철거비용, 설계비 5,000,000원, 건물신축비(평당 800,000원)이 들었으나, 보수적인 관점에서 최저가인 39,143,290원만을 자본적지출로 계상하여 실지적인 자본적 지출액보다 적게 필요경비로 계상되어 신고되었으며, 또한 신고된 쟁점금액이 쟁점건물 신축 당시 한국감정원에서 발간한 건물신축단가표에 의하여 계산된 신축비용보다 적게 반영하였음이 제시된 증빙서류에 확인됨에도 불고하고, 처분청은 쟁점금액 전액을 자본적 지출인 필요경비로 인정하지 않는 부당한 처분을 하였다고 주장하며, 그 증빙서류로 사실증명서, 준공신고서 및 준공검사필증, 등기부등본, 건축물대장, 건물신축단가표 등을 제시하고 있다.
(5) 청구인이 제시한 증빙서류를 살펴보면, 그 증빙서류에 의하여 쟁점건물을 청구인이 신축하고 청구인 명의로 소유권 이전 등기하여 사용하였음을 확인되나, 쟁점건물의 실지 취득가액(신축비용)이 확인되는 객관적이고 구체적인 증빙으로 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 이 건 결정을 하면서 청구인이 자본적지출인 필요경비로 계상한 내용을 필요경비로 인정하지 않은 처분에는 잘못이 없어 보인다.
(6) 처분청은 쟁점토지 와 쟁점건물을 별도의 양도자산으로 보아 그 양도자산 별로 각각의 양도가액과 취득가액을 계산하여 이건 과세표준과 세액을 경정하여야 함에도, 쟁점토지와 쟁점건물을 동일한 자산의 양도로 보고 이건 양도차익을 산정하고 과세표준 및 세액을 경정하는 잘못된 결정을 하였음이 확인된다.
(7) 관렵법규를 종합하여 살펴보면, 건물 또는 토지의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액과 필요경비인 취득가액의 계산은 기준시가에 의하여 계산함이 원칙이나 그 건물 또는 토지의 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고되어 실지거래가액이 확인되는 경우 실지거래가액으로 결정한다고 규정하였으며, 토지와 건물을 함께 양도하여 실지거래가액이 구분이 되지 않는 경우 기준시가에 의하여 비례 안분한 금액을 토지와 건물 각각의 실지거래가액으로 보도록 규정하였고, 취득가액이나 양도가액 중 하나라도 실지거래가액을 알 수 없는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있음을 알 수 있다.
(8) 위 사실관계 및 관련 법류를 종합하여 판단하면, 청구인은 이건 실지거래가액에 의하여 신고시 쟁점건물을 필요경비인 취득가액(자본적지출)을 기준시가에 의하여 계산된 가액으로 하였고, 실지조사시 쟁점건물의 실지 취득가액을 알 수 있는 증빙제시를 처분청이 요구하였으나 이에 응하지 사실이 있으면, 이건 심사청구를 하면서도 쟁점건물의 취득가액이 확인되는 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없는 상황에서 쟁점금액을 자본적지출인 필요경비로 인정할 것을 주장함은 받아들이기 어렵다 할 것이나, 처분청은 이 건 결정을 하면서 양도차익을 산정 함에 있어 쟁점토지와 쟁점건물을 구분하여 각각의 양도가액과 취득가액을 계산하지 아니하여 과세표준 및 세액을 잘못 계산하였음 확인되므로 관련법규에서 규정하는 바에 따라 <표3>과 같이 양도자산별 구분하여 쟁점토지는 실지거래가액으로 양도가액과 취득가액을 계산하고, 쟁점건물은 기준시가로 양도가액과 취득가액을 계산하여 그 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것이다. <표2. 처분청이 이건 양도차익을 재 산정 하여야 할 내용> 구분 쟁점토지 쟁점건물 비고 양도가액 195,000,000원× (토지기준시가/ 토지+건물기준시가) 기준시가 쟁점토지: 실지거래가액결정 쟁점건물: 기준시가결정 취득가액 120,000,000원 기준시가 필요경비 취득세 등 취득세 등 따라서, 이건 심사청구는 청구주장에 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.