전세보증금을 취득가액에 포함할 수 있는지 여부

[이유]

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 000번지 대지 235.7㎡, 건물(단독주택) 249.98㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 1999.6.22. ○○지방법원의 부동산임의경매(98타경0000호)로 130, 050, 000원에 낙찰받아 소유하다가 1999.10.9. 청구외 최○자에게 양도하고, 1999.10.11. 실지거래가액(양도가액 140, 000, 000원, 취득가액 130, 050, 000원)으로 자산양도차익 예정신고하였다. 처분청은 양도소득세 실지조사한 결과 청구인이 세입자인 청구외 이○무(이하 "이○무"라고 한다)에 대한 전세보증금 50, 000, 000원(이하 "쟁점전세보증금"이라 한다)을 매수자인 청구외 최○자에게 승계하였음을 확인하고 조사확인된 실지거래가액(양도가액은 190, 000, 000원, 취득가액 130, 050, 000원)으로 양도차익을 계산하여 2000.12.15. 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 22, 514, 240원을 결정고지하였다.

경락자가 경락대금에 포함되지 아니한 임차인의 전세보증금을 반환할 의무가 발생하여 지급한 경우, 이는 취득가액에 포함되는 것임에도 처분청이 양도차익을 계산함에 있어 쟁점전세보증금을 취득가액에서 제외함은 부당하다.

쟁점전세보증금은 세입자인 이○무가 법원에 배당신청을 잘못하여 배당받지 못한 금액이고, 청구인이 반환할 의무가 없음에도 청구인이 자의적인 판단에 따라 지급하였으므로 취득가액에 포함할 수 없다.

• 가. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】제1항에서『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.』라고 하면서, 그 제1호에『취득가액』을 규정하고 있고, 그 제1호 가목에는『제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있다.

(2) 같은법 제100조【양도차익의 산정】제1항에는『양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다.(이하 생략)』라고 규정하고 있다. (3) 주택임대차보호법 제3조 【대항력등】제1항에는『임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.』라고 규정하고 있고, 같은조 제2항에는『임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.』라고 규정하고 있으며, 같은법 제3조의5【경매에 의한 임차권의 소멸】에는『임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.(1999.1.21.신설)』라고 규정하고 있다.

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계

• 가) 쟁점부동산에 대한 실지거래 양도가액은 쟁점전세보증금을 포함하여 190, 000, 000원이고, 청구인은 1999.10.9. 매수자인 청구외 최○자로부터 매매대금(잔금)을 수령하여 세입자인 이○무에게 쟁점전세보증금을 지급하였음이 청구인, 매수인, 중개업자 확인서 및 매매계약서 등으로 확인되고, 이에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다.
• 나) 청구외 주식회사 ○○은행 ○○동 지점장은 1996.1.17. 및 1996.8.8. 쟁점부동산의 전소유자인 청구외 하○자를 채무자로 하고 채권최고액을 각각 60, 000, 000원으로 하여 근저당권을 설정하고, 1998.2.19. 임의경매 신청하였으며, 쟁점부동산은 1999.6.22. 청구인에게 130, 050, 000원 낙찰되었음이 등기부등본 및 ○○지방법원의 부동산임의경매(98타경0000호) 배당표에 의해 확인된다.
• 다) 세입자인 이○무는 1992.5.5.~1999.11.1.까지 쟁점부동산 소재지에 주민등록이 되어 있었음이 인감증명서에 의해 확인되고, 이○무는 1994.11.7. 쟁점부동산의 전전소유자(1982.12.30.매매취득)인 청구외 윤○섭과 전세보증금 50, 000, 000원, 임대차기간 12개월인 임대차계약(88부동산에서 재계약한 것으로 신뢰성 있다고 판단됨)을 체결하였고, 1996.3.18.에는 전소유자(1995.12.4.매매취득)인 청구외 하○자와 전세보증금 60, 000, 000원, 임대차기간 12개월인 임대차계약을 체결하였음이 전세계약서에 의해 확인된다.
• 라) 이○무는 1998.4.13. 위 청구외 하○자와 체결한 전세보증금 60, 000, 000원의 전세계약서를 첨부하고, 주택인도일을 1990.9.3.로, 주민등록 전입신고일을 1992.9.3.로, 확정일자일을 1992.3.18.로 기재하여 ○○지방법원 민사집행과에 권리신고겸 배당요구서를 제출하였으나, ○○지방법원으로부터 배당금을 전혀 받지 못하였음이 배당표(98타경0000호)에 의해 확인된다.
• 마) 이○무는 ○○지방법원에서 쟁점전세보증금을 우선변제 받을 수 있었으나 배당신청을 잘못(우선변제 받을 수 없는 전세계약서를 제출함)하여 배당을 전혀 받지 못하였고, 경매 낙찰자인 청구인으로부터 1999.10.9. 쟁점전세보증금을 수령하였음이 이○무 확인서 및 영수증(1999.10.9.자 인감이 첨부되어 있고, 89부동산 중개업자인 청구외 심○복이 입회인으로 기재된 점으로 보아 신빙성이 있다고 판단됨)에 의해 확인되고, 쟁점전세보증금을 청구인이 이○무에게 지급하였음에는 청구인과 처분청 사이에 다툼은 없다.

(2) 판 단 청구인은 세입자인 이○무에게 지급한 쟁점전세보증금을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장하고, 처분청은 청구인이 쟁점전세보증금을 지급할 의무가 없었음에도 자의적인 판단에 따라 지급하였으므로 취득가액에 포함할 수 없다고 각각 주장하므로, 쟁점전세보증금을 취득가액에 포함할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

• 가) 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함한다.(재일46014-1942, 1999.11.6. 재일46014-1836, 1997.7.26.외 다수 같은 뜻임)
• 나) 전시한 주택임대차보호법을 보면, 대항력 있는 임차인은 임차권을 경매 낙찰자에게 인수시켜 낙찰자로부터 받는 방법과 법원에 배당신청하여 받는 방법이 있음을 알 수 있고, 대항력이 발생한 후에 저당권 설정등기가 경료되었을 때에는 경매 낙찰자에게 대항할 수 있고, 이 경우 낙찰자는 주택임대차보호법 제3조 제2항 의 승계인에 해당한다 할 것이다.
• 다) 세입자인 이○무는 1992.5.5.~1999.11.1.까지 쟁점부동산 소재지에 주민등록이 되어 있었고, 전세계약서(쟁점부동산 전전수유자, 전소유자와 체결된 것) 및 청구인과 매수자인 청구외 최○자가 체결한 매매계약서와 1999.11.1. 주민등록을 이전한 것으로 보아 이○무는 쟁점부동산에서 실지로 거주(당심에서 직접 이○무에게 전화로 확인한 결과 1992년 경부터 1999.10.9.까지 거주하였다고 답변함) 하였다고 보여지고, 세입자인 이○무는 늦어도 1994.11.7.(위 임대차계약서상의 주택인도일 1994.11.7과 주민등록 전입일 1992.5.5. 중 늦은날) 이전부터 대항요건을 갖추었고, 이는 청구외 ○○은행 ○○동지점의 근저당권 설정일인 1996.1.17.보다 빠르다 할 것이므로 이○무는 경매 낙찰자인 청구인으로부터 쟁점전세보증금을 우선변제 받을 수 있는 대항력 있는 임차인이라 할 것이다.
• 라) 그렇다면, 청구인은 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력 있는 임차권을 가진 임차인인 이○무에게 쟁점전세보증금을 지급하였다 할 것이므로 처분청은 쟁점전세보증금을 취득가액에 포함하여 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것이다. [관련법령] 소득세법 제100조 / 소득세법 제97조 /