부동산의 양도에 있어서 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 맞는 지 여부

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없어 기각합니다.

청구인은 1982.10.5 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1997.10.31 양도하고 이를 실거래가액(취득가액 118,000,000원, 양도가액 150,000,000원)에 의하여 양도차익을 산정하여 1998.5.29. 양도소득세 3,492,000원을 신고ㆍ납부하였다. 처분청은 이에 대한 양도소득세 실지조사 결과 청구인이 신고한 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 2000.10.17 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 27,779,770원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 1. 30 심사청구하였다.

청구인은 쟁점부동산을 청구외 박○○으로부터 분양금 58,000,000원과 프레미엄 60,000,000원의 합계 118,000,000원으로 취득하였으며, 이를 청구외 유○○에게 150,000,000원에 양도한 사실이 인감증명서를 첨부한 부동산거래확인서 및 부동산매매계약서에 의하여 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 취득시 기준시가 68,014,000원 대비 173.5%로 지나치게 높으며 취득계약서상 프레미엄 60,000,000원을 지급한 증빙제시가 없고, 청구인과 양도인 청구외박○○은 사촌관계로 담합에 의한 매매계약서 작성가능성이 있어 이 가액은 신빙성이 없으며, 양도가액 역시 양도당시 시가 230,000,000원 대비 150,000,000원은 60%나 낮은 가액으로서 청구인이 신고한 실거래가액은 신빙성이 없으므로 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 있어서 실거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분이 맞는 지를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제4조 【소득의 구분】 제1항에 『거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다』라고 규정하면서, 그 3호에 『자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득』으로 규정하고 있고 같은 법 제94조 【양도소득의 범위】 『양도소득은 당해연도의 발생한 다음 각호의 소득으로 한다』라고 규정하면서, 그 1호에 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략)』으로 규정하고 있으며 같은 법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하면서, 그 1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』라고 규정하면서, 그 1호 『취득가액』 가목에서 『제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조 【양도차익의 산정】 제4항에 『법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다』라고 규정하면서, (1호 ~2호 생략) 3호. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』로 규정하고 있으며 같은 조 제5항에 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제5항의 자문을 거쳐 실시거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다』라고 규정하면서, 그 2호에 『제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산 양도에 있어서 실거래가액으로 신고한 것이 정당하므로 이를 인정하여 달라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 쟁점부동산을 1997.10.31 양도하고 양도가액과 취득가액을 실거래가액인 118,000,000원과 150,000,000원으로 양도차익을 계산하여 양도소득세3,492,000원을 신고ㆍ납부하였음이 청구인이 제출한 양도소득세 과세표준확정신고에 의하여 확인되는 반면 처분청은 이에 대하여 실지조사한 결과 청구인이 신고한 실거래가액이 신빙성이 없다 하여 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 결정고지하였음을 처분청의 결정결의서 등 관련서류에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 있어서 실거래가액에 의하여 양도소득세가 과세되어야 한다고 주장하면서 그 증빙으로 취득가액은 프레미엄 60,000,000원을 포함한 118,000,000원으로, 양도가액은 150,000,000원으로 기재된 부동산거래사실확인서 및 부동산매매계약서를 제출하고 있으나, 취득가액은 그 당시 기준시가인 68,014,000원 대비 173.5%로 지나치게 높은 가액이고, 매매계약서상 프레미엄 60,000,000원의 지급사실도 객관적인 입증자료가 없어 청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이 없다고 판단된다.

3. 쟁점부동산은 청구인이 1982년 10월에 취득한 아파트로 취득 후 15년이 경과한 가액이 취득가액보다 30%정도인 32,000,000원이 상승하였다는 것은 납득하기 어려우며, 현재 시세도 235,000,000원 정도이고 양도당시의 시세는 230,000,000원(부동산중개인에게 유선 확인)에서 270,000,000원(부동산○○지 역대 시세표에서 알 수 있음)이었던 점에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 150,000,000원에 양도하였다는 주장은 믿기 어렵다

4. 앞서 관련법령에서 살펴본 바와 같이 소득세법상 부동산 양도에 따른 양도차익 산정은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액에 따른 증빙서류를 갖추어 납세지관할세무서에 신고하는 경우에는 양도차익을 실거래가액에 의하여 결정할 수 있으나, 그 가액이 거래증빙 등에 확인되지 아니하는 경우에는 실거래가액 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정(대법98두 15085, 1998.12.9 및 대법98두13522, 1998.11.30: 같은 뜻)하고 있음을 알 수 있다.. 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 있어서 청구인이 신고한 실거래가액을 신빙성이 없다고 보아 이를 인정하지 아니하고 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의하여 과세한 처분청의 부과처분에는 달리 잘못이 없다 하겠다. 따라서, 이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.