쟁점아파트의 취득 및 양도가액이 실지거래가액 인정 여부

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트3단지 ○동 ○호(이하“쟁점아파트”라 한다)를 79.10.5. 취득하여, ‘98.12.28. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 청구외 안○○에게 양도하고 양도자산에 대한 과세표준을 실지거래가 액으로 예정신고를 하였으나, 처분청은 청구인이 신청한 쟁점아파트의 실지거래조사를 2000.5.9부터 2000.5.31.까지 하면서 취득가액 및 양도가액으로 신고한 금액과 조사시 확인된 시세와 차이가 많아 인정할 수 없다고 하여 양도자산에 대한 과세표준을 기준시가로 계산하여 20001.13. 청구인에게 ’98년 귀속 양도소득세 12,161,200원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.2.16. 심사청구를 하였다.

청구인은 79.9.10. 청구외 안○○로부터 64,000,000원에 취득하였으며, 취득가액을 증명하기 위하여 안○○의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서 및 부동산매매계약서 사본을 제출하였으며, ‘98.10.20. 청구외 안○○에게 78,000,000원에 양도하고, 이를 입증하기 위하여 청구외 안○○의 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서, 부동산매매계약서 등을 첨부하여 제출하였음으로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하는 것은 부당하다.

(1) 처분청은 취득가액에 대하여 청구인이 20년전인 1979년에 64,000,000원에 취득하였다고 제시한 계약서상의 매매가액을 확인하기 위하여 부동산○○지에 확인한 바, 동 아파트 가격이 1979년에 비교해 계속 상승세인 1988.10월에 실거래가액이 40,000,000원 정도인 것으로 부동산○○지에 의하여 확인되며, 제시된 계약서용지는 ○○익스프레스의 광고문구가 삽입된 계약서 양식으로 ○○익스프레스는 1996년에 개업한 업체인 것으로 전산조회 결과 확인되므로 청구인의 취득가액은 신뢰할 수 없고,

(2) 양도계약서도 계약내용상 등기부등본에 설정되어 있는 근저당설정내용 및 전세계약서 내용이 언급되어 있지 않는 바, 실제거래 계약서가 아닌 것으로 판단된다.

(3) 양도가액을 확인하기 위하여 부동산○○지에 양도당시(1998년) 시가는 120,000,000에서 130,000,000원인 것으로 확인되나, 청구인은 78,000,000원으로 시세에 비해서 현저하게 낮은 가격으로 양도하였다고 주장하며 계약서 및 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 이렇게 낮은 가격으로 양도해야할 이유가 없는 것으로 판단되며,

(4) 쟁점아파트는 재개발계획이 추진중인 1998년은 시세가 주위 인근 아파트에 비해 높은 편이였으며, 아파트 매매에 있어 다른 매물보다 조금만 낮아도 거래가 형성되는 것이 일반적이므로 50,000,000원이나 낮은 가격으로 양도할 이유가 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 취득 및 양도가액이 실지거래가액으로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법제96조【양도가액】제1호 및 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 제1호 가목에 의하면 “제94조 제1호의 규정에 의한 자산의 경우 양도가액 및 취득가액은 기준시가로 한다. 다만, 당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액의 의한다.”라고 규정하고, 같은 법 시행령제166조【양도차익의 산정】제4항 제3호에서『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 겨우”를 말한다.』라고 규정하고 있으며, 제5항에서는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.”라고 규정하고, 제2호에서 “제4항 제3호의 경우 신고한 실거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”를 열거하고 있다. 같은 법 제98조【양도 또는 취득의 시기】제1항에서『법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.』라고 규정하면서, 제1호에서『대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다.』라고 열거하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점아파트를 ‘98.12.28. 청구외 안○○에게 양도하고, 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준을 산정하여 ’98.12.28. 양도소득세 신고를 하였으나, 처분청이 쟁점아파트의 취득 및 양도가액에 대하여 실지 조사한 바, 청구인이 신고한 거래가액은 시가와 차이가 많아 실지거래가액으로 인정할 수 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 2000. 8. 7. 청구인에게 ‘98년 귀속 양도소득세 12,161,200원을 결정고지 한 사실이 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 실지 취득가액이라고 주장하며, ‘79.9.10. 청구외 문○○(안○○)로부터 64,000,000원에 취득하였다고 주장하며, ‘98.12.18. 작성한 거래사실확인서에 안○○(’94년 인지판결로 문씨에게 안씨로 변경)의 호적등본 및 인감증명을 첨부하여 제출하고 있다.

(3) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서에 취득가액 조사내용을 살펴보면, 부동산전문지인 부동산○○지에 확인한 결과 부동산가액이 폭등한 ‘88.10.말에 실거래가액이 40,000,000원 정도 였으며, ‘79년에는 20,000,000원 정도인 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 계약서상에 광고문구로 표기된 청구외 ○○익스프레스는 ’96년에 개업한 회사로 ‘79년 그 당시에는 없었던 것으로 확인된다며 재작성한 것으로서 증거력이 없는 것으로 판단하였다.

(4) 청구인은 심리자료에서 취득 당시의 계약서는 쟁점아파트를 취득후 19년이 경과되면서 생활이 어려워 여러 곳으로 이사를 다니는 중에 취득시 계약서를 분실하여, 그 당시 양도인을 찾아가서 68,000,000원에 매매하였다는 계약서를 재작성하였다고 진술하면서 거래가액이 사실임을 입증하기 위하여 인감증명서를 첨부한 거래사실 확인서를 제출하였다고 진술하고 있다.

(5) 청구인은 아파트를 담보로 제공하고 청구외 안○○으로 부터 돈을 차용하여 사용하였기 때문에 빨리 처분해야 했고, 양도 당시 IMF 상황에 처해 있었기 때문에 아파트를 구입할 사람이 없어 전세금 46,000,000원과 차입금 32,000,000원을 합한 78,000,000원에 청구외 안○○에게 명의를 이전하였다고 주장하며, 양수인인 청구외 안○○의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서, 계약서를 제출하였다.

(6) 처분청은 청구인이 양도 당시 ‘98.10경 부동산○○지의 쟁점부동산 시세는 1억2천에서 1억3천만원정도인 것으로 확인되나, 청구인이 쟁점아파트를 7,800만원에 양도한 타당한 이유가 없는 것으로 판단되며, 쟁점아파트의 단지는 재개발 추진중이라 주위의 아파트가격보다 높았으며, 일반적으로 수백만원만 낮은 가격으로 매물이 나와도 거래가 이루어지고 있었던 것으로 탐문됨으로 5천만원이나 낮은 가격으로 양도하였다는 것은 신빙성이 없다고 판단하였다.

(7) 청구인이 쟁점아파트를 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준을 산정하여 양도소득세를 신고하였으나, 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 시가는 20,000,000원 정도였으나, 쟁점아파트를 64,000,000원에 취득하였다며 거래사실을 인정해야 한다고 주장하면서, 양도인의 인감증명을 첨부한 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 이는 당시 시가보다 차이가 많은 금액으로 고가에 매입해야할 특별한 이유가 없고 이를 인정할 증빙으로는 당사지간에 작성한 계약서와 가래사실확인서 뿐이므로 시가보다 3배나 많은 실지거래가액을 인정하기에는 증거력이 미약한 것으로 판단되고, 양도당시 IMF시기이나 쟁점아파트는 재개발아파트라 주위의 아파트가격보다 높은 것으로 확인됨으로 78,000,000원에 양도하였다며 중개인의 인적사항도 없는 당사자간에 작성한 계약서와 양도인이 거래사실을 인정하는 인감증명을 첨부한 거래사실확인서 뿐이므로, 시가보다 월등히 낮은 양도가액을 거래사실이 금융자료 등에 의하여 확인되지 아니하는 것을 실지거래가액으로 인정하기 에는 증거력이 미약하다고 판단되므로 처분청의 당초 처분에 잘못이 없는 것으로 판단된다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.