건물을 주택 이외의 건물로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 165.0m 2, 건물 43.42m 2 (이하 "쟁점건물"이라 한다)을 1990.12.20. 경매로 취득하여 주택을 보유하다가 1994.03.07. 근린생활시설(일반음식점)로 용도를 변경한 후 정구외 박○○ 등에세 임대하여 음식적으로 사용하였고, 1999.11.25.에는 다시 주택으로 용도변경한 후 1999.12.07. 양도하고도 쟁점건물은 양도당시 1세대1주택이라 하여 양도소득세를 신고·납부하지 않았다. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 양도할 당시까지도 사실상 음식적으로 사용하였으므로 쟁점건물은 주택에 해당하지 않는다고 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000.11.05. 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 13,459,270원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000.12.09. 이의신청을 거쳐 2001.02.27. 이 건 심사청구하였다.

청구인은 쟁점건물을 경배로 취득하여 3년 4개월간 주택으로 사용하다가 임대하였고, 청구외 박○○ 등의 임차인들은 1994.03.07.부터 쟁점건물에서 거주하면서 쟁점건물의 구조변경을 하지 않고 음식점으로 사용하였으며, 청구인은 청구외 박○○에게 주택을 원상회복토록 하고, 1999.11.25. 쟁점건물 용도를 주택으로 변경하여 주택인 상태에서 양도하였음에도 처분청이 쟁점건물을 주택 이외의 건물로 보고 과세한 처분은 부당하다.

건물의 용도구별은 공부상의 연도에 불구하고 실제 사용용도에 의하는 것이고, 쟁점건물이 양도시점 15일전부터 비어 있었다고는 하나 매매계약 당시까지도 음식점으로 사용되다가 양도되었음이 현지확인조사결과 확인되므로 쟁점 건물을 주택이외의 건물로 보고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물이 양도한 때에 주택이었는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】에는 『다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.』라고 규정하면서, 그 제3호에『대통령령이 정하는 1세대 1주택(괄호생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』으로 규정하고 있고, 같은법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】제1항에는 『법 제98조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다.(단서규정 생략)』라고 규정하고 있다.

(2) 같은법 기본통칙 89-3【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세 여부】에는 『소유하고 있는 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포·사무실 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다.』라고 규정하고 있다. (3) 국세기본법 제14조 【실질과세】제2항에는 『세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점건물을 주택으로 3년 이상 보유하였고, 쟁점건물은 1994.03.07.부터 양도직전인 1999.11.10.까지 음식점으로 사용되었던 사실에 다툼이 없으나, 청구인은 쟁점건물을 주택으로 변경하여 양도하였다고 주장하므로 처분청이 양도당시 쟁점물건을 주택 이외의 건물이었다고 보고 과세한 처분이 맞는지를 살펴본다.

1. 청구인은 청구외 박○○ 등의 임차인들이 쟁점건물에서 거주하면서 주택으로 사용하였고, 청구외 박○○에게 쟁점건물을 주택으로 원상회복토록하고, 공부상 주택으로 용도변경하여 1999.11.20. 매수자인 청구외 이○○와 매매계약을 체결하였다고 하나, 쟁점건물에서 양도직전까지 '○○'라는 상호로 음식점(보신탕)을 영위하였던 임차인인 청구외 박○○에게 당심에서 직접 전화로 확인한 결과, 청구외 박○○은 쟁점건물에 주소를 두고 실지 거주한 사실이 없고, 음식점에서 주택을 원상회복을 하기 위하여 내부수리를 하거나 수리비 명목으로 청구인에게 대금을 지급한 사실이 없다고 답변하도 있고, 청구인은 쟁점건물을 음식점에서 주택으로 용도변경하여 매수자인 청구외 이○○에게 양도하기로 매매계약하였음을 확인할 수 있는 매매계약서나 양도당시까지 쟁점건물이 주택으로 개조되었음을 알 수 있는 공사비 증빙서류등을 전혀 제시하지 못하고 있고, 청구인은 1999.11.20. 청구외 이○○과 매매계약을 체결하고 1999.11.25. 근린생활시설(음식점)에서 주택으로 건축물 용도변경하였음이 청구주장 및 건축물관리대장에 의해 확인됨에도 매매계약 이전에 주택으로 용도변경하였다고 사실과 다르게 주장하고 있음을 알 수 있다.

2. 쟁점건물을 취득한 청구외 이○○는 1999.11.20. 매매계약하고 1999.12.07. 매매대금의 잔금을 지급하였으며, 쟁점건물은 매매계약 당시까지 음식적으로 사용 중이었고, 잔금지급일 15일 전부터는 비어있었다고 처분청이 쟁점건물에 대한 현지확인조사 당시 확인(2000.10.19.작성)하였다.

3. '양도소득세가 비과세되는 1세대1주택'이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말하는 것이며, 주택을 주택 이외의 건물로 사용하다가 다시 주택으로 용도를 변경한 후 양도하는 경우에는 주택으로 보유한 기간이 3년 이상이면 양도소득세가 비과세 되는 것(재산46014-1487,2000.12.14.외 다수)이나, 공부상 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포·사무실 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 주택으로 보지 아니한다.(소득세법 기본통칙 89-3) 따라서 청구인이 쟁점건물을 양도하기에 앞서 공부상 주택으로 용도변경하였다고 하더라도, 쟁점건물은 매매계약 당시까지 음식점으로 사용되었고, 음식점에서 주택으로 개조되었음을 확인할 수 있는 공사비 증빙서류 등의 제시가 없는 상황에서는 쟁점건물은 양도할 당시까지도 음식점으로 사용된 건물로서 실질적으로 주택으로 용도가 변경된 주거용 건물로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 쟁점건물을 주택 이외의 건물로 보고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 이 건 부과처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.