기준시가로 양도차익을 산정한 양도소득세를 부과한 처분의 당부

○○세무서장이 2001.02.02 청구인에게 결정고지한 1999년 귀속 양도소득세 87,993,180원은 청구인이 1999.04.30 자산양도차익 예정신고한 내용(양도가액 1,040,000,000원, 취득가액 1,028,610,000원)으로 양도차익을 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 423.4㎡ 및 동지상 건물 525.95㎡를 보유하다가 1999.02.01 양도하고 1999.04.30 아래와 같이 실지거래가액으로 자산양도차익 예정신고를 한 사실이 있다. (원) 일련번호 구 분 면적(㎡) 취 득 양 도 일 자 금 액 일 자 금 액 합계 대지 423.40 1,028,610,000 99.2.1 1,040,000,000 건물 525.95

① 대지 296.38 90.9.28 668,500,000

② 127.02 97.1.9 200,110,000

③ 건물 493.8 93.9.27 160,000,000

④ 32.15

• 0

○○세무서장은 청구인이 상기 일련번호①대지 296.38㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 취득가액을 668,500,000원으로 신고하였으나, 전소유자 청구외 김○○는 우편조회 및 현지조사시 313,600,000원이라 주장하여 서로 일치하지 않는다고 실거래가액이 확인되지 않는 경우(양도가액 및 나머지 취득가액은 청구인과 처분청간에 다툼이 없음)로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 2001.02.02 청구인에게 1999년 귀속 양도소득세 87,993,180원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.02.23 심사청구하였다.

쟁점토지의 취득가액은 668,500,000원임이 토지매매계약서, 대금영수증 등에 의하여 명확히 확인되고 당시 공시지가(503,846,000원)에 의하여 객관적으로 뒷받침되는 데도 이를 인정하지 않고 전 소유자 김○○의 근거 없는 일방적인 주장과 일치하지 않는다고 기준시가로 과세한 것은 부당하다.

쟁점토지의 취득가액을 청구인은 668,500,00원이라고 신고하였으나, 전 소유자 김○○는 313,600,000원이라고 주장하므로 청구인이 신고한 취득가액이 정확하다고 볼 수 없어 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우로 보아 기준시가로 양도차익을 산정한 양도소득세를 부과한 처분청의 결정이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』고 규정하고, 그 제1호에서 『제94조 제1호 제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』고 규정하고 있다. 같은 법시행령 제166조 【양도차익의 산정】제4항에서 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당 해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.』고 규정하고, 그 제3호에서『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

① 쟁점토지 전체 423.4㎡는 전 소유자(김○○, 이○○, 문○○이 각각 1/3씩 지분형태로 보유)가 1987.09.09 대한주택공사에서 분양(3년 연부)받은 상업용지(분양가액 243,450,000원)로서, 당초 청구인이 296.38㎡(7/10), 청구외 김○○가 127.02㎡(3/10)를 각각 매수하였다가 1997.01.09 법원 경매를 통하여 청구인이 김○○지분 127.02m(3/10)를 취득한 사실이 관련서류에 의하여 확인된다.

② 쟁점토지의 취득가액을 매매계약서, 영수증, 검인계약서, 근저당권 설정 내용, 경매내용에 의하여 확인한 내용은 아래와 같다. (원) 구 분 매매계약서 영 수 증 검인계약서 일 자 금 액 일 자 금 액 일 자 금 액 합 계 955,000,000 955,000,000 499,500,000 계약금 97.7.4 100,000,000 90.7.4 100,000,000 98.8.30 49,500,000 중도금 97.8.4 400,000,000 90.7.31 400,000,000

• - 잔 금 90.9.10 455,000,000 90.9.4 455,000,000 90.8.31 450,000,000

③ 쟁점토지의 매도에 관련된 모든 일은 청구외 김○○가 주관하여 혼자 처리하여 나머지 2인(문○○, 이○○)은 자세한 내막을 알지 못한다고 처분청의 조사시 확인하고 있고, 김○○는 처분청의 우편조회에 대한 회보에서 쟁점전체토지 423.4㎡(128평)를 평당 3,500,000원씩 총 748,000,000원에 청구인 등에게 양도하였다고 하면서 “처리결과를 서면통보 바랍니다.” 라는 내용을 기재하여 회보한 사실이 확인된다. 또한, 위 김○○가 처분청의 조사 시 작성한 확인서에 의하면 청구인이 나중에 동 부동산을 매도시 세금이나 덜 내도록 하기 위하여 실제 매매가 보다 2배나 많은 계약서를 써달라고 해서 땅을 팔 욕심으로 작성하여준 사실이 있다고 주장하나, 이와 같은 주장을 뒷받침할 수 있는 별도의 실지매매계약서나 영수증 등 증빙서류는 제시하지 못하고 있다.

④ 공유자 청구외 김○○ 지분(127.02㎡)에 대한 근저당권 설정시의 채권최고액 370,000,000원(1992년 →삼성물산3억 원, 1995년 →1청구인7천만 원) 및 법원경매 시(96년)의 감정가액(381,060,000원)에 공시지가변동을(123.5%상승, ㎡당 90년 1,700,000원 →1995년 1996년 각각 2,100,000원)을 반영하여 산출한 쟁점토지의 취득 당시(90년)의 추정시가는 아래와 같다. 취득가액 비교표(대지423.4㎡) (원) 추정시가 청구인신고 전소유자주장 검인계약서 근저당설정기준 (95년누계 채권최고액) 감정가액기준 (96년경매가액)

① 998,650,472

② 1,028,501,686

③ 955,000,000

④ 448,000,000 499,500,000 시가(추정) 대비율

③ /①

③ /②

④ /①

④ /② 공시지가 719,780,000 95.6% 92.8% 44.8% 43.5% 추정시가는 근저당설정시 채권최고액과 법원경매시의 감정가액에 공시지가 변동율을 반영하여 계산함.

⑤ 청구인이 제시하는 토지매매계약서와 대금지급영수증(계약금 및 중도금)에 전 소유자 3인 중 2인(김○○, 문○○)은 인장을 날인하였으나, 이○○(000000-0000000)는 지장을 날인하여 동 지문이 이○○ 본인의 지문이 맞는지 여부를 경찰청과학수사과에 조회한 바, 위 토지매매계약서와 대금 영수증(계약금, 영수증)에 날인된 지문은 위 이기하의 우수무지 지문과 동일하다고 회보(경찰청과수61110-1087, 2001.05.07)하고 있다.

⑥ 대금영수증 3매(계약금, 중도금, 잔금)의 필체와 양식이 모두 서로 다르게 작성되어 있어 그 경위를 청구인에게 확인한 바, 계약금영수증은 부동산중개인 영업소에서 작성하였고, 중도금영수증은 전 소유자 청구외 김○○가 운영하던 업소(김○○는 당시 ○○시에서 ○○종합건재상사라는 상호로 골재 도매업을 영위하였음)에서 작성하였으며, 잔금영수증(3명 모두 소유권등기이전용 검인계약서에 찍은 인감도장을 날인함)은 법무사사무실에서 작성하였다고 진술하고 있다.

(2) 판 단 처분청은 청구인이 쟁점토지 423.4㎡의 총 취득가액을 955,000,000원이라고 신고하였으나, 청구인에게 동 토지를 매각하였던 전소유자 청구외 김○○는 총 매매가액이 448,000,000원이라고 주장하여 매매당사자간 거래가액의 차이가 무려 213.1%(955백만원/448백만원)나 되어 실거래 취득가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보아 양도차익을 기준시가로 결정하였는바, 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액인지를 판단하기 위하여 당시 추정시가와 대비하여 본다. 공유자인 청구외 김○○ 지분(3/10)에 근저당권 설정시의 채권최고액 350,000,000원(92년 3억 원, 95년 5천만 원)을 기준으로 90 →95년 공시지가 변동율(123.5%상승)과 연계하여 산출한 90년 취득 당시 쟁점토지 전체 423.4㎡의 추정시 가액은 944,669,365원, 법원경매시(96년)의 감정가액 381,060,000원을 기준으로 하여 같은 방식으로 산출한 추정시가는 1,028,501,686원으로, 청구인이 신고한 취득가액 955,000,000원은 동 추정시가의 약 92.8%~95.6%로서 거의 시가와 비슷한 가액이고, 취득당시의 공시지가 719,780,000원은 청구인이 신고한 가액 955,000,000원 대비 약 75.4% 정도인 반면, 전소유자 김○○가 주장하는 448,000,000원은 위 추정시가의 약 43.5%~44.8%로서, 공시지가와 대비하면 오히려 공시지가 보다 낮은 약 62.3%에 불과한 가액으로, 청구인이 신고한 가액이 당시 시가에 근접하는 가액으로 보인다. 또한, 위 김○○는 처분청의 조사 시 작성한 확인서와 우편거래 조회서에서 매도금액이 위와 같다고 주장만 할 뿐 이를 뒷받침할 수 있는 실지 계약서나 영수증 등 어떠한 증빙도 제시하지 못하고 있는 반면, 청구인은 토지매매계약서와 대금영수증을 제시하므로, 동 서류가 정상적으로 작성된 서류인지를 확인하기 위하여 매매계약서와 영수증(계약금, 중도금)에 날인된 매도인 중 이○○의 지문이 사실인지 여부를 경찰청과학수사과에 조회한 결과 동인의 것임이 확인되고 있어 위 계약서 및 영수증은 매매당사자들이 직접 작성한 것으로 인정되며, 통상 부동산 매매시의 계약금은 총 매매가액의 10%를 수수하는 것이 일반적인 상관행인점에 비추어 볼 때 총 매매가액 955,000,000원의 약 10%인 100,000,000원을 계약금으로 지급하였다는 청구인의 주장은 설득력이 있고, 계약금 영수증에 서명한 "金○○"라는 한자 글씨체가 우편조회 회보서에 기재된 필체와 일치하는 점으로 보아 위 계약금영수증에 김○○가 직접 자필로 서명한 사실이 인정된다. 위 사실관계를 종합해 보면 쟁점토지 취득시의 매매계약서, 대금영수증은 매매당사자가 실지 정상적으로 작성한 것으로 인정되며, 만일 청구외 김○○의 진술과 같이 매매계약서를 다시 작성하였다면, 통상 계약서만 다시 작성하는 것이지, 실제로 받지 아니한 대금영수증까지도 재작성 한다는 것은 일반적 타당성이 없다 할 것이고, 달리 청구인이 제시한 제증빙서류를 부인할 만한 별도의 객관적인 증거도 발견되지 아니한다. 따라서, 위와 같은 청구인의 주장이 사실이 아니라는 명백한 반증이 없는 상태에서 청구인이 증빙을 갖추어 신고한 취득가액이 전소유자의 물증 없는 주장과 일치하지 않는다 하여 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우에 해당한다고 보아 청구인이 신고한 실거래가액이 아닌 기준시가로 양도 차익을 산정하여 과세한 처분청의 결정은 잘못이라고 판단된다.