아파트 분양대금 지연납부로 인한 사채업자에게 매각한 국민주택채권매각차손을 양도비로 인정할 수 있는지 여부

○○세무서장이 2000.12.1 청구인에게 결정고지한 1999년 과세연도 양도소득세 7,564,870원의 부과처분은 국민주택채권매각차손 61,342,710원을 양도비로 필요경비에 산입하여 양도소득세과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○동 ○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1999.9.13. 취득한 후 이를 1999.10.11. 양도하고 양도가액과 취득가액을 350,000,000원과 307,059,000원으로, 연체료 50,119,214원(이하 “쟁점연체료”이라 한다) 및 국민주택채권매각차손 36,000,000원을 양도비로 하여 1999.10.11. 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액을 인정하였으나 분양대금지연납부로 인한 쟁점연체료와 사채업자에게 매각한 국민주택채권매각차손을 양도비로 인정하지 아니하고 실지거래가액으로 양도차익과 세액을 결정하여 2000.12.1 청구인에게 1999년 과세연도 양도소득세 7,564,870원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001. 1.5 심사청구하였다.

청구인은 쟁점아파트를 분양받으면서 분양대금의 지연납부로 쟁점연체료를 납부하였고, 제2종 국민주택채권 99,550,000원을 매입하였으나 자금이 여의치 않아 1997. 2. 20. 이를 36,000,000원에 매각하여 쟁점아파트의 계약금을 불입하였는바, 따라서 쟁점아파트 양도차익을 계산함에 있어서 쟁점연체료와 국민주택채권매각차손 63,550,000원(이하 “쟁점채권매각차손” 이라 한다)을 필요경비로 인정하여야 할 것임에도 이를 부인하고 양도차익과 세액을 결정하고 양도소득세를 고지한 처분은 부당하다.

청구인이 쟁점아파트 양도에 대한 양도소득세를 신고함에 있어서 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 쟁점연체료는 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 에서 취득원가에 산입하지 않음을 명시하고 있으며, 국민주택매각차손에 대하여도 소득세법 시행령 제163조 제5항 규정에 의거 증권업을 영위하는 증권회사에 양도한 매각차손만 양도비로 인정하도록 규정되어 있으므로 양도차익과 세액을 결정하면서 청구인이 신고시 양도비로 계산한 쟁점연체료 및 쟁점채권매각차손을 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 결정고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점연체료와 쟁점채권매각차손을 양도비로 인정할 수 있는 지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다』라고 규정하면서, 그 1호에 『제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실거래가액에 의한다』라고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 제1항에 『양거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다』라고 규정하면서, 그 1호 『취득가액』 가목에서 『제94조로 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고 같은법 시행령 제166조제163조 【양도소득의 필요경비】 제1항에 『법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액” 이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다』라고 규정하면서, 그 3호에 『제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다』라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제5항에 『법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것” 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다』라고 규정하면서, 그 2호에 『법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기간 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손』을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점연체료와 쟁점채권매각차손을 양도소득의 필요경비로 인정하여 달라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. ⑴ 청구인은 50평형인 쟁점아파트를 분양받으면서 쟁점연체료를 납부하였음이 세대별분양대금정산내역에 의하여 확인되나, 이는 위 관련법령에서 취득원가에 포함하지 않는다고 명시하고 있으므로 쟁점연체료를 양도비로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다. ⑵ 가) 청구인은 제2종 국민주택채권 99,550,000원을 매입하였음이 채권대금입금표와 ○○은행 ○○지점장이 1997. 2. 20 발행한 제2종 국민주택채권 5백만원권 19매(발행번호 바10837356나~바10837374나), 1백만원권 4매(발행번호 마10593327나~마10593330나), 5십만원권 1매(발행번호 라10249657나), 5만원권 1매(발행번호 나10186330나) 사본에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인은 증권회사와 거래를 할 수 없어 동 채권을 매입한 당일에 사채 업자인 청구외 김○○에게 1997. 2. 20. 36,000,000원에 매각하였음이 청구인이 제출한 2차 추가이유서와 증빙에 의하여 확인되며, 청구외 김○○과의 거래가 사채업자와의 거래라서 신빙성이 없다고 본다 하더라도 한국증권전산의 시세표에 의해 매각당일인 199.2.20의 평균거래금액인 10,000원 당 3,838원 【(3,940+3,690+3,863+3,918+3,625+3,918+3,918) / 7】으로 계산한 매각액 38,207,290원(99,500,000원 × 3,838/10,000)과 매입가액 99,550,000원과의 차액인 61,342,710원의 채권매각차손이 발생함이 알 수 있다.
• 다) 채권입찰제 아파트 분양에 있어서는 채권매입액의 다과에 의하여 당첨여부가 결정되므로 채권매입은 필수적이라 할 수 있고, 그 매입채권을 매각함으로 인하여 발생한 매각손실은 아파트 양수인에게 아파트와 함께 양도하든 아파트를 양도하기 전에 제3자에게 별도로 매각하든 당해 아파트 취득과 관련하여 필연적으로 발생하게 되는 점에 있어서 같으므로 아파트 양도전에 별도로 매각한 경우에도 시세에 따른 매각금액과 매입금액과의 차액을 아파트 취득원가에 포함되는 부대비용으로 보아 양도차익 산정시 필요경비로 인정하여야 할 것이다. (같은 뜻: 국심 95서3370, 1996. 2. 6의 다수) 이 건의 경우 청구인은 1997. 2. 20 쟁점아파트의 분양시 매입한 99,550,000원 상당의 제2종 국민주택채권을 매입당일 매각한 사실이 확인되므로 매각한 금액이 명확하지 아니하다 하더라도 매각당시의 평균거래시세인 10,000원당 3,838원에 매각한 것으로 보아 계산된 61,342,710원의 채권매각차손을 쟁점아파트의 양도차익 산정시 필요경비로 공제함이 타당하다고 판단된다. 따라서, 이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다